深城投欲投奔遠(yuǎn)洋地產(chǎn)

　　雄厚的地方國資背景，壟斷的項(xiàng)目土地資源，優(yōu)越的行業(yè)龍頭地位，讓深城投成為養(yǎng)在深閨不愁嫁的“皇帝女”。但是，房地產(chǎn)業(yè)市場化趨勢日益明顯后，養(yǎng)尊處優(yōu)的“她”不知不覺變成了“溫水里的青蛙”，一旦外部環(huán)境發(fā)生更劇烈變化，再欲獨(dú)自掙扎求存，卻已痛感無力回天。此時此刻，投靠“大戶人家”以求新生，是沒有選擇的選擇。

　　香港上市的內(nèi)地房企新貴遠(yuǎn)洋地產(chǎn)(3377.HK)在試圖向人們證明，它從不輕許諾言。

　　“我們有獲取黃金地塊的能力！”2007年10月上市最后沖刺階段作全球路演時，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)總裁李明反復(fù)向投資者強(qiáng)調(diào)。

　　在此前后的短短幾個月內(nèi)，總部設(shè)在北京的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)通過項(xiàng)目及企業(yè)并購方式，分別在天津、青島等北方港口重鎮(zhèn)拿下數(shù)量可觀的土地儲備。最新消息透露，它的下一個目的地是南方大港深圳，當(dāng)?shù)乩吓茋�有房企深圳城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司(下稱深城投)，很有可能成為它的“新歡”。

　　背靠母公司中國遠(yuǎn)洋集團(tuán)這艘巨艦的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)借上市之勢大肆擴(kuò)張，本來不足為奇，而曾經(jīng)身為深圳三大國企控股集團(tuán)之一、擁有十多年輝煌歷史的深城投，因何要“嫁入豪門”呢？

　　深城投窮則思變

　　襄王有夢，神女有心。對于遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的收購計(jì)劃，深城投新一屆管理層并不抗拒。

　　“此事已基本敲定，公告只是時間問題”。深城投一位參與有關(guān)決策的高管告訴記者。據(jù)稱雙方已就收購細(xì)節(jié)達(dá)成共識，只是深城投內(nèi)部的資產(chǎn)與股權(quán)問題尚未完全理清，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)不愿在現(xiàn)階段拍板。

　　記者了解到，2007年11月深城投董事會通過決議，將該公司工會持有的67%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給深圳市亨利通實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司。后者實(shí)際為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)所控制，扮演著收購交易中轉(zhuǎn)的角色，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)已為其提供了2.5億元的收購資金。

　　日前記者專門致電遠(yuǎn)洋地產(chǎn)董秘求證上述說法，但未獲正面答復(fù)。

　　1993年成立的深城投，是負(fù)責(zé)市政和口岸建設(shè)管理的深圳市一類企業(yè)，主營房地產(chǎn)開發(fā)、建筑施工及物業(yè)管理，包括羅湖口岸等一系列地標(biāo)式工程，均出自其手。

　　由于早年全國支援中國第一個特區(qū)建設(shè)等特殊歷史原因，深圳國有房企數(shù)量非常多，當(dāng)?shù)噩F(xiàn)有上市公司中，1/3是國資背景的開發(fā)商。借助于政策傾斜和壟斷市中心大片廉價土地，包括深城投在內(nèi)的這批國有房企，一度取得驚人發(fā)展。但上世紀(jì)90年代中期前后房地產(chǎn)泡沫的破裂，卻讓它們大受打擊，幾乎體無完膚。

　　“關(guān)鍵是管理機(jī)制不健全，經(jīng)營決策遲緩�！币晃唤�(jīng)歷過那個瘋狂年代的深圳地產(chǎn)老行家表示，“樓市泡沫破滅后，萬科可以壯士斷臂，迅速收縮，但國有房企就不可以，花2億元購入的土地，不管它是否能帶來利潤，賬面上還是2億元的資產(chǎn)，政府任命的國企負(fù)責(zé)人，誰敢把它低價出售？”

