昨天，萬科(000002)發(fā)布11月銷售項(xiàng)目情況公告，當(dāng)月實(shí)現(xiàn)銷售面積42.1萬平方米，比10月減少9.3%，比去年同月增加3.4%；實(shí)現(xiàn)銷售金額35.7億元，比10月增加6.6%，比去年同月減少15.6%。1-11月份公司累計(jì)銷售面積490.9萬平方米，銷售金額425.3億元，分別比2007年同期減少8.6%和7.9%。

　　點(diǎn)評：近期國內(nèi)有多項(xiàng)旨在扶持房地產(chǎn)市場的政策出臺，作為全國市場占有率近3%的榜首企業(yè)，萬科的銷售業(yè)績有較強(qiáng)的指標(biāo)意義。去年11月房地產(chǎn)市場已有所回落，今年11月份公司銷售面積同比僅增長3.4%，環(huán)比銷售面積下降7.1%，從公司銷售形勢看，其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)尚未有明顯好轉(zhuǎn)跡象。

　　從銷售價(jià)格來看，公司項(xiàng)目為全國化布局，樓盤多集中于城市非中心地段，數(shù)據(jù)代表性較強(qiáng)。今年8月以來，公司銷售均價(jià)呈下降趨勢，9-11月銷售均價(jià)同比下跌幅度較大，基本在15%-20%左右。至于11月銷售均價(jià)環(huán)比上升17.5%，應(yīng)該是房地產(chǎn)新盤結(jié)構(gòu)不同的原因。

　　由于房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)結(jié)算的特殊性，我們可以根據(jù)萬科過往的銷售情況對其經(jīng)營業(yè)績作一個大致判斷。預(yù)計(jì)公司今年?duì)I業(yè)收入在400億元左右，明年在450億元左右，2010年隨著房地產(chǎn)市場的逐步回暖，公司銷售收入可能重新回升，達(dá)到550億元左右；在不考慮公司計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備因素的情況下，預(yù)計(jì)2008年-2010年歸屬于母公司的凈利潤分別為50億元、60億元、72億元，每股收益分別為0.45元、0.55元、0.66元。(海通證券 張 崎)