10月16日，《華夏時(shí)報(bào)》報(bào)道稱“住建部醞釀二次房改”；緊接著，住建部政研中心主任陳淮否認(rèn)“二次房改”列入相關(guān)計(jì)劃，并稱“中國的房子正在越蓋越結(jié)實(shí)，如果有泡沫那也是為節(jié)能而用的空心磚”。

　　但關(guān)于房地產(chǎn)政策變革的討論卻并沒有平息，相反，隨著房?jī)r(jià)的不斷飆高，討論愈演愈烈。

　　解決土地的根結(jié)

　　“與其二次房改，還不如先解決土地的問題�！蔽覑畚壹沂袌�(chǎng)研究中心主任秦瑞向《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者表示，推行系統(tǒng)的房地產(chǎn)政策改革并不容易，但目前地價(jià)哄高房?jī)r(jià)的問題確實(shí)應(yīng)該設(shè)法解決了。

　　截至9月23日，上海市公告今年出讓的土地收入已達(dá)526.1141億元，其中，住宅用地291.9147億元，這兩項(xiàng)指標(biāo)均為全國之最。北京同樣如此，土地出讓金約占當(dāng)?shù)刎?cái)政收入的1/3，前三季度北京市土地收入價(jià)款已經(jīng)超過去年全年水平。

　　與此同時(shí)，中國指數(shù)研究院的最新監(jiān)測(cè)顯示，9月份住宅用地平均樓面地價(jià)為2691元/平方米，環(huán)比上漲37%。地價(jià)已經(jīng)成為房?jī)r(jià)高漲的深層動(dòng)力。

　　秦瑞表示，不是要廢除土地使用權(quán)出讓中的“招拍掛機(jī)制”，因?yàn)檫@是國家通過地方政府向開發(fā)商獲取正常土地價(jià)值的一個(gè)有效手段，但是在招拍掛的具體操作上應(yīng)有所改變。例如，地方政府首先應(yīng)該穩(wěn)定土地出讓的價(jià)格，而不是像目前這樣，地塊起拍價(jià)不斷升高，加劇最終成交價(jià)的飆高。

　　北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授劉民權(quán)同樣主張保留招拍掛的機(jī)制，但是他認(rèn)為需要改革的是土地出讓金的分配機(jī)制。

　　貴州大學(xué)城市管理與經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究所副所長(zhǎng)、北大縱橫管理咨詢公司高級(jí)咨詢顧問項(xiàng)凱標(biāo)則認(rèn)為，招拍掛的制度設(shè)置本身就不合理，他向《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者指出，要改變過去純粹的以“價(jià)高者獲得土地”的招拍模式，要綜合考慮土地競(jìng)標(biāo)者的投標(biāo)方案，尤其是要將綠色建筑等系列促進(jìn)社會(huì)和諧和可持續(xù)發(fā)展等指標(biāo)納入到綜合考慮因素中。

　　財(cái)經(jīng)評(píng)論員葉檀則把問題的解決歸結(jié)到更深層的財(cái)稅制度的改革上。她在博客中撰文指出，要讓地方政府?dāng)[脫對(duì)土地收入的依賴，只有摧毀目前并不合理的龐大的公共財(cái)政體系，重建地方政府與中央政府的財(cái)稅結(jié)構(gòu)，培育起足以替代賣地收入的地方財(cái)政收入來源。

　　但無論哪種觀點(diǎn)，無論哪種解決方案，大家都清醒地看到了改革的難點(diǎn)所在。

　　秦瑞指出，目前土地出讓收入對(duì)解決地方政府財(cái)政支出的作用越來越大，尤其是目前經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃的推行需要地方財(cái)政拿出大量資金支持，地方財(cái)政對(duì)土地出讓的依賴也更加強(qiáng)烈，“要讓地方政府主動(dòng)壓縮土地出讓的利潤(rùn)空間，談何容易？”

　　還有，拉高房?jī)r(jià)的另一個(gè)因素應(yīng)歸結(jié)于開發(fā)商囤地，但政府對(duì)違規(guī)開發(fā)商的處罰卻是雷聲大雨點(diǎn)小，高聲追查的同時(shí)，是大片“沉睡”的土地。

　　“開發(fā)商囤地問題主要是其本身從囤地中所得到的收益與其相應(yīng)的處罰成本之間有落差決定的，目前的情形是，開發(fā)商收益很大而處罰成本卻相對(duì)較低，其結(jié)果就是這種現(xiàn)象屢禁不止�！表�(xiàng)凱標(biāo)指出。

　　更有觀察人士指出，地方政府之所以不積極查處閑置用地，是因?yàn)橥恋亻e置對(duì)地方政府有利無害，例如，土地閑置加劇了土地供應(yīng)的緊缺，這對(duì)地價(jià)的上漲不無好處。

　　保障房不討地方政府歡心

　　“由于目前中國房地產(chǎn)市場(chǎng)存在結(jié)構(gòu)性問題，使得廉租房或公屋等保障性措施滯后，這導(dǎo)致了不管有沒有實(shí)力購買房子的人，都沖著商品房去，抬升了房?jī)r(jià)，也使城市中的相當(dāng)一部分人成了‘房奴’，更多的人只能是望房心嘆�！表�(xiàng)凱標(biāo)指出，保障房原想分流購房需求、平抑房?jī)r(jià)的功能沒有得到體現(xiàn)。

