房?jī)r(jià)一上漲，小產(chǎn)權(quán)房往往就會(huì)受到熱捧。目前不少地方的樓市有了回暖的跡象，小產(chǎn)權(quán)房也隨之又開(kāi)始受人青睞起來(lái)。

　　6月2日，深圳市公布了《深圳市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》，被不少人解讀為將對(duì)小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”。一石激起千層浪，《決定》的出臺(tái)，立刻助推了小產(chǎn)權(quán)房話題的熱度。雖然深圳市人大有關(guān)負(fù)責(zé)人迅速出來(lái)澄清：“轉(zhuǎn)正”一說(shuō)屬于誤讀，但小產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題卻在百姓的生活中繼續(xù)存在。

　　事實(shí)上，在我國(guó)現(xiàn)有的法律中，“小產(chǎn)權(quán)房”只是一個(gè)民間的說(shuō)法，而非一個(gè)真正的法律概念。目前，我國(guó)法律尚沒(méi)有對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的統(tǒng)一規(guī)定，經(jīng)常被大家作為依據(jù)援引的，往往都是相關(guān)部門的一些政策。

　　然而，盡管如此，與小產(chǎn)權(quán)房有關(guān)的糾紛卻頻頻出現(xiàn)在訴訟領(lǐng)域。通過(guò)法院裁判的三個(gè)案例，我們可以看出，在目前沒(méi)有法律統(tǒng)一規(guī)定的情況下，對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題，司法實(shí)踐中是區(qū)別對(duì)待的，一律說(shuō)買小產(chǎn)權(quán)房有效或無(wú)效似乎都有失偏頗；而在能否成為小產(chǎn)權(quán)房主的過(guò)程中，是否具有小產(chǎn)權(quán)房所在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的身份是個(gè)至關(guān)重要的問(wèn)題。

　　希望我們約請(qǐng)法官精心采寫的以下案例，能夠?yàn)榇蠹姨峁┮恍╆P(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的法律知識(shí)。

　　——編者

　　賣小產(chǎn)權(quán)房給城里人 房?jī)r(jià)上漲想毀約被駁回

　　舊村改造得房?jī)商?賣房后悔主張合同無(wú)效

　　2009年4月3日，一紙終審判決讓王強(qiáng)(化名)想收回房子再賺錢的“好夢(mèng)”碎了。

　　事情還要從2005年說(shuō)起。這年12月，王強(qiáng)所在的村進(jìn)行舊村改造，村委會(huì)跟王強(qiáng)簽了房屋拆遷貨幣補(bǔ)償協(xié)議和房屋拆遷安置合同。隨后，王強(qiáng)得到兩套二居室樓房。

　　王強(qiáng)妻子曾經(jīng)的同事孫林(化名)，聽(tīng)說(shuō)王強(qiáng)拆遷得了兩套房子，就與王強(qiáng)協(xié)商購(gòu)買其中的一套。王強(qiáng)一想，反正也住不了這么多房子，賣了還能賺點(diǎn)錢。

　　雖然王強(qiáng)是農(nóng)村戶口，孫林是城鎮(zhèn)戶口，但王強(qiáng)所在的村村委會(huì)、黨支部?jī)晌�班子�?duì)于村民出售拆遷所得的小產(chǎn)權(quán)樓房并沒(méi)有做出禁止性規(guī)定，對(duì)王強(qiáng)賣房的事情也表示不予干涉。

　　2006年1月，王強(qiáng)與孫林簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓合同》，約定：王強(qiáng)為原房屋產(chǎn)權(quán)人(小產(chǎn)權(quán))。經(jīng)雙方協(xié)商，產(chǎn)權(quán)人王強(qiáng)愿將本套房屋的所有權(quán)賣給孫林。本房屋的出售價(jià)格為135000元。本房屋屬于小產(chǎn)權(quán)房屋，買受人應(yīng)遵守當(dāng)?shù)卮逦瘯?huì)的有關(guān)制度和規(guī)定。隨后，王強(qiáng)與孫林履行了該合同，房款兩清。

　　哪知天有不測(cè)風(fēng)云。房子賣了以后，當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)卻一路飆升。

　　2008年4月，王強(qiáng)以國(guó)家禁止城市居民購(gòu)買農(nóng)民房屋，且孫林是城市居民，故房屋轉(zhuǎn)讓合同屬于無(wú)效合同為由，起訴要求法院確認(rèn)雙方簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效，讓孫林騰房。

