已實(shí)施15年的《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》將迎來(lái)第一次大修。6月9日，中國(guó)人民大學(xué)商法研究所所長(zhǎng)、中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、中國(guó)法學(xué)會(huì)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)劉俊海教授公開(kāi)表示，《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》修改后應(yīng)該包括給消費(fèi)者在購(gòu)買商品房后一個(gè)冷靜期，即原則上讓消費(fèi)者在合理期限內(nèi)可以無(wú)條件退房。

　　該言論一出即引起眾多爭(zhēng)議。本期《頭腦風(fēng)暴》邀請(qǐng)兩位嘉賓進(jìn)行探討。

　　購(gòu)房者應(yīng)享“后悔權(quán)”

　　劉俊海

　　中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)

　　劉俊海建議將后悔權(quán)制度寫入法律，賦予消費(fèi)者在合理期限內(nèi)可以無(wú)條件退貨的權(quán)利，即單方面合同解除權(quán)。他認(rèn)為，在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，賦予消費(fèi)者后悔權(quán)，這一做法是具有可行性的。三類商品交易活動(dòng)應(yīng)當(dāng)適用后悔權(quán)制度：一類是交易額巨大的消費(fèi)行為，比如購(gòu)買汽車、房屋等；第二類是網(wǎng)上購(gòu)物，消費(fèi)者收到商品后，經(jīng)常發(fā)現(xiàn)實(shí)物與圖片不符，自己受到了欺騙；第三類是先交錢后簽合同的消費(fèi)行為，比如分時(shí)度假等。

　　他表示，不少消費(fèi)者在以上適用后悔權(quán)制度的三類消費(fèi)行為中，是在受到商家不當(dāng)?shù)挠衅垓_性質(zhì)的宣傳的影響，在頭腦不清醒、不冷靜、不理性的情況下發(fā)生的，而這種消費(fèi)行為往往剛一發(fā)生，消費(fèi)者就感覺(jué)到了后悔。“這時(shí)候，就應(yīng)該在法律規(guī)定的合理范圍內(nèi)，給予消費(fèi)者后悔權(quán)，可以單方面解除消費(fèi)合同。”

　　缺乏監(jiān)管可能造成樓市虛火

　　張治國(guó) 南京廣合不動(dòng)產(chǎn)總經(jīng)理

　　房子可以隨意購(gòu)買、退貨，無(wú)疑會(huì)讓開(kāi)發(fā)商更加容易假按揭。一邊是銷售火爆，一邊退房率居高不下，制造虛假繁榮或者進(jìn)行囤房，這不利于樓市的健康規(guī)范發(fā)展�！�

　　對(duì)于修改后的消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法將增加買房后悔權(quán)制度，個(gè)人認(rèn)為這是毫無(wú)意義的，因?yàn)橘I房不是買衣服。

　　房子確實(shí)和衣服一樣，都是商品，但房屋又是非常特殊的商品，兼具消費(fèi)品和投資品的雙重屬性，需要投入大額資金。對(duì)于大多數(shù)普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，一輩子可能只會(huì)買一兩次房。何時(shí)要買房、在哪里買、買什么樣的房？這些問(wèn)題他們都會(huì)非常慎重地考慮、比較之后再作決定。買房不是買衣服，哪天出門逛街時(shí)一高興就隨便買一件。既然買房是深思熟慮之后的決定，而且從法律上看，簽訂了買房合同，買賣行為就已經(jīng)成立了，當(dāng)然不能說(shuō)想退就退、隨意反悔。

　　從實(shí)際操作層面來(lái)看，執(zhí)行起來(lái)的難度也非常大。買房后悔制度要是像買衣服或買家電那樣規(guī)定三天還是七天之內(nèi)無(wú)條件退貨，因?yàn)槠谙薏婚L(zhǎng)意義也就不大了，但多長(zhǎng)才是一個(gè)合適的時(shí)間節(jié)點(diǎn)呢？因?yàn)椴煌�的樓盤會(huì)有各自的推廣銷售計(jì)劃，所以這也是一個(gè)難以把握的問(wèn)題。

