截至到2008年3月，20余家上市房地產(chǎn)企業(yè)年報(bào)已經(jīng)披露，有17家業(yè)績(jī)預(yù)增超過上年一倍以上，根據(jù)業(yè)績(jī)顯示，地產(chǎn)公司的“年報(bào)陣容”比較強(qiáng)大，其利潤(rùn)都較上年大幅上漲。

　　“2007年房地產(chǎn)行業(yè)還是比較景氣的�！�——業(yè)內(nèi)人士如是說。

　　凈利潤(rùn)呈兩位數(shù)以上大增

　　中國(guó)的樓市在過去的2007年可謂牛氣沖天，根據(jù)已推出的地產(chǎn)上市公司企業(yè)年報(bào)中可以看到，業(yè)績(jī)燦爛一片。在聯(lián)合國(guó)信證券公司對(duì)蘇寧環(huán)球、泛海建設(shè)、金地集團(tuán)、華僑城、招商地產(chǎn)等房企2007年上市公報(bào)研究后，記者發(fā)現(xiàn)多數(shù)房企凈利潤(rùn)均達(dá)到兩位數(shù)、甚至三位數(shù)增長(zhǎng)。

　　“薄利多銷”可以說是保利集團(tuán)2007年的銷售策略。根據(jù)保利的年報(bào)，其2007年再度延續(xù)自2005年以來的超高速增長(zhǎng)。2007年公司實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入81.2億元，同比增長(zhǎng)101.3%，凈利潤(rùn)14.9億元，同比增長(zhǎng)121.8%，這些均超過券商預(yù)期。

　　“不緊不慢”的招商地產(chǎn)與保利地產(chǎn)始終唱反調(diào)。去年招商地產(chǎn)雖然實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入41.1億元，但是只同比增長(zhǎng)46.36%。但是其利潤(rùn)總額14.54億元，同比增長(zhǎng)83.91%。其中，房地產(chǎn)的銷售額只有26.28億元，全年銷售毛利率達(dá)到56%，比上年顯著提高了16個(gè)百分點(diǎn)，也就是說，招商地產(chǎn)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)主要通過提高售價(jià)獲得。

　　盡管“政策調(diào)控”、“拐點(diǎn)”之風(fēng)層出不窮步步緊逼，但是上市房企年報(bào)中披露，業(yè)績(jī)普遍超出預(yù)期，銷售收入的大幅增長(zhǎng)得益于自2006年下半年以來，其樓盤項(xiàng)目銷售持續(xù)飄紅，其中一些企業(yè)高端房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售情況良好，占到總營(yíng)業(yè)收入半數(shù)以上。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，2007年全國(guó)范圍內(nèi)的房?jī)r(jià)大漲，顯著提高了地產(chǎn)公司商品房銷售毛利率。

　　土地儲(chǔ)備提供未來業(yè)績(jī)持續(xù)增長(zhǎng)保障

　　“土地儲(chǔ)備是地產(chǎn)股上漲的重要因素之一�！币恍┓康禺a(chǎn)公司分析師認(rèn)為。豐富土地儲(chǔ)備是增強(qiáng)抵御行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)能力、滿足企業(yè)未來高速發(fā)展的需要，這也成為上市房企共識(shí)。繼萬科、富力、碧桂園等房產(chǎn)巨頭在2007年上市公司發(fā)布中報(bào)時(shí)披露土地儲(chǔ)備均在2000萬平米以上之后，金地集團(tuán)、蘇寧環(huán)球于年報(bào)中公布土地儲(chǔ)備已超過1000萬平米。

　　招商地產(chǎn)去年在拿地方面表現(xiàn)并不是特別積極，但是土地儲(chǔ)備亦超過800萬平米，并稱還將依托集團(tuán)力量，繼續(xù)以多種方式拿地，為公司持續(xù)快速發(fā)展提供有效保障。據(jù)悉，目前公司在全國(guó)12個(gè)大中城市，在建面積達(dá)到138萬平米，有58個(gè)項(xiàng)目同時(shí)進(jìn)行，隨著近年來開工量增大，已開始進(jìn)入全面開發(fā)收獲期；