　　孫林對(duì)于被訴一事認(rèn)為，簽訂合同時(shí)，雙方明知該樓房是小產(chǎn)權(quán)房。而且，雙方簽訂合同時(shí)是完全自愿的，房屋已經(jīng)交付完畢；經(jīng)過(guò)兩年的時(shí)間，該房子已經(jīng)有很大的升值。孫林辯稱：“王強(qiáng)是受利益驅(qū)動(dòng)才起訴我。法律不應(yīng)支持這種見(jiàn)利忘義、背信毀約的行為。我保留進(jìn)一步追究王強(qiáng)的濫用訴權(quán)的行為給我造成的經(jīng)濟(jì)損失的權(quán)利�！�

　　庭審中，法官問(wèn)孫林房屋的現(xiàn)狀如何，孫林氣憤地說(shuō)：“我買房后進(jìn)行了簡(jiǎn)單裝修就把房子出租了。王強(qiáng)想把房子要回去，我不同意，他就騷擾租房的人，說(shuō)他才是真正的房東，要把租我房的人趕走�，F(xiàn)在，租房的人都不交房租了�！�

　　自愿買賣小產(chǎn)權(quán)房被法院認(rèn)可

　　法院經(jīng)審理后認(rèn)為，公民合法的民事權(quán)益受法律保護(hù)，王強(qiáng)與孫林在簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓合同》時(shí)，已經(jīng)明知該房屋為小產(chǎn)權(quán)樓房；對(duì)小產(chǎn)權(quán)樓房是否可以轉(zhuǎn)讓，當(dāng)?shù)卮迕裎瘑T會(huì)并沒(méi)有具體的限制性規(guī)定。王強(qiáng)與孫林在雙方自愿基礎(chǔ)上簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓合同》，內(nèi)容并未損害國(guó)家、集體及第三方的合法權(quán)益，且雙方在合同簽訂后，已各自履行了支付房屋價(jià)款和交付房屋的義務(wù)，該合同所約定的內(nèi)容已實(shí)際履行完畢。在此情況下，王強(qiáng)要求確認(rèn)其與孫林簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓合同》無(wú)效、孫林退房的請(qǐng)求，理由不充分，對(duì)其訴訟請(qǐng)求，法院不予支持。法院依據(jù)《民法通則》第五條之規(guī)定，判決駁回原告王強(qiáng)的訴訟請(qǐng)求。

　　一審宣判后，王強(qiáng)不服判決，提出上訴。二審法院經(jīng)審理后，判決駁回上訴，維持原判。

　　法官釋法——

　　城里人買農(nóng)民的小產(chǎn)權(quán)房在一定條件下有效

　　近幾年來(lái)，隨著舊村改造、小城鎮(zhèn)建設(shè)步伐的加快，以及國(guó)家基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地的需求猛增，征房占地現(xiàn)象較為普遍，由此導(dǎo)致的城市郊區(qū)小產(chǎn)權(quán)樓房層出不窮。其中很大一部分是農(nóng)村村民拆遷后以優(yōu)惠價(jià)款購(gòu)買的自住樓。這些小產(chǎn)權(quán)樓房中的一部分通過(guò)買賣等方式被城鎮(zhèn)居民購(gòu)買。隨著小產(chǎn)權(quán)樓房的升值，部分賣房人在利益的驅(qū)使下，起訴要求確認(rèn)雙方的買賣合同無(wú)效，讓買房人退房。

　　對(duì)于城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)民小產(chǎn)權(quán)樓房的效力問(wèn)題，目前尚沒(méi)有任何一部法律對(duì)此作出明確的規(guī)定。鑒于法官不得拒絕裁判的法理精神，法院在沒(méi)有明文規(guī)定的情況下，仍然必須作出裁判。一般而言，法官在裁判此類案件時(shí)需要綜合考慮以下幾個(gè)因素：一、當(dāng)事人之間的行為是否符合民法的基本原則：平等原則、自愿原則、公平原則、誠(chéng)實(shí)信用原則、公序良俗原則；二、是否存在導(dǎo)致合同無(wú)效或者可撤銷的法定情形，即能否適用合同法第52條至第54條的內(nèi)容；三、基層組織比如村委會(huì)、黨支部的意見(jiàn)。由于我國(guó)實(shí)行村民自治，因此，村民委員會(huì)的意見(jiàn)至關(guān)重要。

