據(jù)媒體報(bào)道,近日有14位房地產(chǎn)界專家學(xué)者聯(lián)名上書(shū),要求國(guó)家進(jìn)行“第二次住房改革”,采取“三三制”住房制度和“四定兩競(jìng)”兩種手段,重新將房地產(chǎn)政策引回民生軌道。改革目標(biāo)是建立“低端有保障,中端買得起,高端有選擇”的多層次良性發(fā)展的住房供應(yīng)體系。

　　應(yīng)該承認(rèn),14位專家學(xué)者所提出的住房改革立場(chǎng)和目標(biāo)均是可取的。特別是建議書(shū)指出“我國(guó)憲法規(guī)定了國(guó)有土地公共服務(wù)的性質(zhì),住房供地必須以改善全體居民的住房福利水平為基礎(chǔ)。政府調(diào)控地價(jià)和房?jī)r(jià)必須堅(jiān)持住房是準(zhǔn)公共產(chǎn)品的執(zhí)政理念”,一語(yǔ)道破當(dāng)前土地一級(jí)市場(chǎng)惟利是圖、房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)完全偏離民生本位的現(xiàn)實(shí)。

　　不過(guò),14位專家學(xué)者所提出的“三三制”與“四定兩競(jìng)”手段雖頗有新意,詳加推敲之下卻不難發(fā)現(xiàn)仍有值得商榷之處。按“建議”內(nèi)容,所謂“三三制”指的是“三類住房制度,三種供地方式,三支隊(duì)伍參與”,這其中“三類住房制度”新增了“建立公共住房制度”,而“三種供地方式”則在“招拍掛”與政府低價(jià)劃撥的保障性住房用地之外,新增了“四定兩競(jìng)”供地模式。所謂“四定兩競(jìng)”,指“定地價(jià)、定建房標(biāo)準(zhǔn)、定稅費(fèi)率、定5%利潤(rùn)率,競(jìng)房?jī)r(jià)、競(jìng)建設(shè)方案,綜合打分高者得”。無(wú)疑,“二次房改”的核心在于要求新增一個(gè)政府讓利的土地供應(yīng)層次,以照顧“夾心階層”的購(gòu)房需要。

　　“四定兩競(jìng)”模式是為了克服“招拍掛”所導(dǎo)致的弊病,但“二次房改”方案并未指向“招拍掛”制度哄抬房?jī)r(jià)的根本誘因。很明顯,正是由于地方政府作為唯一的土地供應(yīng)者可以不受監(jiān)督地控制土地供應(yīng)量,才使驟然減少土地供應(yīng)人為制造供不應(yīng)求成為可能。在人為制造的土地買方市場(chǎng),地方政府一方面讓開(kāi)發(fā)商囤地,一方面通過(guò)“招拍掛”方式與開(kāi)發(fā)商聯(lián)手哄抬地價(jià),并以地價(jià)抬高房?jī)r(jià)。這便是“招拍掛”制度最大的秘密。而目前的“四定兩競(jìng)”政策,仍然保留地方政府作為不受監(jiān)督的唯一土地供應(yīng)者地位,只是規(guī)定地方政府必須將一部分土地按“定價(jià)”進(jìn)行低價(jià)轉(zhuǎn)讓,同時(shí)規(guī)定這些土地上的房子只能賺取5%的利潤(rùn),試問(wèn)這種規(guī)定怎么能約束地方政府呢?要知道,供應(yīng)多少這樣的“定價(jià)地”,按什么標(biāo)準(zhǔn)“定價(jià)”,是完全由地方政府說(shuō)了算的。

　　再者,通過(guò)“四定兩競(jìng)”模式開(kāi)發(fā)出來(lái)的房子,雖然在表面上價(jià)格會(huì)降低,但政府讓利土地與完全按市場(chǎng)價(jià)格出讓的土地如何在產(chǎn)權(quán)上加以區(qū)分必定成為問(wèn)題。道理很簡(jiǎn)單,倘若“公共性住房”要惠及60%的中層消費(fèi)者,那么就必須建立與商品房截然不同的產(chǎn)權(quán)體系和準(zhǔn)入、退出機(jī)制。如果這種區(qū)隔無(wú)法做到,那么60%的中層消費(fèi)者就必須與身處金字塔頂端的商品房消費(fèi)者爭(zhēng)奪這些政府讓利資源。而倘若要建立和管理兩套產(chǎn)權(quán)體系,并完善準(zhǔn)入、退出機(jī)制,必然會(huì)令市場(chǎng)管理成本大增,甚至抵消政策帶來(lái)的福利。從當(dāng)前的“二次房改”方案來(lái)看,對(duì)此根本沒(méi)有一個(gè)完善的答案。更為致命的是,對(duì)“四定兩競(jìng)”模式的土地,究竟應(yīng)該供應(yīng)多少以及按什么比例供應(yīng)都將由政府決定,這就相當(dāng)于恢復(fù)了由計(jì)劃決定供應(yīng)數(shù)量以及結(jié)構(gòu)的全知全能型政府模式,而實(shí)踐已經(jīng)證明這是不可能的。

　　導(dǎo)致市場(chǎng)失靈的不是市場(chǎng)本身,而是地方政府對(duì)市場(chǎng)供求的扭曲,因此治理房地產(chǎn)市場(chǎng)首先應(yīng)該治理地方政府在房地產(chǎn)業(yè)的利益訴求。倘若回避了這一實(shí)質(zhì)性問(wèn)題,那么要求地方政府讓利無(wú)異于與虎謀皮。而倘若能遏止地方政府扭曲市場(chǎng)的行為,那么除保障性住房外,市場(chǎng)完全可以滿足80%人群不同層次的住房需求,甚至可以通過(guò)累進(jìn)稅制加重豪宅、別墅的持有成本,補(bǔ)貼中小戶型住房的持有成本。而治理地方政府通過(guò)房地產(chǎn)牟利的根本方式,就是剝奪地方政府對(duì)土地的壟斷權(quán)力,并加大力度追繳開(kāi)發(fā)商囤積的土地。

　　這就意味著,要完成“二次房改”,必須依賴供地制度改革。當(dāng)前,新增城市用地大多數(shù)是從“農(nóng)轉(zhuǎn)非”而來(lái),地方政府用土地的農(nóng)業(yè)收入擬訂征地價(jià)格,從農(nóng)民手中低價(jià)征收土地,然后用控制土地供應(yīng)量和“招拍掛”模式,造成土地供不應(yīng)求假象從而拉高地價(jià)。通過(guò)歷年房地產(chǎn)供求數(shù)據(jù),建立制度性的土地供應(yīng)計(jì)劃,可以遏制地方政府操縱供求的行為,但這種模式仍然難以避免計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的弊端。要讓土地供應(yīng)完全市場(chǎng)化,可以采取賦予農(nóng)民土地產(chǎn)權(quán)的治本之策:即在轉(zhuǎn)變土地用途時(shí)候交納增值稅,然后允許農(nóng)民出讓土地。