中國(guó)內(nèi)地的房地產(chǎn)企業(yè)，很可能將面臨著比此前土地增值稅清算更為殘酷的局面，因?yàn)檫@一次或?qū)l(fā)生的政策調(diào)整，碰到了企業(yè)資金運(yùn)營(yíng)的“七寸”上——樓盤預(yù)售款。
這是一項(xiàng)以“設(shè)立樓盤預(yù)售款專戶”為核心內(nèi)容的監(jiān)管政策。在如是監(jiān)管框架之下，開(kāi)發(fā)商在不同預(yù)售項(xiàng)目間調(diào)撥預(yù)售資金的行為，很可能被禁止。在“90/70”政策已經(jīng)開(kāi)始介入地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)之后，房地產(chǎn)調(diào)控正試圖介入并影響地產(chǎn)企業(yè)資金運(yùn)作的微觀領(lǐng)域。
專戶監(jiān)管呼之欲出
“央行、銀監(jiān)會(huì)和建設(shè)部正在協(xié)調(diào)就樓盤預(yù)售款的專項(xiàng)管理聯(lián)合出臺(tái)新的監(jiān)管政策。目前，三方正在就具體的條文表述和行文進(jìn)行磋商�！比涨�，一位接近建設(shè)部的權(quán)威知情人士告訴記者，他向記者透露，這將是一項(xiàng)以“專戶管理”為技術(shù)基礎(chǔ)的監(jiān)管政策，目前初步可以確定的是，這個(gè)專戶將以樓盤為單位，逐一設(shè)置。
記者了解到，此前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在樓盤上形成的預(yù)售回款，通常存入開(kāi)發(fā)企業(yè)在銀行的賬戶。在公司賬戶中，開(kāi)發(fā)企業(yè)可以自行調(diào)配通過(guò)預(yù)售回籠的資金，這個(gè)過(guò)程不受監(jiān)管，只需在商業(yè)銀行進(jìn)行日常的劃賬操作，并保留相應(yīng)備案記錄即可。
前述權(quán)威人士向記者透露，在央行、銀監(jiān)會(huì)、建設(shè)部協(xié)商制定商品房預(yù)售資金監(jiān)管的新制度之前，廣州和深圳實(shí)際上已經(jīng)悄然進(jìn)行過(guò)試點(diǎn)，上述三部委正是在參考廣州、深圳經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，制定監(jiān)管方案的。
在廣州執(zhí)行的監(jiān)管政策中，“預(yù)售款專戶”將設(shè)在商業(yè)銀行，其原則為“在哪個(gè)商業(yè)銀行申領(lǐng)了開(kāi)發(fā)貸款，專戶就設(shè)在哪個(gè)商業(yè)銀行”。此后，開(kāi)發(fā)商只能從專戶中提取用于當(dāng)期項(xiàng)目建設(shè)的資金。這位權(quán)威人士說(shuō)。
同時(shí)，開(kāi)發(fā)商每一次支取資金，很可能都需要由開(kāi)戶商業(yè)銀行進(jìn)行審批。此間，商業(yè)銀行必須保留開(kāi)發(fā)商送審的相關(guān)材料，由當(dāng)?shù)劂y監(jiān)局進(jìn)行定期檢查，銀監(jiān)會(huì)也將不定期對(duì)地方相關(guān)情況進(jìn)行抽查。
這位權(quán)威人士告訴記者，本次對(duì)于商品房預(yù)售資金的監(jiān)管，是由央行和銀監(jiān)會(huì)動(dòng)議，而這些監(jiān)管的內(nèi)容和方式，大都來(lái)自深圳經(jīng)驗(yàn)。記者目前掌握的情況表明，深圳已經(jīng)完成了類似內(nèi)容的預(yù)售款項(xiàng)監(jiān)管措施的編制工作，只是目前還尚未開(kāi)始執(zhí)行。
據(jù)記者了解，深圳擬定的地方監(jiān)管方案中，在不同預(yù)售樓盤之間調(diào)度預(yù)售資金的行為也被禁止。這意味著，每個(gè)預(yù)售項(xiàng)目都必須進(jìn)行封閉資金運(yùn)作，即使是一個(gè)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的項(xiàng)目，也不能將A樓盤的預(yù)售資金，調(diào)動(dòng)至B樓盤支付建設(shè)費(fèi)用，更不用說(shuō)其他用途了。不過(guò)，上述方案雖已編制完成，但尚未開(kāi)始執(zhí)行。