　　在本案中，王強(qiáng)與孫林在簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓合同》中明確寫明“本房屋屬于小產(chǎn)權(quán)房屋”，因此，對(duì)于這一事實(shí)，雙方均明知，不存在欺詐或者重大誤解的情形。另外，雙方對(duì)于買賣房屋一事，也是自愿進(jìn)行的，沒(méi)有任何脅迫或者乘人之危的情形。而且，王強(qiáng)從村委會(huì)買房時(shí)花費(fèi)11.6萬(wàn)元，而幾天后王強(qiáng)就以13.5萬(wàn)元價(jià)格將房屋轉(zhuǎn)賣給孫林，王強(qiáng)獲利近2萬(wàn)元。因此，雙方之間的交易也是公平的。最后，該村村委會(huì)、黨支部?jī)晌�班子�?duì)于村民出售拆遷所得的小產(chǎn)權(quán)樓房并沒(méi)有作出禁止性規(guī)定，表示不予干涉。也就是說(shuō)，雙方買賣房屋的行為沒(méi)有損害國(guó)家、集體或者第三人的利益。

　　值得一提的是，農(nóng)民在其宅基地上建設(shè)的房屋與農(nóng)民通過(guò)舊村改造、拆遷安置而得到的小產(chǎn)權(quán)樓房不可同日而語(yǔ)，二者之間存在比較明顯的差別。農(nóng)民在其宅基地上建設(shè)的房屋與宅基地使用權(quán)緊密聯(lián)系，宅基地使用權(quán)是土地管理法、物權(quán)法明確規(guī)定的由農(nóng)村村民專享的一項(xiàng)用益物權(quán)。而農(nóng)民通過(guò)舊村改造、拆遷安置而得到的小產(chǎn)權(quán)樓房并不是建設(shè)在自己家宅基地上的，因?yàn)榕f村改造后宅基地使用權(quán)消滅，小產(chǎn)權(quán)樓房是建設(shè)在該村集體土地上的。

　　父母將小產(chǎn)權(quán)房贈(zèng)兒子被確認(rèn)有效

　　老兩口拆遷得房?jī)商?悄悄贈(zèng)一套給兒子

　　老賈夫婦早年生育一兒一女，2002年秋天，老賈因冠心病住院做了手術(shù)。此時(shí)，老賈所在的村莊正在拆遷。

　　老賈用拆遷款購(gòu)買了兩套兩居室村民自住樓房。村委會(huì)給老賈頒發(fā)了兩本《房屋所有權(quán)證》。該《房屋所有權(quán)證》的注意事項(xiàng)第三條規(guī)定：“房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓變更(如買賣、轉(zhuǎn)讓、繼承等)，房屋狀況變動(dòng)應(yīng)及時(shí)向發(fā)證單位申請(qǐng)登記，經(jīng)批準(zhǔn)后方可有效。

　　2003年秋天，老賈的兒子小賈結(jié)婚，老賈就讓小賈夫婦住進(jìn)了自己購(gòu)買的一套房子里。后來(lái)，老賈夫婦商量后決定將房本的名字變更為小賈。事后小賈也沒(méi)提反對(duì)意見(jiàn)。

　　由于老賈住院時(shí)醫(yī)療費(fèi)多是借來(lái)的，老賈長(zhǎng)期不還，債主們就找上門來(lái)了。老賈夫婦商量后，決定將他們自己居住的那套樓房賣掉，以解燃眉之急。賣房后的老賈夫婦只好租房居住。

　　由于小賈堅(jiān)決反對(duì)賣房還債，他與其父母之間產(chǎn)生了矛盾。2007年，老賈夫婦以小賈得到贈(zèng)與房產(chǎn)后將二老趕出家門、不履行贍養(yǎng)義務(wù)為由要求法院撤銷房屋贈(zèng)與合同。

　　庭審中，法官問(wèn)老賈夫婦為什么要把房本的名字變更為小賈，老賈說(shuō)：“當(dāng)時(shí)，我的外債不少，怕債主們把我告上法院，法院再把我的房子給拍賣了，所以就決定把房本的名字改成兒子的名字。改名時(shí)，他不知情。后來(lái)，他知道這件事就把房本要走了。”

