國(guó)務(wù)院辦公廳10日發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，針對(duì)近期部分城市出現(xiàn)的房?jī)r(jià)上漲過快、加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范和市場(chǎng)監(jiān)管等問題作出要求。專家認(rèn)為，針對(duì)合理引導(dǎo)住房消費(fèi)和抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求的差異化政策仍然是“有保有壓”，將促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，但在具體操作中可能更加靈活。

　　防范風(fēng)險(xiǎn)重視“熱錢”沖擊

　　易居中國(guó)房地產(chǎn)分析師薛建雄接受記者采訪時(shí)表示，值得注意的是，此次《通知》提出“有關(guān)部門要加強(qiáng)對(duì)信貸資金流向和跨境投融資活動(dòng)的監(jiān)控，防范信貸資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，防止境外‘熱錢’沖擊我國(guó)市場(chǎng)”。有關(guān)部門在2008年全球金融危機(jī)之前曾經(jīng)強(qiáng)調(diào)過防范“熱錢”沖擊，此次再次強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范和市場(chǎng)監(jiān)管，說明市場(chǎng)上“熱錢”流入已經(jīng)引起有關(guān)部門的注意。薛建雄稱，“熱錢”更愿意抓住國(guó)內(nèi)資產(chǎn)價(jià)格上漲帶來的機(jī)會(huì)，通過認(rèn)購(gòu)股權(quán)投資房地產(chǎn)開發(fā)商和購(gòu)買商業(yè)中心及寫字樓等獲利。

　　中國(guó)社科院國(guó)際金融研究中心秘書長(zhǎng)張明日前指出，2010年中國(guó)面臨的短期國(guó)際資本流動(dòng)形勢(shì)，必須建立在兩方面判斷的基礎(chǔ)上：一方面是短期國(guó)際資本在中國(guó)以及在其他國(guó)家的相對(duì)收益率;另一方面是美元套利交易的融資成本變動(dòng)。綜合來看，至少在2010年上半年，短期國(guó)際資本仍將持續(xù)流入中國(guó)。

　　國(guó)務(wù)院國(guó)資委副主任黃淑和7日在中央企業(yè)負(fù)責(zé)人經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)考核工作會(huì)議上表示，面對(duì)復(fù)雜多變的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，中央企業(yè)要做好風(fēng)險(xiǎn)防范，要慎重進(jìn)入股市、房地產(chǎn)和期貨等高風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域�！耙呀�(jīng)進(jìn)入這些領(lǐng)域的，要規(guī)范程序，嚴(yán)格考核。”

　　央行日前召開的工作會(huì)議也特別強(qiáng)調(diào)，要防范信貸風(fēng)險(xiǎn)和系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)貸款用途管理，防止變相使用銀行貸款作為項(xiàng)目資本金。要密切關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)變化，嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)房地產(chǎn)信貸政策，促進(jìn)房地產(chǎn)金融健康發(fā)展。

　　差別化政策“有保有壓”意在維穩(wěn)

　　《通知》要求加大差別化信貸政策執(zhí)行力度和繼續(xù)實(shí)施差別化的住房稅收政策。專家認(rèn)為，這次《通知》傳遞的信息仍然是“有保有壓”，采取差別化政策合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求。

　　復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成教授認(rèn)為，《通知》要求二套房貸首付不低于40%，嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)個(gè)人購(gòu)買普通住房與非普通住房、首次購(gòu)房與非首次購(gòu)房的差別化稅收政策，都是希望讓房地產(chǎn)泡沫不要進(jìn)一步擴(kuò)大，回到健康發(fā)展的軌道上來，把調(diào)結(jié)構(gòu)與保增長(zhǎng)、保民生結(jié)合起來。而最終的貫徹落實(shí)仍需要地方政府、商業(yè)銀行、房地產(chǎn)開發(fā)商這些利益方共同履行職責(zé)，不再為房?jī)r(jià)的高漲推波助瀾，這也是《通知》最后強(qiáng)調(diào)“國(guó)務(wù)院有關(guān)部門要加強(qiáng)對(duì)各地貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策情況的檢查和指導(dǎo)，對(duì)房?jī)r(jià)上漲過快的地區(qū)和城市要進(jìn)行重點(diǎn)督查”的用意所在。

　　薛建雄也向記者表示，國(guó)務(wù)院此次再次明確要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，是防范過熱而不是打壓房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。2010年導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲過快的因素雖然還存在，但是政策已有所收緊，所以房?jī)r(jià)上漲態(tài)勢(shì)會(huì)有所放緩。由于2009年成交體量較大，預(yù)計(jì)2010年的供應(yīng)量不太可能大幅上升，所以商品住宅的成交體量比2009年可能會(huì)略有下滑。

　　中原地產(chǎn)分析師馬冀稱，從去年12月中下旬開始，上海許多商業(yè)銀行已將二套房貸的首付提高到四成，且利率優(yōu)惠也提高到八五折。這次國(guó)務(wù)院通知明確首付四成，符合市場(chǎng)的預(yù)期。現(xiàn)在信貸“水龍頭”關(guān)小了，投資投機(jī)性需求以及改善性需求的成本將提高。但是在一些豪宅成交旺盛的一線城市，對(duì)中高端投資者影響恐怕有限，因?yàn)檫@些購(gòu)房者使用美元、港幣進(jìn)行按揭貸款，在信貸方面往往有優(yōu)惠，購(gòu)房利潤(rùn)依然明顯。預(yù)計(jì)市場(chǎng)將會(huì)繼續(xù)觀望，走勢(shì)還有待觀察，既可能出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的局面，也可能出現(xiàn)稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)中導(dǎo)致房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲。要等到今年4、5月份政策效應(yīng)集中釋放，市場(chǎng)走勢(shì)才能進(jìn)一步明晰。

　　實(shí)際操作或更加靈活

　　申銀萬國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)高級(jí)分析師李虹接受記者采訪時(shí)稱，此次《通知》內(nèi)容與業(yè)界預(yù)期一致，后續(xù)仍可能會(huì)有具體措施相繼出臺(tái)。整體來說政策表述很中性，但實(shí)際操作可能會(huì)非常靈活和寬松。

　　李虹稱，《通知》沒有提及“改善性住房需求”，盡管一些地方政府對(duì)“改善性住房需求”有界定，如上海市公積金管理中心在“貸款政策”中將家庭人均住房建筑面積33.4平方米作為改善型購(gòu)房的標(biāo)準(zhǔn)，但對(duì)于全國(guó)來說差異化較大，仍有待進(jìn)一步明確;《通知》雖然明確對(duì)于申請(qǐng)購(gòu)買第二套(含)以上住房的貸款首付款比例下限提高至40%，但沒有提及房貸利率要在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮10%，只是強(qiáng)調(diào)“貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)”，這在實(shí)際操作中仍有很大空間。

　　專家認(rèn)為，《通知》強(qiáng)調(diào)“要加快研究完善住房稅收政策，引導(dǎo)居民樹立合理、節(jié)約的住房消費(fèi)觀念”，但沒有明確提及物業(yè)稅，預(yù)計(jì)物業(yè)稅在短期內(nèi)開征的可能性非常小，但不排除在全國(guó)范圍內(nèi)“空轉(zhuǎn)”或在部分地區(qū)試點(diǎn)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開征物業(yè)稅。

　　魏宗凱 葉鋒