過(guò)高的房?jī)r(jià)將使中國(guó)經(jīng)濟(jì)未步入現(xiàn)代工業(yè)國(guó)，先進(jìn)入資產(chǎn)泡沫國(guó)，而后通過(guò)資產(chǎn)泡沫崩潰引發(fā)實(shí)體經(jīng)濟(jì)崩潰。

　　物業(yè)稅空轉(zhuǎn)4年，有可能逐步成真。4月8日有媒體報(bào)道，物業(yè)稅即將在京滬深渝等重點(diǎn)城市開(kāi)征。此報(bào)道并不確切，由于物業(yè)稅牽涉的法律關(guān)系、技術(shù)環(huán)境復(fù)雜，中國(guó)有可能在京滬深渝等地開(kāi)征住房保有稅。繼重慶宣布擬征特別房產(chǎn)消費(fèi)稅后，有消息稱(chēng)，上海擬開(kāi)征住房保有稅。該項(xiàng)工作由上海市住房保障和房屋管理局牽頭負(fù)責(zé)，目前基本方案已定。

　　物業(yè)稅必須開(kāi)征。

　　沒(méi)有其他手段能夠抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)瘋狂的恐慌性搶購(gòu)。去年年底，房地產(chǎn)緊縮政策出臺(tái)，房地產(chǎn)交易沉寂兩個(gè)月，到3月下旬開(kāi)始隨著通脹預(yù)期的上升，又進(jìn)入瘋狂上升階段。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，上周監(jiān)測(cè)的30個(gè)城市中，17個(gè)城市成交面積環(huán)比上漲，其中寧波漲幅最大，環(huán)比上漲82.18%，蘇州、佛山、上海的環(huán)比漲幅均超過(guò)60%。9個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的城市中，7個(gè)城市成交面積環(huán)比上漲，上海漲幅位居榜首，環(huán)比上漲62.25%，其次是杭州和南京，分別上漲42.69%、35.21%。在能監(jiān)測(cè)到價(jià)格的重點(diǎn)城市中，北京環(huán)比上漲6.36%，南京上漲9.78%，武漢上漲5.41%，蘇州上漲11.69%，哈爾濱環(huán)比漲幅更接近20%。目前二三線城市房?jī)r(jià)已經(jīng)到了瘋狂的地步，借助各個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)，成就了房地產(chǎn)上漲的偉業(yè)。

　　不要以為主流媒體連發(fā)六篇評(píng)論就能夠解決市場(chǎng)難題，如果市場(chǎng)聽(tīng)命于媒體，那大家用口水淹死房地產(chǎn)好了。市場(chǎng)之所以怕媒體評(píng)論，怕的是隨之而來(lái)的貨幣緊縮與稅率上調(diào)，除此以外豈有其他。

　　開(kāi)征物業(yè)稅是分稅制之后最重要的稅收改革，是為了剝離地方政府與土地市場(chǎng)之間的關(guān)系。我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以扭曲到不可理喻的地步，根本原因是分稅制之后地方政府越來(lái)越依靠土地為生，甚至把土地當(dāng)成謀取部門(mén)與個(gè)人私利的搖錢(qián)樹(shù)。開(kāi)征物業(yè)稅，使地方政府獲得穩(wěn)定的財(cái)政收入，把喝醉酒的地方財(cái)政嘴巴上的土地酒瓶拿開(kāi)，是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走向健康的第一步。今后通過(guò)稅費(fèi)改革，通過(guò)增值稅改成消費(fèi)稅等，使地方政府?dāng)[脫利益主體的惡劣形象，通過(guò)市場(chǎng)公開(kāi)的健全的稅收獲取生存空間。物業(yè)稅開(kāi)征不是太早了，而是太晚了。

　　推出物業(yè)稅是中國(guó)稅收改革的需要。我國(guó)的稅收不僅繁雜，更重要的是稅收不公。如原始股權(quán)所獲得的資本利得稅，如炒房者通過(guò)房地產(chǎn)交易所獲得的暴利，居然都不征稅。這是最大的個(gè)人收入分配不公的表現(xiàn)。

　　證券市場(chǎng)有了姍姍來(lái)遲的改進(jìn)。自2010年1月1日起，對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓上市公司限售流通股取得的所得，按“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”，適用20%的比例稅率征收個(gè)人所得稅。雖然部分大小非已經(jīng)在稅率公布之前從容出逃，但畢竟離稅收公義近了一步。房地產(chǎn)市場(chǎng)的資本利得豈能聽(tīng)之任之？難道政府通過(guò)免稅繼續(xù)鼓勵(lì)炒房者與地方政府聯(lián)手推高房?jī)r(jià)？海南省三亞市住建局局長(zhǎng)2月披露，該局已下發(fā)關(guān)于抑制樓市炒作的通知，準(zhǔn)備對(duì)前往三亞購(gòu)房的外地人采取限制購(gòu)房的措施，規(guī)定一個(gè)身份證只能購(gòu)5套房。這是對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控的強(qiáng)烈諷刺，更說(shuō)明沒(méi)有具體的貨幣財(cái)稅政策，房地產(chǎn)調(diào)控必然成為空調(diào)。

　　應(yīng)該指出的是，此次擬議在試點(diǎn)城市推出的物業(yè)稅是變了性的稅種。由于物業(yè)稅作為基本稅種需要立法等多項(xiàng)工作的配合，又受制于目前房屋和土地分離的物權(quán)矛盾，政府選擇房產(chǎn)保有稅抑制房?jī)r(jià)。

　　住房保有稅、住房消費(fèi)稅與物業(yè)稅有本質(zhì)不同，既不能推進(jìn)地方政府公開(kāi)財(cái)政預(yù)算，也不能通過(guò)浮動(dòng)稅率使炒房者產(chǎn)生對(duì)未來(lái)的不確定預(yù)期。其本質(zhì)是在現(xiàn)有的復(fù)雜的房地產(chǎn)稅收基礎(chǔ)上，多了一項(xiàng)每年繳納的固定稅收，保有物業(yè)的成本將有所上升。住房保有稅等不能推動(dòng)政府的內(nèi)生財(cái)政改革動(dòng)力，而是單向地增加房地產(chǎn)保有的成本。

　　為了防止房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落，保有稅率不可能太高。在習(xí)慣了固定稅率之后，如果中國(guó)仍然處于強(qiáng)大的通脹壓力之下，如果房地產(chǎn)炒作仍然利潤(rùn)遠(yuǎn)超稅收，那么，在短期波動(dòng)之后，房?jī)r(jià)還有可能上漲。在未進(jìn)行住房保有稅試點(diǎn)的地區(qū)，房?jī)r(jià)上漲仍有趕搭末班車(chē)的空間。

　　筆者建議，在固定的保有稅之外，征收房地產(chǎn)交易的資本利得稅，同時(shí)，所有征收保有稅與利得稅的城市必須公開(kāi)地方詳盡的財(cái)政預(yù)決算，作為征稅的必備條件。(葉檀)