為躲避土地增值稅，許多房企使盡渾身解數(shù)，各出高招。日前，深圳英聯(lián)國(guó)際不動(dòng)產(chǎn)董事長(zhǎng)郭建波博士向記者透露，目前深圳各地產(chǎn)公司規(guī)避土地增值稅的辦法很多，其中，注銷項(xiàng)目公司和合作開發(fā)已成為一種主要模式。
此說法得到了深圳市地稅局一位不愿透露姓名的土地稅收專家的證實(shí)�！敦�(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》中對(duì)合作開發(fā)土地有明確規(guī)定：合作建房合作開發(fā)將免征土地增值稅。
“一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅�！边@位專家表示。
比如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購(gòu)得一塊土地的使用權(quán)準(zhǔn)備修建住宅，則該企業(yè)可以預(yù)收購(gòu)房者的購(gòu)房款作為合作建房的資金。這樣，從形式上就符合了一方出土地一方出資金的條件�！艾F(xiàn)在這種以合作開發(fā)為模式的避稅方式，有很多地產(chǎn)企業(yè)都在采用，包括一些大的上市地產(chǎn)公司�！边@位專家說。
除了合作開發(fā)，通過項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓方式規(guī)避土地增值稅，也是一種常用的方式。
廣東國(guó)暉律師事務(wù)所律師徐林對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》表示，目前流行的最佳的地產(chǎn)公司收購(gòu)方案是：先由收購(gòu)方成立一家能夠享受稅收優(yōu)惠的公司，再由該公司以吸收合并方式兼并項(xiàng)目公司，項(xiàng)目隨公司而轉(zhuǎn)移，而國(guó)家法律法規(guī)對(duì)兼并明確給予稅收優(yōu)惠，免征不動(dòng)產(chǎn)移轉(zhuǎn)中的營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅及契稅。對(duì)于吸收合并中的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，則采用由被兼并方提供擔(dān)保的方式予以防范。
徐林對(duì)記者表示，他們接手的一些收購(gòu)案例就是以這種方式避稅的，不過他表示不能對(duì)記者透露具體的公司名稱。
一些房地產(chǎn)行業(yè)專家表示，目前土地增值稅雖然開征，在具體執(zhí)行和清算層面，還有很多阻力，另外上有政策，下有對(duì)策，避稅在房地產(chǎn)公司是一種常規(guī)動(dòng)作。
郭建波還表示，除了合作開發(fā)、項(xiàng)目收購(gòu)和注銷等常規(guī)方式外，地產(chǎn)公司最常用的規(guī)避土地增值稅的辦法還包括：拖延工期、提高人工成本、搞精裝修、轉(zhuǎn)售為租、加快周轉(zhuǎn)等。
比如拖延工期。無(wú)論如何征稅，都必須等待項(xiàng)目完全竣工之后才具備核算成本的可能。因此事前只能通過1%或0.5%的預(yù)征來(lái)解決，一旦項(xiàng)目還有哪怕一點(diǎn)沒有完工，國(guó)家就無(wú)法征收本稅，企業(yè)也就可以不交納本稅。
而對(duì)于一些股份公司來(lái)說，經(jīng)過平衡核算發(fā)現(xiàn)提高人員工資可以規(guī)避稅收，尤其是提高高管的工資；還有應(yīng)用類似購(gòu)買巨額保險(xiǎn)等傳統(tǒng)避稅辦法。
同時(shí)，開征收土地增值稅以后，相信很多房地產(chǎn)公司都更愿意加大成本，做精裝修房出售，以減少增值部分從而避稅。也就是說，未來(lái)的裝修市場(chǎng)，面對(duì)購(gòu)房者的份額要萎縮，而面對(duì)發(fā)展商的大盤同意裝修將增加。
“土地增值稅對(duì)深圳的地產(chǎn)公司影響非常大，但也有積極的一面，根據(jù)測(cè)算，只要企業(yè)的各項(xiàng)成本占到70%，也就是企業(yè)毛利率在30%以下，那么就可以滿足‘增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免收土地增值稅’。這將促使更多發(fā)展商拋棄暴利觀，建立新的價(jià)值觀。這對(duì)開發(fā)商平抑房地產(chǎn)暴利思想，爭(zhēng)取合理利潤(rùn)是一種促進(jìn)�！惫úú┦繉�(duì)記者這樣表示。(毛瀚民)