　　買衣服要退的話手續(xù)并不復(fù)雜，一手退貨，一手拿錢就是了，但房子就沒(méi)有這么簡(jiǎn)單了。

　　其實(shí)目前樓盤銷售也有自己的“退房機(jī)制”，一般如果房屋質(zhì)量有問(wèn)題或者開(kāi)發(fā)商有欺詐行為時(shí)，消費(fèi)者都可以要求退房，但這需要一系列的手續(xù)及合同協(xié)議，繁瑣復(fù)雜的程序讓退房比退衣服麻煩多了。

　　如果沒(méi)有嚴(yán)格的監(jiān)管，買房后悔制度也將讓一些開(kāi)發(fā)商有機(jī)可乘。房子可以隨意購(gòu)買、退貨，無(wú)疑會(huì)讓開(kāi)發(fā)商更加容易假按揭。一邊是銷售火爆，一邊退房率居高不下，制造虛假繁榮或者進(jìn)行囤房，不利于樓市的健康規(guī)范發(fā)展，也不利于房?jī)r(jià)的穩(wěn)定。

　　契約是保護(hù)消費(fèi)者的武器

　　南京鋒尚國(guó)際公寓副總經(jīng)理 劉宏

　　‘后悔權(quán)’的主要目的是保護(hù)消費(fèi)者。而保護(hù)消費(fèi)者應(yīng)該依靠更規(guī)范的交易行為、嚴(yán)格的監(jiān)管以及開(kāi)發(fā)商的自律，而不是以違背契約精神的方式動(dòng)搖交易基礎(chǔ)�！�

　　對(duì)于購(gòu)房這種大額交易，耗費(fèi)的可能是買房人的多年積蓄，所以一般情況下買房人均會(huì)反復(fù)挑選、慎之又慎。而買房“后悔權(quán)”一旦設(shè)置，買房人可以很方便地“后悔”，反而會(huì)使得買房人在購(gòu)房時(shí)大大減少這種謹(jǐn)慎，隨意為之，市場(chǎng)交易的正常秩序?qū)⒁虼耸艿教魬?zhàn)。

　　更為重要的是，購(gòu)房協(xié)議將因“后悔權(quán)”的登臺(tái)而成為一張廢紙。買房人可以“一悔了之”換得一身輕松，開(kāi)發(fā)商從立項(xiàng)、領(lǐng)取銷售許可證、對(duì)外公開(kāi)等等一系列程序走下來(lái)，卻因?yàn)橘I房人的后悔而要做大量的重復(fù)工作，銷售成本陡然大增。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的法治基礎(chǔ)在于契約精神，契約正義與履約守約是其重要內(nèi)涵，而“后悔權(quán)”幾乎是在這樣一個(gè)基礎(chǔ)法之外進(jìn)行“法外決斷”，守約變得可有可無(wú)。倘若這種規(guī)則真正實(shí)施，是不是全國(guó)的購(gòu)房合同需要重新改版？之前簽訂的合約統(tǒng)統(tǒng)無(wú)效？

　　除此之外，“后悔權(quán)”還可能造成同行間的惡意競(jìng)爭(zhēng)，比如競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手可以雇傭一批人購(gòu)買另一個(gè)樓盤的房子，然后“集體后悔”，爾后繼續(xù)購(gòu)買、后悔，而開(kāi)發(fā)商惜售捂盤也變得更為簡(jiǎn)單，只需內(nèi)部人員不停購(gòu)買、后悔就可達(dá)到目的……這種政策帶來(lái)的并發(fā)癥等后續(xù)問(wèn)題或許更加嚴(yán)重，買房人、賣房人都將難以獲得交易安全感。

　　“后悔權(quán)”的目的是保護(hù)消費(fèi)者，而契約本身就是保護(hù)消費(fèi)者的最好武器，契約被推翻了何來(lái)保護(hù)？保護(hù)消費(fèi)者依靠的應(yīng)該是更規(guī)范的交易行為、嚴(yán)格的監(jiān)管以及開(kāi)發(fā)商的自律，而不是以違背契約精神的方式動(dòng)搖交易基礎(chǔ)。