　　此后深城投等傳統(tǒng)國有房企發(fā)展步伐逐漸落后于行業(yè)平均水平，近年來雖幾經(jīng)改制重組，后勁依然不足。

　　“公司改制后，苦于無法突破資金有限的瓶頸，幾年來只能靠原有資產(chǎn)升值和幾幅遺留土地勉強(qiáng)度日�！毙律先蔚纳畛峭犊偨�(jīng)理李士興向本報記者表示。他相信，若再不思進(jìn)取，企業(yè)不但跟不上這一波房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展高潮，甚至隨時都有關(guān)門的危險。

　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn) 克隆母公司并購模式

　　毫無疑問，“并購”已成為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)上市后全國快速擴(kuò)張最重要的手段。

　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn)總裁李明曾公開表示，公司超過40% 的土地儲備是通過并購得來的，今后也將繼續(xù)堅(jiān)持這一模式�！澳壳拔覀兊耐恋貎�備是860 萬平方米，一年之后達(dá)到1860 萬平方米，大家不要太吃驚”。他說。

　　2007年7月31日，即遠(yuǎn)洋地產(chǎn)上市招股書統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)截止的最后一天，該公司簽訂天津普利達(dá)項(xiàng)目主收購協(xié)議，同年10月上市前夕，又以21.5億元收購青島主要開發(fā)商頤中房地產(chǎn)100%的股權(quán)。兩次出手，共為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)帶來了建筑面積近300萬平方米的待建項(xiàng)目儲備。

　　業(yè)內(nèi)人士告訴記者，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)如此大手筆地實(shí)施并購術(shù)，很明顯受到母公司中遠(yuǎn)集團(tuán)成功經(jīng)驗(yàn)的影響。成立于1992 年的中遠(yuǎn)集團(tuán)，主營航運(yùn)業(yè)務(wù)，還先后涉足房地產(chǎn)、工業(yè)、貿(mào)易、金融及旅游等，其集裝箱制造、散裝船運(yùn)輸和修船等主營業(yè)務(wù)板塊，都是通過大規(guī)模并購，在短短幾年排到世界前列的。

　　“行業(yè)發(fā)展到一定程度后，就是大魚吃小魚，”李明曾自信地總結(jié)說，“但并購能力對企業(yè)要求很高，人家憑什么跟我們合作？除了資金以外，還要看品牌和企業(yè)文化�！�

　　證券分析師對遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的并購策略另有一番解讀。香港凱基證券一位分析師表示，由于新一年里內(nèi)地宏觀調(diào)控力度將繼續(xù)加大，部分城市樓市走勢有可能惡化，在港上市的內(nèi)資地產(chǎn)股如果希望繼續(xù)受到投資者的追捧，充分表現(xiàn)企業(yè)的成長性是唯一途徑。

　　華泰證券地產(chǎn)分析師張弛飛也認(rèn)為，跨區(qū)域發(fā)展房企進(jìn)入新市場時，與其高價拍地，不如直接收購當(dāng)?shù)毓�司成本更低，更重要的是，房地產(chǎn)是區(qū)域性極強(qiáng)的行業(yè)，并購“地頭蛇”不但可以帶來相應(yīng)的土地儲備，更能為“過江龍”落地生根提供豐厚的人脈關(guān)系和本地化人才。

　　好事或會多磨

　　盡管遠(yuǎn)洋地產(chǎn)和深城投雙方情投意合，但并購最終會否“消化不良”，還是一個未知數(shù)。

　　“國企內(nèi)部的關(guān)系太復(fù)雜了�！鄙钲谀持�名民營企業(yè)一位總經(jīng)理稱，“即使是雙方高層同意，這次收購還是存有一定變數(shù)的�！�

　　首先，此宗并購案涉及多方利益。廣東俗語云，“爛船還有三斤釘”，何況深城投并非一條“爛船”，其多年積淀下來的資產(chǎn)實(shí)力，依然不俗。目前除深圳外，該公司在廣東東莞、安徽合肥等地?fù)碛锌山ㄖ�面積近40萬平方米的在建項(xiàng)目，2007年年中，深城投東莞分公司斥資3億元拍下了廣東東莞一幅地王。

