近期，國(guó)內(nèi)樓市調(diào)控政策重拳頻出，資本市場(chǎng)投資者的信心也因此受到一定影響，地產(chǎn)板塊在4月初以來(lái)的下跌幅度已近30%。

　　總體來(lái)說(shuō)，此輪樓市調(diào)控措施仍未擺脫之前的兩個(gè)主要思路：一是大幅增加土地和房屋供給。如國(guó)土部近期公布的2010年供地計(jì)劃就顯示，住宅用地同比增長(zhǎng)135%。二是釋放打擊投機(jī)需求的信號(hào)。政府出臺(tái)的上調(diào)二套房及以上住房按揭貸款首付比例和貸款利率等措施，就屬于此類政策。

　　但此輪樓市調(diào)控措施之所以使得開(kāi)發(fā)商和投資者們風(fēng)聲鶴唳，并有別于以往調(diào)控，其根源就在于，其中的部分調(diào)控措施已開(kāi)始直面制度性扭曲，甚至不乏有涉及到土地改革“深水區(qū)”的措施在醞釀了。

　　一是國(guó)內(nèi)商品房預(yù)售制度的改變。住建部要求，未取得預(yù)售許可的商品房項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商不得收取定金；并擬要求開(kāi)發(fā)商只有在項(xiàng)目竣工交付及結(jié)算時(shí)，才能由自由使用包括首付款和銀行按揭貸款在內(nèi)的房地產(chǎn)預(yù)售款。若此類政策得以嚴(yán)格執(zhí)行，開(kāi)發(fā)商的資金鏈壓力將明顯趨緊——按照統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，定金及預(yù)售款在開(kāi)發(fā)商資金來(lái)源中占比超過(guò)三成。另一項(xiàng)措施，是物業(yè)稅(或“改裝”后的房產(chǎn)稅)的風(fēng)雨欲來(lái)。稅收政策的出臺(tái)，將增大購(gòu)房者持有物業(yè)的成本，并會(huì)有效打擊對(duì)投機(jī)性住房的需求。

　　更為深遠(yuǎn)的影響措施可能將出自小產(chǎn)權(quán)房政策的改變。4月28日的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議確定，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，將是2010年的重點(diǎn)改革任務(wù)之一；國(guó)土部官員也表示，中央十四個(gè)部委已聯(lián)合成立小產(chǎn)權(quán)房整治處理領(lǐng)導(dǎo)小組，目前正在研究制定小產(chǎn)權(quán)房整理政策方案。

　　眾所周知，小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題解決的難點(diǎn)，一是法律問(wèn)題，目前集體建設(shè)用地只有被征用為國(guó)有用地之后，才能進(jìn)入商品房市場(chǎng)；二是存量小產(chǎn)權(quán)房如何解決，非官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)目前小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)面積已達(dá)60多億平方米，相當(dāng)于中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)近10年來(lái)的開(kāi)發(fā)總量。如果大動(dòng)干戈，則勢(shì)必會(huì)威脅社會(huì)穩(wěn)定。這些難以逾越的障礙，使得政府對(duì)小產(chǎn)權(quán)房一直采取擱置的態(tài)度。而目前中央政府的這兩點(diǎn)表態(tài)，則是在直面這些難題，邁出了解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的第一步。這些提法本身，已經(jīng)涉及到國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的最核心問(wèn)題——土地使用制度的改革了。

　　較以往更為嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策，早已觸動(dòng)了一些地產(chǎn)大鱷的敏感神經(jīng)——4月以來(lái)，萬(wàn)科急劇收縮了購(gòu)地的資金規(guī)模以綢繆過(guò)冬；恒大地產(chǎn)最近也采取國(guó)內(nèi)所有樓盤八五折出售的手段，打響了今年以來(lái)開(kāi)發(fā)商降價(jià)售樓的頭炮。一線城市的樓市也迅速對(duì)調(diào)控政策作出反應(yīng)——樓市成交量已經(jīng)大幅下跌，今后樓價(jià)下跌的趨勢(shì)也難以避免。這些地產(chǎn)龍頭的經(jīng)營(yíng)策略和樓市環(huán)境的改變，印證了此輪樓市調(diào)控政策的力度之大和速度之快。

　　不過(guò)，投資者在謹(jǐn)慎應(yīng)對(duì)嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策的同時(shí)，更應(yīng)該保持清醒的頭腦，認(rèn)識(shí)到此次調(diào)控的一些局限：一是目前的調(diào)控政策還未觸及到地方政府土地財(cái)政的一絲一毫，而這顯然是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)扭曲的一大根源；另外，小產(chǎn)權(quán)房和建設(shè)城鄉(xiāng)統(tǒng)一的用地市場(chǎng)雖然被初次納入政府決策視線之內(nèi)，但徹底解決的時(shí)點(diǎn)似乎仍遙遙無(wú)期。國(guó)內(nèi)樓市的黃金發(fā)展期其實(shí)遠(yuǎn)沒(méi)有結(jié)束。

　　二是嚴(yán)厲的樓市調(diào)控持續(xù)的時(shí)間不宜估計(jì)過(guò)長(zhǎng)，因中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍然較為依賴房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在2007年末，政府還在不遺余力地出臺(tái)政策打壓高房?jī)r(jià)；而僅僅在一年之后，中央和地方政府便開(kāi)始輪番出臺(tái)“救樓市”的措施了；時(shí)隔一年，從去年年末開(kāi)始，市場(chǎng)又見(jiàn)到了此輪打壓樓市政策的密集出臺(tái)了。在政府頻繁地鐘擺式調(diào)控樓市的背后，蘊(yùn)藏著巨大的盈利機(jī)會(huì)，這對(duì)那些實(shí)力雄厚的大型地產(chǎn)商和精明的投資者來(lái)說(shuō)，顯然更是一個(gè)機(jī)遇。

　　(李明旭 作者為方正商學(xué)院高級(jí)研究員)