任先生三年前在CBD附近投資了一套小戶型住宅用于出租。從他這三年的租金收入來(lái)看并沒(méi)有達(dá)到他預(yù)想的出租回報(bào)率，如果不算2006和2007年房?jī)r(jià)大漲的增值收益，僅靠出租回報(bào)收益甚至不及5年期的銀行定期存款。在經(jīng)歷了2008年的房?jī)r(jià)下跌之后，今年的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了一定的反彈。于是任先生想趁現(xiàn)在房?jī)r(jià)穩(wěn)定、成交活躍的時(shí)期將自己手中的房源變現(xiàn)。這樣既鎖定了前期的收益，又可避免房?jī)r(jià)再次回調(diào)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也減輕了還貸壓力。隨著4月份租金價(jià)格的下降，像任先生這樣想法的人現(xiàn)在越來(lái)越多，市場(chǎng)上已經(jīng)露出了轉(zhuǎn)租為售的端倪。

　　●租金出現(xiàn)下降

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2009年一季度北京住宅租金環(huán)比去年四季度下降了1.2%，隨著金融危機(jī)對(duì)企業(yè)效益影響的深入，許多企業(yè)對(duì)員工的租金補(bǔ)貼有所降低，導(dǎo)致很多高檔住宅退租。

　　例如高端商業(yè)人士集中的CBD區(qū)域，一季度三居以上大戶型平均租金環(huán)比下降了15.2%，與此同時(shí)外籍人士相對(duì)集中的望京區(qū)域，同樣出現(xiàn)了大戶型租金大幅下挫10.6%的情況。

　　除了受金融危機(jī)的影響之外，租賃市場(chǎng)整體租金的下跌與市場(chǎng)的周期性也有一定的關(guān)系。隨著節(jié)后返京潮、學(xué)生入學(xué)期的過(guò)去，二手房租賃市場(chǎng)逐漸進(jìn)入了傳統(tǒng)的淡季，此外隨著京城一二手房市場(chǎng)的升溫，許多租賃客戶轉(zhuǎn)向了買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)，這些因素都引起了租賃市場(chǎng)需求的減少，從而帶動(dòng)了整體租金的下降。

　　●租轉(zhuǎn)售房源占1/4

　　據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)雙井區(qū)域某加盟店經(jīng)理反映，近期將出租房源轉(zhuǎn)為出售的人很多，占到了總出售房源的25%左右。以雙井區(qū)域一套60平方米小戶型為例，目前租金為3200元/月，在2、3月租賃旺季時(shí)租金約為3500元/月，二手房?jī)r(jià)則始終保持在16500元/平方米左右，每年的出租成本按兩個(gè)月的租金計(jì)算，從旺季到淡季，同一套房屋的租金回報(bào)率約下降了0.3個(gè)百分點(diǎn)，但房貸利息自2008年12月降息之后并沒(méi)有下降。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)分析師認(rèn)為，回報(bào)率的降低減弱了租賃市場(chǎng)對(duì)業(yè)主的吸引力，相反買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)的成交放量、成交周期縮短、價(jià)格穩(wěn)定則大大吸引了二手房業(yè)主，并由此引發(fā)了房源由出租向出售的轉(zhuǎn)變，這一轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)補(bǔ)充了房源，在一定程度上緩解了因前期成交量激增而引起的供求矛盾，有利于市場(chǎng)穩(wěn)定、健康發(fā)展。