　　小賈則說(shuō)：“賣房前，我已經(jīng)東拼西湊了七八萬(wàn)元，想替他們還債。我反對(duì)賣房，可他們不聽(tīng)，非要賣。雙方為此大吵一架�，F(xiàn)在沒(méi)房了，又來(lái)找我要，我當(dāng)然不同意�！�

　　關(guān)于贍養(yǎng)問(wèn)題，小賈說(shuō)：“我每月的工資只有1000元，妻子沒(méi)有固定職業(yè)，還要照顧小孩，因此，我的收入除了養(yǎng)家糊口外所剩無(wú)幾。而且，2004年至2006年，村委會(huì)發(fā)給我個(gè)人的每月200元生活費(fèi)已經(jīng)由我父母領(lǐng)取。這就可以視為我履行了贍養(yǎng)義務(wù)。” 對(duì)于小賈的辯解意見(jiàn)，法庭查明確實(shí)屬實(shí)。

　　不符合法定條件 撤銷贈(zèng)與被駁回

　　法院經(jīng)審理后認(rèn)為，依法成立的合同，具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。老賈夫婦將拆遷所得的兩套樓房中的一套所有權(quán)人變更為小賈，應(yīng)視為老賈夫婦對(duì)小賈的贈(zèng)與行為。該行為并不違反相關(guān)法律法規(guī)，且小賈表示接受，故贈(zèng)與合同成立并生效。村委會(huì)發(fā)給小賈的每月200元生活費(fèi)已經(jīng)由老賈夫婦連續(xù)領(lǐng)取2年，故老賈夫婦所述小賈不履行贍養(yǎng)義務(wù)，沒(méi)有事實(shí)根據(jù)。老賈夫婦在贈(zèng)與房屋時(shí)也沒(méi)有與小賈另行約定其他附帶義務(wù)，故對(duì)二原告要求撤銷房屋贈(zèng)與合同的訴訟請(qǐng)求，法院不予支持。法院一審判決駁回原告老賈夫婦的訴訟請(qǐng)求。老賈夫婦不服判決，提出上訴。二審法院經(jīng)審理判決駁回上訴，維持原判。

　　法官釋法——

　　悄悄贈(zèng)與小產(chǎn)權(quán)房 想撤銷須符合法定情形

　　我國(guó)合同法規(guī)定了贈(zèng)與人的任意撤銷權(quán)和法定撤銷權(quán)兩種手段以保障贈(zèng)與人的合法權(quán)益。贈(zèng)與人的任意撤銷權(quán)，是指贈(zèng)與合同成立后，贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前，贈(zèng)與人可以根據(jù)自己的意思不再為贈(zèng)與行為。這是贈(zèng)與合同與其他有償合同的顯著區(qū)別。但是，本案中的老賈夫婦作為原房屋所有權(quán)人不僅已經(jīng)將訴爭(zhēng)樓房所有權(quán)人的姓名變更為小賈，而且，小賈也早已實(shí)際占有、使用該樓房，因此，在該樓房的產(chǎn)權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移的情況下，老賈夫婦欲行使贈(zèng)與人的任意撤銷權(quán)，已經(jīng)于法無(wú)據(jù)。

　　我國(guó)合同法第一百九十二條規(guī)定了贈(zèng)與人的法定撤銷權(quán)：“受贈(zèng)人有下列情形之一的，贈(zèng)與人可以撤銷贈(zèng)與：(一)嚴(yán)重侵害贈(zèng)與人或者贈(zèng)與人的近親屬；(二)對(duì)贈(zèng)與人有扶養(yǎng)義務(wù)而不履行；(三)不履行贈(zèng)與合同約定的義務(wù)。從本案案情來(lái)看，小賈顯然沒(méi)有嚴(yán)重侵害贈(zèng)與人或者贈(zèng)與人的近親屬，而老賈夫婦作為贈(zèng)與人也沒(méi)有從這一點(diǎn)上來(lái)提出他們的起訴意見(jiàn)。老賈夫婦著重強(qiáng)調(diào)了第二種情形，即小賈作為受贈(zèng)人不履行贍養(yǎng)義務(wù)。小賈作為已婚成年人，對(duì)其父母負(fù)有贍養(yǎng)的法定義務(wù)，同時(shí)，他也有贍養(yǎng)的客觀能力。庭審中查明，村委會(huì)給付老賈夫婦每人每年4800元。另外，村委會(huì)給付小賈的每年2400元也已經(jīng)由老賈夫婦領(lǐng)取，對(duì)此，小賈沒(méi)有提出異議，也沒(méi)有要求老賈夫婦返還。這完全應(yīng)視為小賈履行了自己的贍養(yǎng)義務(wù)。而且，小賈每月工資僅有1000元，不應(yīng)當(dāng)讓小賈負(fù)擔(dān)過(guò)高的贍養(yǎng)費(fèi)。他把自己應(yīng)得的村內(nèi)補(bǔ)助讓給父母，合情合理。由此，老賈夫婦要求行使法定撤銷權(quán)的第二項(xiàng)理由亦不成立。至于合同法規(guī)定的第三項(xiàng)約定的義務(wù)，雙方當(dāng)事人均稱沒(méi)有在贈(zèng)與房產(chǎn)時(shí)約定附帶義務(wù)。故第三項(xiàng)理由亦不存在法律事實(shí)依據(jù)。

