稍微留意一下最近廣州的房地產(chǎn)報(bào)道，就會(huì)發(fā)現(xiàn)有關(guān)樓價(jià)的討論，無(wú)一例外的成了樓市頭條。雖然價(jià)格永遠(yuǎn)是市場(chǎng)的焦點(diǎn)，但現(xiàn)在發(fā)展商對(duì)價(jià)格的“微妙”心態(tài)相信是近兩年前所未有的�！　�

　　記得曾經(jīng)在業(yè)內(nèi)傳流過(guò)這樣一個(gè)笑話(huà)，海珠區(qū)某大盤(pán)的職業(yè)經(jīng)理人，面對(duì)老板頻頻調(diào)高的樓價(jià)，連自己一時(shí)都不能夠接受，只能不斷的對(duì)自己說(shuō)：“我們的樓盤(pán)一定能賣(mài)這個(gè)價(jià)，我們的樓盤(pán)就值這個(gè)價(jià)！”市場(chǎng)檢驗(yàn)的結(jié)果，無(wú)疑表明老板對(duì)市場(chǎng)的判斷是正確的，這個(gè)樓盤(pán)不但很好的賣(mài)出了老板預(yù)期的價(jià)格，而且在短短的一年時(shí)間內(nèi)，價(jià)格翻了一番。同樣的情況也發(fā)生在某南線江景樓盤(pán)，去年該盤(pán)的操盤(pán)手經(jīng)常對(duì)記者抱怨，由于出貨太快，老板經(jīng)常嫌他們定價(jià)太低，要求調(diào)整。

　　但是，進(jìn)入今年十月以來(lái)，風(fēng)向突然變了，依然是價(jià)格，但是如何定價(jià)卻更讓那些發(fā)展商頭痛了。

　　自十月廣州樓市成交淡靜以來(lái)，進(jìn)入11月的年底樓市已經(jīng)不復(fù)去年的興旺。按照以往的銷(xiāo)售規(guī)律，每年的第四季度都是樓市的黃金銷(xiāo)售期，由于資金充足，買(mǎi)家喜歡在年底買(mǎi)樓，趕在過(guò)年前住新房。一般開(kāi)發(fā)商也都加大貨量供應(yīng)沖年底業(yè)績(jī)。但是，這一價(jià)升量增的局面顯然在今年不復(fù)存在。在房貸新政的連鎖作用下，廣州樓價(jià)開(kāi)始搖擺不定，或降或升，買(mǎi)家與發(fā)展商開(kāi)始了新一輪的博弈。如何在價(jià)格拉升與成交量間積極尋找平衡，成了發(fā)展商思量的要點(diǎn)。而在買(mǎi)家的觀望中，如何讓自己的定價(jià)皆大歡喜，則開(kāi)始考量發(fā)展商對(duì)市場(chǎng)和買(mǎi)家的把握。

　　記者觀察近日來(lái)的樓市銷(xiāo)售動(dòng)態(tài)發(fā)現(xiàn)，面對(duì)“拐點(diǎn)”若隱若現(xiàn)的市場(chǎng)風(fēng)向，各自企業(yè)的財(cái)力判斷和市場(chǎng)預(yù)期不同，發(fā)展商也開(kāi)始調(diào)整銷(xiāo)售計(jì)劃，擺出了不同的應(yīng)對(duì)策略。表現(xiàn)在新貨推出的定價(jià)上，則主要有幾種“表情”：除了直接的打折風(fēng)重現(xiàn)江湖外，也有發(fā)展商鎮(zhèn)定表示，將按照既定的計(jì)劃定價(jià)售樓，更有大開(kāi)發(fā)商卻開(kāi)始靜觀市場(chǎng)，“收起”大批新貨單位避風(fēng)頭，待產(chǎn)品打造更精致后再在明年推盤(pán)。

　　對(duì)此情況，業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示，目前廣州樓市已進(jìn)入高位盤(pán)整期，前期樓價(jià)大幅提升之后，銷(xiāo)售速度明顯減緩，強(qiáng)行拉升可能造成空漲，市場(chǎng)需要時(shí)間消化前期房?jī)r(jià)漲幅維持比較穩(wěn)定的成交量。而在這一次的市場(chǎng)調(diào)整平臺(tái)中如何定價(jià)，既能夠穩(wěn)定市場(chǎng)，又有效占領(lǐng)市場(chǎng)，則是考驗(yàn)發(fā)展商操盤(pán)把控的能力的時(shí)候了。只有合理的價(jià)格，才能讓企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，在這一輪淡市中脫穎而出；同時(shí)也能促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)健康穩(wěn)定發(fā)展。

　　樓盤(pán)定價(jià)四種心態(tài)

　　1　按原計(jì)劃　　

　　在降價(jià)暗潮涌動(dòng)的市場(chǎng)中，也有發(fā)展商“巋然不動(dòng)”。東部這個(gè)月即將開(kāi)售的某樓盤(pán)就表示，不會(huì)隨波逐流，樓盤(pán)的開(kāi)售價(jià)格將按集團(tuán)原本的計(jì)劃推進(jìn)。該盤(pán)的總經(jīng)理對(duì)記者表示，打造該盤(pán)的時(shí)候投入的成本就不低，不可能去降價(jià)銷(xiāo)售，而原本集團(tuán)的定價(jià)也不是“隨風(fēng)漲”，所以不會(huì)出現(xiàn)所謂的大打折扣的狀況。