　　“不少深圳本地國有房企也在打它們的主意。”上述人士透露說。按國有企業(yè)重組并購運(yùn)作慣例，如果有多家競爭者，互相比拼的就是各自的“背景和關(guān)系”了，如果出現(xiàn)實(shí)力相當(dāng)，彼此僵持的情況，拖上一兩年是常事。

　　深城投內(nèi)部也傳出過“不和諧”的聲音�，F(xiàn)在該公司有兩個主要股東，其一是代職工持股的深城投工會，其二是深城投“一把手”原董事長兼總經(jīng)理黎家雄。但2007年12月傳聞中并購即將落槌之際，黎在毫無先兆之下突然辭職，外界甚至猜測企業(yè)內(nèi)部發(fā)生了“政變”。記者曾試圖與黎本人接觸，但他卻一再表示不愿接受采訪，并表示不清楚上述收購詳情。

　　另一方面，雖然深城投董事會已做出了股權(quán)轉(zhuǎn)讓的最后決定，但還是有不少中下層員工不滿此次轉(zhuǎn)讓計(jì)劃，擔(dān)心自身利益受損，部分員工甚至計(jì)劃向上級主管單位提出申訴。

　　相關(guān)案例一

　　貴陽世紀(jì)中天“舍車保帥”

　　世紀(jì)中天也是含著 “金鑰匙”出世的地方國資房企，本來應(yīng)有光明前途，但大股東的進(jìn)進(jìn)出出，接盤者的“不務(wù)正業(yè)”，讓它始終未能修成正果，而卷入腐敗丑聞，更使其翻身不易。在跨區(qū)域發(fā)展的地產(chǎn)大鱷眼中，這類“地頭蛇”的政府人脈關(guān)系和優(yōu)質(zhì)土地儲備，無疑極具吸引力。

　　在2007年圣誕節(jié)前夕舉行的北京全年最后一場大型土地拍賣會上，華潤置地(1109 .HK)經(jīng)過一番激戰(zhàn)，以14.3億元(超出起拍價9億多元)拿下南郊大興一幅占地約180畝的地塊。與之相比，不久前該公司僅以不到10億元的代價取得貴陽市中心新區(qū)15000畝土地的一級開發(fā)權(quán)，就更像是一份提前收到的圣誕禮物了。

　　扮演熱心腸的“圣誕老人”的是貴州省內(nèi)規(guī)模最大、同時也是唯一一家房地產(chǎn)上市公司——世紀(jì)中天(000540)。

　　到底是什么原因，讓它變得如此慷慨呢？

　　據(jù)華潤置地相關(guān)公告稱，該公司以現(xiàn)金增資方式取得世紀(jì)中天旗下“貴陽云巖區(qū)漁安安井片區(qū)綜合開發(fā)項(xiàng)目”(下稱云巖區(qū)項(xiàng)目)83.33%的股份，并獲一級開發(fā)權(quán)。

　　按照規(guī)劃，位于貴陽市區(qū)東部的云巖區(qū)項(xiàng)目，將分期發(fā)展成為集旅游休閑、商務(wù)會展和生態(tài)居住于一體的生態(tài)休閑城市新區(qū)，區(qū)內(nèi)新建三棟高70層的公司總部大樓和一棟高77層的頂級酒店，成為貴州省的“新地標(biāo)”。

　　當(dāng)?shù)貥I(yè)界人士普遍相信，華潤置地介入后，將借機(jī)取得該項(xiàng)目二級土地開發(fā)資格，一切順利的話，華潤置地后續(xù)的房地產(chǎn)開發(fā)總投入，預(yù)計(jì)超過60億元。

