近日，地產(chǎn)大鱷萬科在樓市重鎮(zhèn)“長(zhǎng)三角”地區(qū)實(shí)施降價(jià)，部分樓盤折扣達(dá)到8折，甚至7.5折，為多年罕見。萬科降價(jià)效應(yīng)立顯，刺激成交快速攀升。

　　專家認(rèn)為，這既說明當(dāng)前樓市盡管成交極度萎縮，但剛性需求仍然旺盛；同時(shí)也向開發(fā)商傳遞信號(hào)，只有價(jià)格真實(shí)下降，才能打動(dòng)消費(fèi)者入市。樓市調(diào)控應(yīng)尊重市場(chǎng)自身調(diào)節(jié)功能，在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)和買賣博弈中促進(jìn)行業(yè)理性發(fā)展。

　　“降價(jià)效應(yīng)”席卷長(zhǎng)三角

　　從8月30日起，萬科上海宣布旗下8個(gè)樓盤聯(lián)手優(yōu)惠促銷，平均降幅達(dá)到9折左右。位于浦東三林路、靠近2010年世博會(huì)址的“金色雅筑”是此次促銷中力度最大、最受關(guān)注的樓盤。據(jù)銷售人員介紹，只要簽約并在3日內(nèi)付清3成房款，就可享受總價(jià)10萬元的優(yōu)惠，一次性付清房款還可以在這個(gè)基礎(chǔ)上打9.9折。經(jīng)多次降價(jià)，“金色雅筑”成交均價(jià)從高峰期的每平方米1.8萬元降至每平方米1.4萬元左右，降幅約為20%。另一個(gè)位于外環(huán)松江區(qū)的樓盤白馬花園，最高折扣也達(dá)到8.5折。

　　在杭州，萬科啟動(dòng)了為期12天的“青年置業(yè)計(jì)劃”，旗下“白鷺郡東”“白鷺郡南”“魅力之城”和“逸品閣”4個(gè)樓盤共226套房源價(jià)格做出下調(diào)，最低折扣達(dá)到7.5折。

　　9月6日，降價(jià)風(fēng)暴登陸南京。萬科“金域緹香”針對(duì)會(huì)員推出部分70平方米的特價(jià)房源，折后總價(jià)在58萬-60萬元之間，均價(jià)在每平方米8500元左右。與此前每平方米1.1萬元的報(bào)價(jià)相比，價(jià)格下降超過20%。

　　數(shù)據(jù)顯示，盡管萬科8月份銷售面積和銷售金額比去年同期均下降三成以上，但比7月份分別環(huán)比增加了31.7%和30%。

　　萬科上海公司公關(guān)部李嫣表示，從8月30日到9月7日，上海8個(gè)樓盤共認(rèn)購了337套，銷售金額達(dá)到5.67億元。萬科南京公司相關(guān)人士徐朝暉向記者證實(shí)，僅9月7日-8日，“金域緹香”認(rèn)購套數(shù)就達(dá)到102套。

　　杭州萬科售樓處則上演了一出悲喜�。阂贿吺抢蠘I(yè)主情緒激動(dòng)要求退房，甚至沖砸售樓處，另一邊卻是新業(yè)主踴躍成交，促銷活動(dòng)首日就有約130套房源被認(rèn)購。

　　市場(chǎng)剛性需求仍然旺盛

　　復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授、房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成認(rèn)為，萬科此次在長(zhǎng)三角范圍內(nèi)大舉促銷，一方面自然是為了盡快回籠資金，占取市場(chǎng)主動(dòng)，另一方面，“試探市場(chǎng)”的意味也非常濃厚。從其促銷節(jié)奏看，都是一開始拿出部分房型或位置不是很好的房源降價(jià)打折，如果銷售良好，表明市場(chǎng)接受這個(gè)價(jià)格，進(jìn)而不斷放出后續(xù)房源。

　　上海房地局官方網(wǎng)站“網(wǎng)上房地產(chǎn)”的數(shù)據(jù)顯示，自啟動(dòng)促銷以來，萬科“金色雅筑”的銷量迅速回升，8月份簽約數(shù)為150套(有2套撤銷)，比7月份增加61套；截至9月11日早上，“金色雅筑”當(dāng)月簽約套數(shù)已達(dá)165套。

　　上海社科院城市與房地產(chǎn)研究中心副主任戴曉波認(rèn)為，萬科降價(jià)后立即刺激成交量回升，表明市場(chǎng)剛性需求仍然非常旺盛，一旦買賣雙方在價(jià)格這個(gè)問題上達(dá)成平衡，購房需求就會(huì)迅速釋放。

　　尹伯成說：信貸收縮、市場(chǎng)觀望仍將持續(xù)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間，所謂的促銷噱頭根本無法吸引購買力入市，除非有實(shí)質(zhì)性的價(jià)格下降刺激剛性需求入市。但房子不是股票，不會(huì)出現(xiàn)買漲不買跌的情況，當(dāng)價(jià)格回調(diào)到一定幅度，就會(huì)得到剛性需求的有力支撐。

　　博弈將促房?jī)r(jià)走向平衡

　　萬科降價(jià)在業(yè)界引發(fā)巨大的震動(dòng)：在很多人看來，萬科此舉無疑拉開了行業(yè)洗牌大幕，那些沒有品牌、實(shí)力較弱的開發(fā)商將退出市場(chǎng)，實(shí)力雄厚、管理控制能力較強(qiáng)的開發(fā)商將渡過難關(guān)，并擴(kuò)大市場(chǎng)份額。

　　萬科公布的半年報(bào)顯示，公司2008年6月末凈負(fù)債率僅為37.1%，持有的現(xiàn)金達(dá)到153.7億元。與此同時(shí)，其市場(chǎng)占有率從2007年的2.07%提升到了今年上半年的2.7%。

　　尹伯成認(rèn)為，過去幾年，房地產(chǎn)市場(chǎng)幾乎任何產(chǎn)品都不愁銷售，甚至都能賣出一個(gè)好價(jià)錢，這顯然是不正常。去年以來的樓市調(diào)整將加快行業(yè)分化和優(yōu)勝劣汰，降低房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)的預(yù)期，提升房地產(chǎn)開發(fā)、管理水平，有利于樓市健康、可持續(xù)發(fā)展。

　　對(duì)于老業(yè)主來說，萬科降價(jià)使其資產(chǎn)價(jià)格縮水，退房呼聲不斷，不少老業(yè)主甚至到售樓現(xiàn)場(chǎng)，勸說看房者不要簽約，但這并沒有影響現(xiàn)場(chǎng)成交。

　　專家認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)有其自身規(guī)律，價(jià)格漲跌屬于正常的調(diào)節(jié)手段。正是通過行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)、買賣博弈，才能促進(jìn)市場(chǎng)不斷走向平衡和理性發(fā)展。(記者 姚玉潔)