　　雖然目前大部分新盤(pán)未正式公開(kāi)售價(jià)，但從國(guó)慶黃金周后準(zhǔn)備推貨的樓盤(pán)售樓部銷(xiāo)售人員口風(fēng)可以得知，上一輪一個(gè)樓盤(pán)比一個(gè)樓盤(pán)開(kāi)價(jià)高的情況已經(jīng)有所回緩，大多樓盤(pán)的初步報(bào)價(jià)都與同區(qū)域其他在售樓盤(pán)持平�！　�

　　2　明折

　　上周末，記者收到了某樓盤(pán)的銷(xiāo)售短信，其中的15套特惠單位，優(yōu)惠多多，包括“贈(zèng)送70年物業(yè)管理費(fèi)以及購(gòu)房契稅。

　　在明折的風(fēng)潮中，不僅有送豪華裝修的，還有送首期一成的，最高的折扣優(yōu)惠達(dá)40萬(wàn)元，降價(jià)幅度讓不少業(yè)內(nèi)人士震驚。老城樓盤(pán)也加入了降價(jià)隊(duì)伍，荔灣區(qū)某樓盤(pán)打出9.8折優(yōu)惠，最高可達(dá)6萬(wàn)現(xiàn)金大禮包，舊業(yè)主介紹的還能折上折。廣州某地產(chǎn)集團(tuán)旗下的天河樓盤(pán)有關(guān)人士表示，前5名買(mǎi)家送一成首付，再送10年利息增值額，優(yōu)惠總額達(dá)到32萬(wàn)元／套，其白云項(xiàng)目也表示前10名買(mǎi)家將獲贈(zèng)一成首期。還有，

　　廣州一地產(chǎn)大集團(tuán)從11月1日開(kāi)始，舉行“現(xiàn)樓購(gòu)房節(jié)”，最高讓利13萬(wàn)元／套，如此算下來(lái)，該樓盤(pán)每平方米優(yōu)惠了近900元／平方米，目前均價(jià)已回落到1.4萬(wàn)元／平方米�！　�

　　3　暗降

　　也有不少開(kāi)發(fā)商對(duì)額外列明的折扣表現(xiàn)得相當(dāng)謹(jǐn)慎，生怕對(duì)后市影響太大，于是打出了“暗降”的定價(jià)牌。

　　在宣傳廣告中，除了有極個(gè)別的樓盤(pán)愿意在廣告中打出“周六日有額外的折扣”之外，大多數(shù)樓盤(pán)都依然不會(huì)列出額外的折扣。只有部分樓盤(pán)開(kāi)始在廣告中細(xì)數(shù)單元面積的總價(jià)，或者是優(yōu)惠價(jià)，這雖然一時(shí)讓人難以將現(xiàn)價(jià)與此前的售價(jià)相比，但有細(xì)心的買(mǎi)家卻發(fā)現(xiàn)，住宅售價(jià)開(kāi)始“暗降”已經(jīng)成為事實(shí)。

　　選擇暗降方式的樓盤(pán)，大體包括送裝修、額外折扣、送車(chē)位、送物業(yè)管理費(fèi)等。開(kāi)發(fā)商對(duì)送裝修、管理費(fèi)、車(chē)位等等并不諱言，像海珠區(qū)一樓盤(pán)就明確表示買(mǎi)三房單位送價(jià)值17.8萬(wàn)元的車(chē)位。發(fā)展商喜歡強(qiáng)調(diào)，現(xiàn)在只是現(xiàn)樓尾貨促銷(xiāo)，新貨不降價(jià)；特價(jià)單位往往是低樓層單位，提高價(jià)格再打折等等。系列做法反映出開(kāi)發(fā)商的微妙心理，既希望通過(guò)打折加快銷(xiāo)售速度，又不希望給買(mǎi)家樓價(jià)下降的感覺(jué)。　　

　　4　延遲開(kāi)售

　　開(kāi)發(fā)商的另一應(yīng)變市場(chǎng)觀望的措施是“延遲開(kāi)售”。

　　最近，番禺某樓盤(pán)全新組團(tuán)原定11月左右開(kāi)盤(pán)，樣板房已做好，廣告宣傳也鋪開(kāi)了，但近日突然決定推遲開(kāi)盤(pán)計(jì)劃，擬在明年春節(jié)前后才開(kāi)售。據(jù)了解，該開(kāi)發(fā)商原來(lái)預(yù)計(jì)年底樓市旺銷(xiāo)，趁樓價(jià)高趕在年底推盤(pán)，但現(xiàn)在看到年底樓市銷(xiāo)售由旺轉(zhuǎn)淡，而預(yù)售證尚未取得，于是不再趕在年底賣(mài)樓，而是希望把產(chǎn)品做得更精細(xì)再賣(mài)樓，如把產(chǎn)品包裝得更好一些，做好現(xiàn)場(chǎng)園林環(huán)境，給買(mǎi)家看到的東西多一些。

　　而在廣州東部的某大型樓盤(pán)，記者也發(fā)現(xiàn)，原本準(zhǔn)備推出的90平方米以下的小單位洋房，現(xiàn)在暫時(shí)不對(duì)外發(fā)售。對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士就表示，選擇這種做法的只有資金充足而且已經(jīng)完成今年的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的開(kāi)發(fā)商才有可能做到。畢竟，“不賣(mài)”要比“賣(mài)不動(dòng)”更有主動(dòng)權(quán)。(記者 關(guān)麗)