　　上述業(yè)界人士還表示，華潤置地這筆合算的買賣，其實(shí)得益于世紀(jì)中天現(xiàn)任大股東金世旗國際控股“割肉自保”的策略。

　　資料顯示，世紀(jì)中天最初名叫貴陽中天，原為貴州省國資委下屬企業(yè)，1994年A股上市，2000年前后，由身份頗為神秘的劉志遠(yuǎn)控制的世紀(jì)興業(yè)入主后改為現(xiàn)名。據(jù)悉，劉當(dāng)時是證券圈內(nèi)有名的“金融買家”，擅長買賣公司、炒作股票，名下有多項(xiàng)投資業(yè)務(wù)。

　　“世紀(jì)中天和政府的關(guān)系很好，別人拿不到的地，中天都能以極低的價格拿到。”貴陽明誠房地產(chǎn)開發(fā)公司營銷經(jīng)理劉杰說。但據(jù)知情人士介紹，世紀(jì)興業(yè)入主后，公司一度把投資重心放在資本騰挪投機(jī)上，包括中天花園等若干在開發(fā)樓盤，均被用于銀行貸款抵押、調(diào)動資金炒作二級市場股票，房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)際投入嚴(yán)重不足。

　　2003年，原貴州省委書記劉方仁收受巨額賄賂案東窗事發(fā)，劉志遠(yuǎn)作為行賄人之一牽涉其中，世紀(jì)中天經(jīng)營陷入困境。后由政府出面安排，于2006年7月以注冊資本人民幣3億元成立金世旗國際控股，推動世紀(jì)中天股改重組。金世旗國際控股出資1.2億元，從世紀(jì)興業(yè)手中購得世紀(jì)中天33.65%股權(quán)，成為控股股東，并很快讓世紀(jì)中天回歸房地產(chǎn)主業(yè)。

　　據(jù)世紀(jì)中天一位不愿具名的中層干部透露，2006年4月，公司曾因連續(xù)兩年累計(jì)虧損達(dá)到3億元，收到退市警告。而2007年公司實(shí)施股改時承諾，2008年和2009年每年的凈利潤，將在2007年盈利1億元的基礎(chǔ)上，逐年遞增幅度不少于30%。

　　由此看來，拿到占地近10平方公里的云巖區(qū)項(xiàng)目一級開發(fā)權(quán)后不過一年后，世紀(jì)中天便將這塊肥肉轉(zhuǎn)手讓給謀求進(jìn)軍貴州市場的華潤置地，無疑是急于借助外力改善公司利潤報表以“棄車保帥”之舉。

　　“我們有很多優(yōu)質(zhì)資源，本來有能力自己做的，可惜真正回歸房地產(chǎn)主業(yè)的時間太短，經(jīng)營管理和資金安排上還一直處于混亂狀態(tài)�！笔兰o(jì)中天人士透露。

　　據(jù)記者了解，世紀(jì)中天開發(fā)的遵義市萬里路步行街商貿(mào)區(qū)項(xiàng)目，2006年12月開工建設(shè)，預(yù)計(jì)5年內(nèi)需投入資金20億元，而按與政府簽訂的合同，云巖區(qū)項(xiàng)目本應(yīng)在2007年上半年就要動工了，但是，由于前幾年盲目的投資，目前該公司有4億多元的借貸資金陸續(xù)進(jìn)入償還高峰，資金調(diào)度捉襟見肘。此外，金世旗國際控股名下用以注入世紀(jì)中天的兩個子公司——貴州欣泰房地產(chǎn)和貴州金世旗房地產(chǎn)，本身仍在掙扎扭虧。

　　相關(guān)案例二

　　萬科復(fù)地聯(lián)手“消滅”小房企

　　中國現(xiàn)有數(shù)萬家房企中，不少都是項(xiàng)目公司，弄一塊好地，向銀行抵押一筆貸款，拉起一幫人馬，就大模大樣地加入房地產(chǎn)市場的掘金行列。不過，脆弱的資金鏈，短期的操作手法，注定其經(jīng)不起市場任何一次較大的波動，結(jié)果是制造出一大堆的爛尾樓、爛尾地來。它們被收購兼并，退出競爭，無論從何種角度來說，都是一件好事。

