近日，國(guó)土資源部公布了全國(guó)620個(gè)樓盤(pán)地價(jià)房?jī)r(jià)相關(guān)數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)表明，所調(diào)查的620個(gè)案例中，銷售房?jī)r(jià)最高為 45000元/平方米，最低為 1130元/平方米；地價(jià)占房?jī)r(jià)最低比例為5.3%，最高為 58.6%，平均為23.2%。

　　其中，山東的59個(gè)樓盤(pán)中，地價(jià)占房?jī)r(jià)比例最高的為 43.73% ， 最低為12.19%，地價(jià)占房?jī)r(jià)比例平均為25.22%。此前，國(guó)土部公布的全國(guó)620個(gè)項(xiàng)目的平均數(shù)據(jù)為23.2%。

　　地價(jià)在房?jī)r(jià)中到底占據(jù)了多大的比例，一直以來(lái)是社會(huì)普遍關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。更確切的說(shuō)，地價(jià)之所以成為熱點(diǎn)，是在于要探究地價(jià)究竟是否為房?jī)r(jià)迅猛攀升的關(guān)鍵原因。

　　一段時(shí)間以來(lái)，房地產(chǎn)公布成本的言論剎那間塵囂至上，以迅雷不及掩耳之勢(shì)傳播開(kāi)來(lái)，成為各大媒體爭(zhēng)論的焦點(diǎn)。有地產(chǎn)思想家之稱的馮侖，以公布成本就是公布自己老婆的三圍來(lái)做回應(yīng)，也算是為這場(chǎng)爭(zhēng)論畫(huà)上了一個(gè)看似圓滿，實(shí)則滑稽的句號(hào)。

　　從此次公布的數(shù)據(jù)，國(guó)土部選擇的樣本來(lái)看，濟(jì)南的五個(gè)項(xiàng)目分別是邢村立交橋附近的保利花園，邢村立交橋以東的火炬東第，二環(huán)西路的泉城花園，長(zhǎng)清區(qū)的濱河花園和市中心的舊城改造項(xiàng)目的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。

　　從區(qū)域上看，有四個(gè)項(xiàng)目分別位于東部和西部的二環(huán)線外，市中心僅有一個(gè)項(xiàng)目萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，是一個(gè)舊城改造項(xiàng)目，可以說(shuō)樣本的選擇，缺乏普遍性、廣泛性和代表性，缺乏濟(jì)南房?jī)r(jià)較高的南部地區(qū)和中心城區(qū)的樣本項(xiàng)目，不能反映濟(jì)南高端項(xiàng)目地價(jià)所占房?jī)r(jià)的比例，也無(wú)法代表濟(jì)南的整體性。

　　學(xué)過(guò)統(tǒng)計(jì)學(xué)的人都知道，采用抽樣的調(diào)查方法，抽樣的方式和樣本的選擇至關(guān)重要。抽樣的方式主要有簡(jiǎn)單隨機(jī)抽樣、分層抽樣、整群抽樣、等距抽樣、多階段抽樣、雙重抽樣等。除非國(guó)土部采取例如擲硬幣、擲骰子、抽簽等方式為代表的簡(jiǎn)單隨機(jī)抽樣，否則不可能出現(xiàn)這樣的樣本。

　　此外，我們還看到這五個(gè)項(xiàng)目取得土地和形成商品房并且銷售的過(guò)程，有一定的時(shí)間差，即地價(jià)到房?jī)r(jià)傳導(dǎo)過(guò)程中的時(shí)滯性，就是地價(jià)和房?jī)r(jià)的時(shí)間差。

　　“地價(jià)和房?jī)r(jià)時(shí)間差的問(wèn)題是國(guó)土部此次計(jì)算土地成本不準(zhǔn)確的主要原因。”明天地產(chǎn)業(yè)務(wù)總監(jiān)賈玉鵬表示，國(guó)土資源部用以前拿地的地價(jià)，來(lái)比較現(xiàn)在房屋銷售的價(jià)格，這肯定是把土地占房?jī)r(jià)的比重算低了。

　　土地作為稀缺資源，不可再生資源，從短期來(lái)看，其價(jià)格形成會(huì)受到宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和政策的影響，會(huì)隨經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)而波動(dòng)；但是從長(zhǎng)期趨勢(shì)來(lái)看，由于其稀缺性，加之政府對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施建設(shè)的投入，必然會(huì)造成土地價(jià)值的提升。

　　況且，濟(jì)南乃至全國(guó)的地產(chǎn)都經(jīng)歷了 07 年的平穩(wěn)，08年的迷惘 ，09年上半年的回暖，房?jī)r(jià)有了不同程度的回暖和提升。

　　09年，濟(jì)南第十一屆全運(yùn)會(huì)的舉辦，隨著配套設(shè)施和公共基礎(chǔ)設(shè)施的投入和建設(shè)，城市建設(shè)和城市面貌的更新，奧體板塊的建設(shè)催熟了東部新城的崛起，隨著城市化進(jìn)程、舊城改造和拆遷的剛性需求的釋放，促進(jìn)了城市土地價(jià)值的提升，進(jìn)而促進(jìn)了房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)。

　　從財(cái)務(wù)分析的層面上來(lái)看，以地價(jià)所占房?jī)r(jià)的比來(lái)說(shuō)明房?jī)r(jià)的整體狀況，是屬于一種靜態(tài)的分析方法，它忽略了投資回收期的影響。

　　畢竟，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為屬于一種投資行為，作為投資者，他們更關(guān)注的是投資回收期，以及投資回報(bào)率的影響。投資回收期，以及投資回報(bào)率是以貨幣的時(shí)間價(jià)值來(lái)衡量的，淺顯的說(shuō)，資本是有時(shí)間成本的，也就說(shuō)同樣的資本不用于房地產(chǎn)投資，也可以投資別的行業(yè)，獲得投資回報(bào)。以此類推，投資回收期越長(zhǎng)，投資回報(bào)率越低。

　　到這里，很想再把對(duì)問(wèn)題的思考返回原點(diǎn) ：國(guó)土資源部公布地價(jià)的出發(fā)點(diǎn)是什么？如果是為了穩(wěn)定房?jī)r(jià)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，我們舉雙手贊成。公布地價(jià)，房?jī)r(jià)的“懸疑”依然無(wú)法“水落石出”，仍然是一團(tuán)迷霧。

　　公布地價(jià)，不能證明什么，也無(wú)法否認(rèn)什么。政府依然要完善提供經(jīng)濟(jì)適用房、廉租屋等公共產(chǎn)品和公共服務(wù)的職能；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要盡量降低成本，提供高品質(zhì)的產(chǎn)品和完善的服務(wù)，在既定的市場(chǎng)機(jī)制和宏觀政策下生存、發(fā)展。

　　畢竟，平穩(wěn)發(fā)展才是房地產(chǎn)行業(yè)之福。 (娓娓道來(lái))