6月23日，國土資源部副部長鹿心社在國新辦就“保經濟增長、保耕地紅線”行動進展情況舉行的新聞發(fā)布會上，公布了國土部剛剛進行的房地產項目用地調查結果，這本不是新聞發(fā)布會的主題內容，卻引起了社會各界的廣泛關注，地價房價比的數據再次吸引了社會的眼球。

　　地價房價比數據一向似乎很“神秘”，日前長期從事全國地價動態(tài)監(jiān)測的專業(yè)人士、中國土地勘測規(guī)劃院趙松提出，“地價房價對照公示，成本利潤一目了然”的觀點。

　　趙松認為，地價房價比無非就是樓面地價占房屋售價的比例，本來不是什么高精密的東西。然而，人們認為其“神秘”，原因復雜。一是數據的專業(yè)性強，老百姓直觀感性認識不足，沒有多少普通購房者知道他看中的樓盤，土地價格幾何；二是土地的出讓與地上房屋的建成銷售發(fā)生在不同的時點，今天拿到的土地往往要2-3年后才能建成房屋對外銷售；三是數據的“東家”不同，政府部門、研究機構、社會團體、開發(fā)商等均有發(fā)布，至少我們從網上就可以搜到多個出處的數據。

　　近期頗受矚目的三組數據分別來源于2009年1月中華全國工商聯房地產商會REICO工作室發(fā)布的《我國房地產企業(yè)開發(fā)費用分析》報告、2009年6月趙松在介紹全國城市地價動態(tài)監(jiān)測年度成果——《中國城市地價狀況2008》時提到的監(jiān)測結果(簡稱“地價監(jiān)測報告”)以及國土資源部在新聞發(fā)布會上公布的對31個省(區(qū)、市)620個項目的調查結果(簡稱“國土部調查”)。由于三組數據看上去頗具差異，引得各界議論紛紛。

　　對此，趙松表示，其實不必忙著攻擊或質疑，仔細研讀一下可以看出，三組數據在地價占房價比例上差異不大。

　　一是國土部調查數據。鹿心社表示“目前在中國，地價占房價15%-30%，平均是23.2%”。這組數據來源于5月底國土資源部開展的一次調查，其調查對象為105個城市(含全部省會城市、計劃單列市及其他重點城市)2006年以來以招拍掛方式取得土地且已進入銷售階段(包括已售完)的商品房開發(fā)項目，要求各地按照各項目區(qū)位(城市中心區(qū)、邊緣區(qū)、過渡區(qū))抽樣若干項目填報土地出讓價格與房屋售價，每區(qū)位樣點數不得少于2個。數據填報方是各地國土資源管理部門。最終結果是根據101個城市上報的620個“凈地”出讓項目的數據統(tǒng)計所得。數據內涵為成本地價房價比(即出讓時取得土地的價格與房屋開盤銷售時的房價相比)。

　　二是地價監(jiān)測數據：2008年城市地價監(jiān)測結果顯示，地價占房價的比例基本保持在20%～40%之間，29個重點城市(全部為省會城市和計劃單列市)的地價房價比均值為31.8%。該數據來源于中國城市地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)，數據采集上報方為各地的評估中介機構和土地估價師。數據內涵是同時點地價房價比，即用當前市場上的樓面地價水平與當前市場上銷售的房價水平相比。與上一組調查數據相比，差異較大的主要原因在于二者內涵不同。從購置土地到商品房上市，其間通常會有3年左右的開發(fā)時間，這一期間，如果土地市場走勢是上漲的，那么這種上漲會帶來較大的地價增值，這一增值大部分轉化為開發(fā)商的利潤。以北京、天津為例，根據監(jiān)測數據測算，兩個城市2008年底的同時點平均居住地價房價比分別為39.01%、36.05%，根據近年地價增長率，以平均開發(fā)期為3年進行測算，成本地價房價比分別為24.44%、29.51%，同理可測得29個重點城市的成本地價房價比均值為25.8%�？梢娚鲜鰞山M數據在統(tǒng)一內涵后基本接近。

　　三是工商聯房地產商會報告數據：該報告對北京、上海、廣州、深圳、西安、成都、青島、呼和浩特、蘇州等9個城市62個企業(yè)的81個項目從成本角度進行分析后。提出土地成本占總成本比例41.2%，占直接成本的比例高達58.2%。然而，讀者在熱議數據的時候，卻往往忽略了上述兩個比例是占總成本的比例，而這個“成本”里僅包括直接成本和運營成本。趙松認為，工商聯房地產商會報告中雖未直接提及地價房價比，但根據其提供的數據可推算出其調查樣本涉及的地價房價比均值也應在23%-26%。

　　通過分析表明，三份報告，三組數據，雖然目的不同，調查范圍不同、數據來源不同，數據口徑也存在一些差異，但在平均地價房價比這一技術參數上所得的結論恰恰相近。

　　趙松認為，單單就地價房價比這一技術數據而言，爭論本來是多余的，因為我們并不清楚，到底地價房價比為多少就算合理，大到資源稟賦、經濟發(fā)展不同的國家之間，小到同一城市的不同區(qū)位間都會有所不同。但既然存在爭議，我們可以把事實擺出來，免得讓公眾跟著惶惑、鬧心。

　　趙松就此提出“地價房價對照公示，成本利潤一目了然”的觀點。目前，土地招拍掛出讓已做到信息公開、透明，成交價款、宗地的規(guī)劃利用條件等在各地的土地市場或網站上均可查詢，而樓盤項目的售價和銷售狀況也在一些專業(yè)網站上可查可找。不同品質項目的建筑成本有一個基本的波動范疇，至于稅費、利息等更是按政府規(guī)定比例收取的。反正都不是什么“保密數字”，各有關部門何不聯合建立一個機制，開發(fā)商也可自愿加入，針對每個項目，把“非商業(yè)秘密”的信息列表擺出，讓公眾看個明白、痛快。諸如成本高低、利潤大小、是否違規(guī)、有無腐敗等疑問，起碼利于澄清。

　　趙松認為，若真如此可以預期多方效果：對公眾而言，實現了其消費者的知情權；對政府而言，可以更有針對性地出臺調控和管理措施，規(guī)范市場秩序，解決民生問題；對開發(fā)商而言，不必再為是否存在暴利而辯解；對媒體而言，再也不用霧里看花地去猜測和解讀了；對技術人員而言，也不用興師動眾地搜集數據了。