　　因此，老賈夫婦既把房屋變更在小賈名下，并完成物權(quán)的公示、公信，小賈也實(shí)際占有、使用該房屋，老賈夫婦要求行使法定撤銷權(quán)的理由均不成立，故其訴訟請(qǐng)求不能得到法院的支持。

　　值得注意的是，該案爭(zhēng)議的標(biāo)的物是一套小產(chǎn)權(quán)房屋，由于該案的當(dāng)事人雙方都是該小產(chǎn)權(quán)房所在地村集體的成員，只要不違反該集體的相關(guān)規(guī)定，老賈和小賈都可以依法成為該村集體小產(chǎn)權(quán)房屋的所有人。因此，老賈將房屋產(chǎn)權(quán)更改為小賈后，小賈就可以成為該房屋的實(shí)際所有人。

　　城里人買農(nóng)村房引來(lái)6次訴訟 法院判退房退款“兩敗俱傷”

　　為賺錢出賣宅基地上的房子

　　2009年3月9日，北京市第二中級(jí)人民法院的一紙終審判決終結(jié)了王、田兩家圍繞一所房子的糾紛。

　　用一句話來(lái)概括這件事，就是“城里人”買了農(nóng)村房，房子漲價(jià)后原來(lái)的房主就想反悔，結(jié)果兩家都“很受傷”。

　　1985年，北京市通州區(qū)村民王鵬(化名)夫婦將其祖屋翻建為正房5間、西廂房3間。1991年，王鵬取得了鎮(zhèn)政府頒發(fā)的宅基地使用證。2001年，王鵬夫婦打算賣掉房屋，賺點(diǎn)錢。

　　就在這時(shí)，家住北京朝陽(yáng)區(qū)的田女士?jī)鹤訙?zhǔn)備結(jié)婚，田女士的哥嫂一家人又從新疆回京居住，房屋問(wèn)題顯得非常急迫，田女士想在郊區(qū)農(nóng)村買一所房子以便安置兩家人。

　　經(jīng)多方打聽(tīng)，田女士與王鵬夫婦取得聯(lián)系并協(xié)商買房事宜。2001年11月，王鵬夫婦與田女士簽訂房屋買賣協(xié)議，約定將上述房屋賣給田女士，價(jià)款56000元。在田女士付了錢后，田女士一家以及田女士的哥哥一家人都搬到了這所房子里居住。

　　然而，讓王鵬沒(méi)有想到的是，從2002年到2006年，北京的房?jī)r(jià)接連上漲�？粗�翻了好幾倍的房?jī)r(jià)，王鵬坐不住了，越來(lái)越后悔當(dāng)初賣房的舉動(dòng)。

　　2006年，王鵬夫婦以田女士是城鎮(zhèn)居民戶口、無(wú)權(quán)購(gòu)買農(nóng)民宅基地房屋為由向法院起訴要求確認(rèn)雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議無(wú)效。

　　法院查明田女士確系城鎮(zhèn)居民戶口，而王鵬夫婦是農(nóng)村戶口，該房屋是在宅基地上建設(shè)的房屋。

　　法院審理認(rèn)為，宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份相聯(lián)系，不允許隨意轉(zhuǎn)讓。目前，農(nóng)村私有房屋買賣中，買房人名義上是買房，實(shí)際上是買地，在房地一體的格局下，處分房屋的同時(shí)也處分了宅基地，損害了農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的權(quán)益。因此，法院確認(rèn)雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議無(wú)效。