“據(jù)我所知，這個(gè)政策很可能也涉及到這個(gè)問(wèn)題，但現(xiàn)在還是制定階段，最終的條文規(guī)定到什么程度，現(xiàn)在還沒(méi)有結(jié)論�！鄙鲜鰴�(quán)威人士向記者表示。而當(dāng)記者通過(guò)正式渠道向央行、建設(shè)部求證此事時(shí)，截至本報(bào)發(fā)稿時(shí)止，這兩個(gè)主管部門均未予正面答復(fù)。
央行舞劍“意在自�！�
早在兩年前央行就提議要取消預(yù)售制度，改為現(xiàn)房銷售，令業(yè)界反響激烈，也一度遭到來(lái)自建設(shè)部的反對(duì)意見(jiàn)。與兩年前央行的“強(qiáng)硬”態(tài)度相比，此次建立房地產(chǎn)預(yù)售款專項(xiàng)管理實(shí)際上是各方協(xié)商的結(jié)果。實(shí)際上，央行、銀監(jiān)會(huì)動(dòng)議對(duì)房地產(chǎn)預(yù)售款進(jìn)行專項(xiàng)管理，其真正用意并非在于地產(chǎn)行業(yè)本身，而是“項(xiàng)莊舞劍，意在沛公”——防控銀行系統(tǒng)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，才是這項(xiàng)監(jiān)管政策最重要的意圖之一。
此前，對(duì)于房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的防控，央行、銀監(jiān)會(huì)主要通過(guò)對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)自有資本金35%的比例進(jìn)行監(jiān)管，但是，記者從商業(yè)銀行內(nèi)部人士獲得的情況表明，目前對(duì)于自有資本金的監(jiān)管和控制，實(shí)際存在著不少潛在風(fēng)險(xiǎn)。
記者了解到，目前在商業(yè)銀行放貸前對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)自有資本金進(jìn)行核準(zhǔn)時(shí)，其依據(jù)僅是開(kāi)發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表。銀行對(duì)于自有資本金的判斷更多的是所有者權(quán)益，包括企業(yè)注冊(cè)資本、資本公積、盈余公積和未分配利潤(rùn)。實(shí)際操作中，國(guó)內(nèi)不少地產(chǎn)商將預(yù)售款挪作下一個(gè)項(xiàng)目使用的情況屢見(jiàn)不鮮，比如購(gòu)買新的地塊或者項(xiàng)目，以實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，銀行對(duì)這些情況并非一無(wú)所知，但出于利潤(rùn)壓力，只要自有資金滿足要求以及其他條件滿足，銀行一般都會(huì)發(fā)放開(kāi)發(fā)貸款。而潛在的風(fēng)險(xiǎn)是，一旦資金鏈斷裂，項(xiàng)目爛尾，購(gòu)房者將蒙受損失，銀行也將面臨貸款風(fēng)險(xiǎn)。
“預(yù)售款在會(huì)計(jì)賬上是一種負(fù)債，如有預(yù)購(gòu)房者退房，開(kāi)發(fā)商需退還預(yù)售款。如果開(kāi)發(fā)商過(guò)度依賴負(fù)債(預(yù)售款)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，使得跟進(jìn)的銀行貸款面臨更大的風(fēng)險(xiǎn)，一方面發(fā)生損失可能性更大，另一方面損失率更高。”一位商業(yè)銀行長(zhǎng)年負(fù)責(zé)地產(chǎn)類貸款的負(fù)責(zé)人對(duì)記者說(shuō)。