　　其實(shí)，除了已建保障房存在問題外，保障房建設(shè)資金的缺乏則是一個(gè)更大的問題。

　　今年，中央安排投資于保障性住房的資金將超過1000億元，今后3年的投入將達(dá)9000億元。今年兩會(huì)上，住建部部長(zhǎng)齊驥提出，中央財(cái)政用于各地廉租住房建設(shè)的總資金投入將達(dá)到330億元。

　　“相比而言，330億的投資無疑是杯水車薪。保障房資金的大頭由地方政府負(fù)責(zé)解決，在目前財(cái)政收入困難，保障住房對(duì)于地方GDP、稅收與小金庫毫無益處的情況下，地方政府有什么動(dòng)力改變商用地用途，轉(zhuǎn)而多建保障型住房？只要實(shí)體經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)困難，房地產(chǎn)保增長(zhǎng)、拉內(nèi)需的作用就顯現(xiàn)無遺，房地產(chǎn)也就名正言順地大幅上漲�！比~檀指出。

　　為了解決公積金資金沉淀和保障房建設(shè)兩大問題，10月14日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等7部門聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)工作的實(shí)施意見》(以下簡(jiǎn)稱“意見”)，提出允許公積金閑置資金投資保障房建設(shè)。按照意見，公積金投資保障房建設(shè)的最大額度為結(jié)余資金的50%。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至2008年末，全國住房公積金繳存余額為12116.24億元，那么按照意見，最多有約6000億元的資金支持保障房建設(shè)。

　　“對(duì)保障房的發(fā)展應(yīng)該會(huì)有作用，但作用不會(huì)太明顯�！鼻厝饘�(duì)此并不太樂觀。安邦咨詢分析師同樣認(rèn)為作用有限，她指出，除了數(shù)額的問題，在具體操作細(xì)節(jié)上仍然存在很多尚待解決的問題。

　　信貸調(diào)控乏力

　　9月，銀監(jiān)會(huì)發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》，要求各大銀行嚴(yán)格執(zhí)行第二套房貸的相關(guān)政策。此后，北京、上海、南京等城市也相繼出臺(tái)文件，明確指示金融部門收緊二套房貸。

　　一時(shí)間，房地產(chǎn)商頭上的緊箍咒再次被收緊。

　　但是，今非昔比，如今信貸收緊的政策顯然已經(jīng)沒有原來那么大的威力。

　　就在9月，深圳市房?jī)r(jià)突破2萬元/平方米大關(guān)，而其他城市房?jī)r(jià)，也相繼飆升到歷史最高位。

　　“開發(fā)商的資金鏈已經(jīng)接上，資金鏈不緊繃，就可能不降價(jià)，慢慢賣。今年年底時(shí)房?jī)r(jià)或?qū)⒊霈F(xiàn)調(diào)整，但不會(huì)出現(xiàn)深入下跌�！比珖�工商聯(lián)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生如此表示。

　　與上一撥信貸調(diào)控的時(shí)候相比，如今的開發(fā)商，確實(shí)是手頭寬裕的。

　　分析人士指出，一方面，在金融危機(jī)形勢(shì)下，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)，國家出臺(tái)了不少優(yōu)惠政策，同時(shí)對(duì)二套房貸的限制也在實(shí)際情況中有了一定的放松，這讓開發(fā)商得到很大的發(fā)展余地；另一方面，在經(jīng)濟(jì)刺激政策下，大量的信貸資金涌入樓市，與此同時(shí)，大量并不以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)的央企也紛紛涌入房地產(chǎn)，這些“闊綽”的央企自然對(duì)信貸收縮并不敏感。

　　此外，項(xiàng)凱標(biāo)指出，房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金密集的行業(yè)，從理論上講只要控制住了資金就能控制住房地產(chǎn)的發(fā)展。但如今，信貸只是房地產(chǎn)企業(yè)融資的手段之一，由于中國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展較快，利潤(rùn)空間較大，中國的房地產(chǎn)還是很受國內(nèi)外投資者的青睞，隨著資本融資渠道的拓寬，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過在資本市場(chǎng)上獲得資金。

　　以近期一段時(shí)間的消息為例：2009年7月，北京金隅集團(tuán)在香港掛牌上市，創(chuàng)造了香港有史以來最高的散戶凍結(jié)資金量。之后，內(nèi)地許多房地產(chǎn)企業(yè)也傳出上市消息。8月15日，多位投行高管在海南博鰲房地產(chǎn)論壇上透露，目前有10多家內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)正在計(jì)劃今年年底前在海外上市，預(yù)計(jì)全年融資規(guī)模將超過70億美元，并有可能達(dá)到100億美元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過2007年約50億美元的歷史最高水平。

　　分析人士指出，在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的過程中，房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能、作用也在悄然發(fā)生變化，成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的領(lǐng)頭羊，甚至一度成為危機(jī)中各路資金的避風(fēng)港。因此，政府調(diào)控的實(shí)際難度將進(jìn)一步增加。

　　“如今的房地產(chǎn)調(diào)控，已經(jīng)成為一個(gè)綜合問題的解決，并不容易�！鼻厝鹬赋�。