　　而保利地產(chǎn)總開發(fā)建筑面積2045萬平方米，今年才結(jié)算110萬平方米。說明未來兩年應(yīng)該有很多樓盤銷售，這代表了企業(yè)強(qiáng)勁的發(fā)展后勁。

　　據(jù)資深會(huì)計(jì)師鄭宵龍分析:“地產(chǎn)股主營(yíng)收入在每股盈利上都取得了較大增長(zhǎng)，接近翻番，這說明去年的房地產(chǎn)行業(yè)還是比較景氣的�！辈浑y發(fā)現(xiàn)，企業(yè)年報(bào)中都承認(rèn)房地產(chǎn)是從2007年第4季度開始轉(zhuǎn)入調(diào)整期，但是根據(jù)國(guó)信證券地產(chǎn)分析師分析，一些公司土地儲(chǔ)備開始進(jìn)入全面開發(fā)收獲期，未來的業(yè)績(jī)?nèi)詫⒊掷m(xù)增長(zhǎng)。

　　根據(jù)經(jīng)紀(jì)公司數(shù)據(jù)顯示，自去年年底房地產(chǎn)行業(yè)也一直面臨調(diào)整的壓力�！斑@樣的情況下，一些企業(yè)仍然堅(jiān)決拿地，就是通過股權(quán)方面的投資，兼并、收購一些小型的或者中型的房地產(chǎn)公司，來間接拿到他所擁有的土地，這是除了直接地去通過招拍掛方式拿地以外間接拿地的一種方式，可能今后一些上市公司會(huì)逐步重視這種新的間接拿地方式，這是從年報(bào)里看到的一個(gè)新趨勢(shì)。”鄭宵龍分析說。

　　再融資成普遍現(xiàn)象

　　無論是金地、保利地產(chǎn)這樣的全國(guó)性地產(chǎn)龍頭，還是棲霞建設(shè)、北京城建這樣的地方諸侯，在投資者關(guān)心的幾項(xiàng)指標(biāo)上都有不俗的表現(xiàn)。在去年全年宏觀調(diào)控的政策壓力下，行業(yè)整合的競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入了白熱化階段，作為開發(fā)型的全國(guó)性房地產(chǎn)龍頭，雖然年報(bào)反映出的這些行業(yè)龍頭的收益表現(xiàn)可圈可點(diǎn)，但其資金缺口和公司的資產(chǎn)負(fù)債水平卻因政策壓力下的企業(yè)擴(kuò)張而加劇。

　　通過考察這些公司年報(bào)中的“經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流”、“資產(chǎn)負(fù)債率”等財(cái)務(wù)指標(biāo)，不難發(fā)現(xiàn)，處于行業(yè)不同位置的企業(yè)，有著各自不同的生存狀態(tài)和發(fā)展策略。但是與資金面緊張相對(duì)應(yīng)，房地產(chǎn)上市公司有再融資計(jì)劃的不在少數(shù)，且金額較大。

　　而據(jù)業(yè)內(nèi)人士研究分析，融資能力并不能解決企業(yè)的長(zhǎng)期增長(zhǎng)問題。對(duì)于房地產(chǎn)這樣一個(gè)重資產(chǎn)、低周轉(zhuǎn)的行業(yè)，一次性的股權(quán)融資僅能支持2至3年的超速增長(zhǎng)。以國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)上市公司0.3倍的平均資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率計(jì)，企業(yè)要想獲得10%的收入增長(zhǎng)，就需30%的資產(chǎn)擴(kuò)張。資產(chǎn)的擴(kuò)張?jiān)谌谫Y約束下意味著負(fù)債的增長(zhǎng)，但企業(yè)的負(fù)債能力并不是無限的。(李捷）