中央經(jīng)濟(jì)工作會議給樓市一個重大利好，就是繼續(xù)實(shí)施適度寬松的貨幣政策和推進(jìn)小城鎮(zhèn)化建設(shè)、部分放開戶籍管制，但隨后高層在短短的十?dāng)?shù)天內(nèi)，出臺了三個遏制樓市投資過熱的政策，第一是住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅復(fù)位，并且在日前給予了細(xì)化；第二是國四條，即增加供給、抑制投機(jī)、加強(qiáng)監(jiān)管、推進(jìn)保障房建設(shè)等四大舉措遏制房價飆漲、投機(jī)過度行為；第三是五部委出臺規(guī)范土地市場，規(guī)范地方政府的土地出讓和遏制開發(fā)商圈地稱王的行為。

　　從這些政策，我們可以勾勒出2010年整個樓市調(diào)控的思路：即增加供給為主要手段，遏制過度投資、遏制過度熱炒“面粉”(土地)和增加保障性住房為輔助手段。

　　筆者認(rèn)為，由于樓市投機(jī)過熱，遏制投資是必須的，但由于明年經(jīng)濟(jì)形勢尚不足以樂觀，可能會更加困難，如果端掉樓市這個特大型的內(nèi)需需求，很可能會砸傷整個經(jīng)濟(jì)。

　　首先，積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策不能變，因為經(jīng)濟(jì)在遭遇金融危機(jī)重大的破壞之后，往往會有一個再次低迷的過程，多次世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)和東南亞金融危機(jī)都有這樣的慣例。因此，不能過早地丟掉拐杖，特別是在產(chǎn)能過剩還未消耗完畢以及新的經(jīng)濟(jì)消費(fèi)、投資尚未出現(xiàn)的背景下，更不能丟掉行之有效的樓市消費(fèi)、投資需求。但最近成本推動型的物價上漲給適度寬松的貨幣政策帶來了壓力，特別是房價飆漲讓更多的人感受到“通脹”的到來。

　　第二，樓市在2009年出現(xiàn)了大反轉(zhuǎn)，首先是商品房量價齊升，剛性需求、改善性需求以及投資性需求井噴，隨著樓市成交量的放大以及價格飆升，投機(jī)行為點(diǎn)燃全國樓市一片火爆；而正在此時，手握大量信貸資金的央企紛紛圈地稱王，隨著IPO的重啟，更多的上市企業(yè)紛紛加入了搶地行列，導(dǎo)致土地價節(jié)節(jié)攀高。在這種背景下，高層出臺政策遏制部分城市樓市過熱行為不足為怪。

　　那么，中央經(jīng)濟(jì)工作會議的利好與后續(xù)高層調(diào)控樓市的利空混合物，會對2010年樓市產(chǎn)生什么影響呢？

　　首先，對于普通商品住房市場來說，2010年的樓市或會出現(xiàn)量跌價平的走勢。量跌是因為營業(yè)稅復(fù)位會對投機(jī)行為給予一定的打擊，更重要的是政策預(yù)期的改變會讓一些投資客退場，等候下一波行情；另外，由于今年土地出讓樓面價都比較高，許多地方土地拍賣價都是100%以上的溢價。一線城市的房價確實(shí)漲得比較高，再加之四種需求已經(jīng)在2009年集中釋放，會導(dǎo)致明年的成交量受到影響；在成交量可能萎縮的背景下，房價不可能再度飆升，會出現(xiàn)比較平穩(wěn)的上漲和微跌的走勢。但是，如果明年信貸資金依然很猛烈，可能還會出現(xiàn)量價齊升的走勢。

　　第二，商業(yè)地產(chǎn)可能會隨著經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇而逐步走好，管理層也應(yīng)當(dāng)出臺一些刺激商業(yè)地產(chǎn)和寫字樓市場的措施。遏制住宅市場投機(jī)需求，要給他們更多的途徑，不能只靠圍堵，要像大禹治水那樣，給予這些投資需求更多的通道；比如說商業(yè)地產(chǎn)的稅收很重，現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)正處于復(fù)蘇初期，減稅引導(dǎo)他們進(jìn)入這些領(lǐng)域，給這些資本有更多的宣泄口，而不是打壓他們迫使他們離開住宅市場，惡炒資源、能源、大宗商品以及農(nóng)產(chǎn)品，增加成本推動型通脹的壓力。建議管理層在對首套購房繼續(xù)政策支持的同時，要把中國獨(dú)有的商業(yè)地產(chǎn)與住宅市場倒掛的現(xiàn)象加以糾正，呼吁降低商業(yè)地產(chǎn)三級市場的差價稅，以提高二手商業(yè)物業(yè)的流通性。這樣也避免投資客在房地產(chǎn)投資的單一性，分散投資品種，也是平抑住宅房價的手段之一。

　　第三，管理層將會從綜合角度考量整個樓市的宏觀調(diào)控政策，而不是僅僅從一個方面出發(fā)。因為房地產(chǎn)業(yè)是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)的支柱，如果在沒有新的消費(fèi)和投資需求增長點(diǎn)出現(xiàn)的情況下，打擊樓市投資客的趕老鼠行動勢必會投鼠忌器，為了避免“驚群”現(xiàn)象發(fā)生，主要采取增加供給的措施；另外，在地方政府財政已經(jīng)得到補(bǔ)充的情況下，遏制地王行為也應(yīng)采取增加土地供給和打擊囤地相結(jié)合。□朱大鳴