“樓市調(diào)控應(yīng)從‘全身麻醉’式的一刀切轉(zhuǎn)向‘打局部封閉’——針對過熱地區(qū)局部降溫；試行差別物業(yè)稅抑制囤房炒房。”學(xué)者羊慧明在接受記者訪問時提出上述建言。

　　投機性購房成最大隱憂

　　“目前內(nèi)地房市的主要問題是投資、投機性需求過熱�！毖蚧勖髡J(rèn)為，入夏以來一線城市的房價暴漲主要是由投資、投資性需求炒上去的。京、滬、杭、深、廣等熱點城市投資、投資性購房比例占30%-40%左右，早已大大超過投資性購房比例應(yīng)控制在15%以內(nèi)的警戒線，泡沫迅速吹大的風(fēng)險正在醞釀，因此應(yīng)該加大力度抑制囤房炒房。

　　羊慧明認(rèn)為，房價虛高并不等于房地產(chǎn)市場繁榮。相反，房價一下子炒得太高，脫離了經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和民生承受力，真正需要房子的人又買不起房、租不起房，實際上是抑制了真實的有效需求。脫離有效需求靠投機需求哄抬炒高的樓市是非常危險的。

　　慧明認(rèn)為，在正常的房地產(chǎn)市場，應(yīng)當(dāng)把投資性購房比例控制在10%-15%的警戒線以內(nèi)；而且，10年左右的租金就能收回投資。而我國內(nèi)地賣的多是清水房，高房價，低租金，京、滬的房子要70年以上滿租才能收回投資，實際上是毫無投資價值。許多人買了幾套幾十套甚至上百套房子，5年8年都不裝修、不出租，只等著漲價炒賣。內(nèi)地城市空置的清水房多達(dá)數(shù)百萬套，數(shù)億平方米，這只不過是存量的轉(zhuǎn)移。一旦房價漲不動了，這個“堰塞湖”就會崩塌。

　　人多地少不應(yīng)成房價虛高理由

　　中國社科院近日公布的“房地產(chǎn)綠皮書”認(rèn)為，內(nèi)地地價將走高。中 國人多地少，土地資源稀缺，地價上漲自然推升房價。羊慧明對此并不認(rèn)同。他認(rèn)為，人多地少不應(yīng)成為房價虛高的理由。

　　羊慧明表示，中國內(nèi)地人均土地面積約7500平方米，除去西北人煙稀少不適合人居住的地區(qū)，人口密度與歐洲差不多。日本的人均土地不及中國的1／3，新加坡更少，只有中國人均土地的1／50，人均150平方米，但新加坡的房價并不比日本貴，在那里，一對大學(xué)畢業(yè)生，工作三五年就能買一套房子。

　　羊慧明認(rèn)為，中國“擠牙膏”式的土地指標(biāo)管理，不僅很快把地價抬到世界最高，而且占用的全是平原的肥田沃土。與此同時，城市建設(shè)難免“攤大餅”，形成千市一面“蜘蛛網(wǎng)結(jié)構(gòu)”熏反而導(dǎo)致城市生態(tài)危機隱患日益突出。

　　分類差別調(diào)控政策是首選

　　羊慧明認(rèn)為，當(dāng)前樓市并沒有整體過熱，除京、滬、深、廣、杭、溫等熱點城市外，中、西部的許多二、三線城市房地產(chǎn)市場發(fā)展比較平穩(wěn)，所以房市調(diào)控政策不能像過去那樣一刀切、“全身麻醉”，沿�！吧�病”，內(nèi)地也“吃藥”。而應(yīng)采取分類調(diào)控政策，即針對房價炒得過高的地區(qū)采取局部降溫的政策。

　　羊慧明建議，在溫州、杭州、北京、上海等投機炒房需求過熱的城市，二套房首付比例可提高至50%甚至60%，這才能保證銀行的安全。在物業(yè)稅醞釀過程中，可以考慮借鑒新加坡的經(jīng)驗，實行差別物業(yè)稅，對首套自住性房屋，只象征性地征收0.1%-0.5%的物業(yè)稅，而對第二套房以上的投資性購房，征收3%以上的高額物業(yè)稅，對空置3年以上的房子征收物業(yè)空置稅。這才能夠從根本上抑制囤房炒房，穩(wěn)定房價。