這意味著，盡管央行、銀監(jiān)會(huì)一再通過(guò)對(duì)自有資本金的嚴(yán)格控制來(lái)防范風(fēng)險(xiǎn)，但仍有大量在建項(xiàng)目在缺乏足夠自有資本金的情況下，獲得了開(kāi)發(fā)貸款，而后在這一基礎(chǔ)上又形成了預(yù)售回款，“一旦開(kāi)發(fā)商將預(yù)售回款再挪用到其他項(xiàng)目，商業(yè)銀行無(wú)疑將面臨著巨大的形成呆賬的風(fēng)險(xiǎn)�！鼻笆鰴�(quán)威人士對(duì)記者說(shuō)。
考驗(yàn)全體開(kāi)發(fā)商資金鏈
如此管制，對(duì)任何地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言都不是好消息，對(duì)于那些正在全國(guó)擴(kuò)張搶占市場(chǎng)份額的房企來(lái)說(shuō)尤其如是。“如果政策真的這么實(shí)行的話，我們?cè)谔旖颉⑻纫恍┒�城市的擴(kuò)張肯定得重新安排財(cái)務(wù)計(jì)劃了，而且得做大調(diào)整�！币晃蝗珖�(guó)化房企的財(cái)務(wù)總監(jiān)對(duì)記者表示。
他告訴記者，年初在制定財(cái)務(wù)預(yù)算時(shí)，留給在二線城市購(gòu)地的預(yù)算大致在10億～11億元之間，其中通過(guò)境外資本市場(chǎng)運(yùn)作以及在當(dāng)?shù)卦O(shè)立公司時(shí)引進(jìn)戰(zhàn)略投資者，大概可以解決6.5億元左右的資金來(lái)源。因?yàn)楝F(xiàn)在銀行不發(fā)放土地購(gòu)置貸款和流動(dòng)資金貸款，所以剩下的4億元左右的資金，是集團(tuán)以自有資金進(jìn)行投資的，而集團(tuán)自有資金至少有2/3以上依賴的是在建、在售項(xiàng)目的預(yù)售回款。
“這種調(diào)整將涉及到日后公司的發(fā)展戰(zhàn)略。因?yàn)槿珖?guó)都執(zhí)行這一監(jiān)管政策后，即便在二線城市獲取土地，并形成了預(yù)售回款，這些款項(xiàng)也無(wú)法滾動(dòng)為日后獲取新土地的基礎(chǔ)資金�！彼f(shuō)。
記者采訪的幾位全國(guó)化房企的相關(guān)負(fù)責(zé)人基本持類似觀點(diǎn)。一位廣東大型房企集團(tuán)層面負(fù)責(zé)全國(guó)戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃的副總甚至向記者慨嘆：“如果真的執(zhí)行如此嚴(yán)格的監(jiān)管措施，那么真是讓那些早期在全國(guó)擴(kuò)張拿地的企業(yè)占了先機(jī)，這政策一出，所有企業(yè)的擴(kuò)張速度都會(huì)慢下來(lái)，甚至停下來(lái)�！币晃谎赞o有些激進(jìn)的開(kāi)發(fā)商則憤懣地表示：“這么一來(lái)等于把大家往兩條路上趕：一個(gè)是向境外基金求援，一個(gè)是讓建筑商墊款，真不知道政府圖的是什么？！而且又是一刀切，守法合規(guī)的企業(yè)給那些違規(guī)的陪綁�！�
“以往未執(zhí)行監(jiān)管政策時(shí)，在賬面上開(kāi)發(fā)商的預(yù)售款從‘現(xiàn)金’變?yōu)椤尕洝�，用于周轉(zhuǎn)下一期房屋開(kāi)發(fā)，現(xiàn)在不少地段好的樓盤預(yù)售時(shí)賣得很火，根本不用向銀行貸款，如果將來(lái)要凍結(jié)預(yù)售款直至房屋封頂后才能使用，項(xiàng)目后期開(kāi)發(fā)的資金壓力會(huì)加重�！鼻笆錾虡I(yè)銀行人士承認(rèn)，即便對(duì)于那些不在全國(guó)快速擴(kuò)張的房企而言，他們的資金鏈也將面臨嚴(yán)峻的考驗(yàn)。
以往每項(xiàng)宏觀調(diào)控政策出臺(tái)，都是在穩(wěn)定房?jī)r(jià)的名義下，不知這一回預(yù)售款專管是否也承載了這一政治任務(wù)。顯而易見(jiàn)的事實(shí)是，制約了房企的擴(kuò)張，房子的供應(yīng)量必然減少，如果需求依然強(qiáng)勁，房?jī)r(jià)漲勢(shì)又如何控制得��？(李樂(lè) 朱紫云 謝紅玲)