　　因?yàn)橐蛔诜科蟛①彴�，歷來井水不犯河水的萬科(000002)和復(fù)地(2337.HK)終于握手上海灘。

　　2007年12月24日，復(fù)地集團(tuán)發(fā)布公告稱，以9.7億元收購浦東地杰國際城項(xiàng)目40%股權(quán)，上海萬科則持有余下60%股權(quán)。這是在上海市場一向低調(diào)穩(wěn)健的復(fù)地迄今為止規(guī)模最大的一次收購，而同類收購萬科已經(jīng)駕輕就熟。

　　據(jù)參與收購談判的知情人士透露，2007年年初，復(fù)地先出面與項(xiàng)目開發(fā)商地杰置業(yè)接觸，后來萬科介入，由于其名氣更大，天平一度向后者傾斜，但復(fù)地始終沒有放棄，最后達(dá)成協(xié)議，聯(lián)手收購，皆大歡喜。至于地杰出讓這個總占地面積達(dá)110萬平方米(現(xiàn)還有可開發(fā)土地41萬平方米，可建筑面積為80萬平方米)的浦東大盤的原因，據(jù)說是公司幾個股東之間意見不一致，不愿意繼續(xù)合作下去了。

　　2007年，穩(wěn)居上海房企第三位的復(fù)地，收購擴(kuò)張步伐明顯加快，新增土地儲備近250萬平方米，均來自二手土地市場：9月份，通過聯(lián)合收購，得到陜西省建秦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司50%股權(quán)，將開發(fā)西安主城區(qū)東北部一個總建筑面積約220萬平方米的超大型住宅樓盤；11月份，出資2.57億元，收購擁有數(shù)個知名商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的上海證大房地產(chǎn)(0755.HK)8.57%的股份，成為其第二大股東；此外，還先后收購了總建筑面積10萬平方米的北京世華國際中心，以及建筑面積16萬平方米的杭州花園商貿(mào)城項(xiàng)目。

　　而萬科出手更快。2006~2007年間，僅在上海一地，萬科先后收購了四五幅規(guī)模較大地塊，“消滅”了三家房企，據(jù)悉萬科正在洽談收購寶山區(qū)一幅土地，談判已進(jìn)入尾聲。

　　萬科董事長王石甚至聲稱，未來房地產(chǎn)行業(yè)的并購會發(fā)生在上市公司之間。據(jù)消息人士透露，萬科曾試圖向深圳另一家傳聞大股東有意退出的知名地產(chǎn)上市公司提出收購邀約，但被拒絕。

　　世茂集團(tuán)( 0813.HK)董事局主席許榮茂不久前在香港接受媒體采訪時透露，公司可能會收購一些中小企業(yè)，因?yàn)楹暧^調(diào)控將讓中小企業(yè)更難生存，而對大企業(yè)來說正是擴(kuò)張的好機(jī)會。

　　“我是看著很多中小房地產(chǎn)企業(yè)消失的，它們手頭有一些地，自己獨(dú)立開發(fā)，一沒資金，二沒能力，不得不賣�！鄙虾Ｄ持�名中介業(yè)人士對記者說，“它們看準(zhǔn)了大型房企尤其是上市公司，要持續(xù)增長就必須不斷拿地，而政府公開出讓土地數(shù)量偏少，趁現(xiàn)在賣掉可以得個好價錢�！�

　　上海盛基集團(tuán)副總裁朱詠敏稱：“早在前兩年我就對很多中小房企老板說，能撤出來早點(diǎn)撤出來吧，千萬不要再繼續(xù)玩下去了，房地產(chǎn)行業(yè)走向集中是必然的�！�

　　知名地產(chǎn)策劃代理公司成全機(jī)構(gòu)董事長全忠給記者算了一筆賬：按照官方統(tǒng)計(jì)，全國不下3萬多家房企，即使消失80%，還有七八千家，上海市現(xiàn)房企2000多家，消失80%，還有四五百家，并不影響市場的正常運(yùn)作�！�

　　“2008年中小房企將會更難過，收購案例肯定更多，行業(yè)集中度也會繼續(xù)加速。”全忠預(yù)測說。(龍飛 張明 王其明)