12月23日經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，財(cái)政部公布了調(diào)整后的個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策，其中自2010年1月1日起，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足5年的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，將全額征收營(yíng)業(yè)稅。

　　五年以下非普通住宅將全額收稅

　　財(cái)政部的通知指出，明年1月1日起，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足5年的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年(含五年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照其銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年(含五年)的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

　　而此前，為鼓勵(lì)住房消費(fèi)以對(duì)抗全球金融危機(jī)，財(cái)政部出臺(tái)規(guī)定，自2009年1月1日至12月31日，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足兩年的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)兩年(含兩年)的非普通住房或者不足兩年的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照其銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)兩年(含兩年)的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

　　兩相比較，可以說(shuō)新通知的變化主要是涉及兩年到五年間的房源，美聯(lián)物業(yè)給出的一組數(shù)據(jù)就顯示，以一套100平米、單價(jià)16000元/平米、總價(jià)160萬(wàn)元人民幣內(nèi)外線間的唯一一套普通住宅為例，現(xiàn)以200萬(wàn)賣(mài)出。

　　可以看出，根據(jù)住宅類(lèi)型的不同，所交營(yíng)業(yè)稅差額也不同，普通住宅在政策改動(dòng)后2到5年房源比之前多2.2萬(wàn)，非普通住宅則多了8.8萬(wàn)，而兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)相比較，則非普通住宅將比普通住宅要多交納8.8萬(wàn)的營(yíng)業(yè)稅。

　　新政對(duì)二手房市場(chǎng)影響小

　　一位財(cái)稅部門(mén)高層官員也對(duì)媒體表示，二手房營(yíng)業(yè)稅政策的調(diào)整對(duì)普通住房和非普通住房是區(qū)別對(duì)待的，總的看調(diào)整力度不是很大,要留意的是五年內(nèi)轉(zhuǎn)讓普通住房是按差額征稅，而非全額征收。

　　美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為不滿五年的二手房差額征收營(yíng)業(yè)稅對(duì)二手房市場(chǎng)影響非常小。

　　顯然，這和國(guó)家鼓勵(lì)購(gòu)買(mǎi)自住房，抑制投資性購(gòu)房的政策十分符合。2到5年普通房源雖然不再免稅，但差額征收5.5%的營(yíng)業(yè)稅使得營(yíng)業(yè)稅占總價(jià)不到2%，征收的數(shù)額對(duì)交易雙方的影響都不大。而作為投資客主要投資目標(biāo)的非普通住宅，新通知規(guī)定五年以下的房源全部要全額征稅，這也和政府抑制投資客的意圖非常吻合。

　　隨著近期中央對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的步步升級(jí)，可以肯定今后會(huì)有更多相關(guān)細(xì)則出臺(tái)，以落實(shí)中央對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的指導(dǎo)精神。

　　附注：

　　如何確定為非普通住宅：

　　1、住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以下(不含1.0)

　　2、單套建筑面積在144平方米以上(不含144平方米)

　　3、實(shí)際成交價(jià)格高于同級(jí)別土地住房平均交易價(jià)格1.2倍