　　田女士不服判決，提出上訴，后經(jīng)過(guò)二審法官的辯法析理，田女士撤回上訴。

　　房屋增值買賣雙方要“利益均沾”

　　一波未平，一波又起。協(xié)議無(wú)效的案件審結(jié)后，王鵬夫婦又起訴田女士及其哥哥一家人要求他們返還房屋。

　　由于田女士等入住后對(duì)房屋進(jìn)行了內(nèi)部裝修，并增建西廂房三間、東廂房三間，安裝了供暖設(shè)施，在院內(nèi)種植樹木。因此，法院委托評(píng)估公司對(duì)房屋等地上物的現(xiàn)值進(jìn)行評(píng)估，結(jié)果為12萬(wàn)多元。據(jù)此，法院判決田女士及其哥哥嫂子一家人將房屋院落騰退給王鵬夫婦，王鵬夫婦給付田女士財(cái)產(chǎn)補(bǔ)償款12萬(wàn)多元。判決后，田女士又不服，提出上訴，二審法院判決駁回上訴、維持原判。

　　打敗了官司的田女士一家認(rèn)為自己在買房這件事上吃了個(gè)大虧，賣房的時(shí)候王鵬夫婦明明也知道城里人不能買農(nóng)村人在其宅基地上建的房子，可依然賣給了自己。等房?jī)r(jià)上漲，就通過(guò)訴訟“要”回自己的房子，“便宜都被王鵬夫婦占了”。田女士一家的心里很不是滋味。而且，看著已經(jīng)漲起來(lái)的房?jī)r(jià)，田女士一家更加無(wú)力買房，也想通過(guò)訴訟的方式為自己討回點(diǎn)利益。

　　2008年4月，田女士以房屋賣買協(xié)議被確認(rèn)無(wú)效的主要責(zé)任在王鵬夫婦一方，要求他們賠償締約過(guò)失損失款36萬(wàn)余元。田女士要求的締約過(guò)失損失指的是宅基地區(qū)位價(jià)，故法院委托評(píng)估公司依法進(jìn)行了評(píng)估。

　　法院經(jīng)審理后認(rèn)為，合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

　　王鵬夫婦與田女士所簽的房屋買賣協(xié)議已依法被認(rèn)定無(wú)效。考慮到王鵬夫婦作為出賣人在出賣時(shí)即明知其所出賣的房屋及宅基地屬于法律禁止流轉(zhuǎn)范圍，其在出賣房屋多年后又以違法出售房屋為由主張合同無(wú)效，故其應(yīng)對(duì)合同無(wú)效承擔(dān)主要責(zé)任。因此，田女士要求王鵬夫婦賠償締約過(guò)失損失的訴訟請(qǐng)求，理由正當(dāng)。

　　對(duì)于田女士作為買受人信賴?yán)�益損失的賠償，應(yīng)全面考慮出賣人因土地升值或拆遷補(bǔ)償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價(jià)格的差異所造成損失兩方面因素予以確定。就本案而言，田女士要求王鵬夫婦賠償其締約過(guò)失損失，由于房屋等地上物的損失已依法解決，故僅考慮出賣人因土地升值或拆遷補(bǔ)償所獲利益的因素，參照王鵬夫婦出售房屋的宅基地區(qū)位價(jià)予以確定。

　　因此，法院對(duì)其合理部分予以支持——即王鵬夫婦依據(jù)評(píng)估結(jié)果給付田女士宅基地區(qū)位價(jià)的百分之七十。法院依法判決王鵬夫婦賠償田女士信賴?yán)�益損失25萬(wàn)余元。

　　判決后，王鵬夫婦提出上訴，二審法院判決駁回上訴，維持原判。

　　法官釋法——

　　城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)民在宅基地上建設(shè)的房屋無(wú)效

　　這起因城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)民在其宅基地上建設(shè)的房屋買賣合同糾紛案，有兩個(gè)焦點(diǎn)問(wèn)題：一是城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)民宅基地房屋的效力問(wèn)題；二是如果房屋買賣合同無(wú)效，農(nóng)民作為出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)何種責(zé)任，應(yīng)當(dāng)如何賠償買房人的損失。

　　第一個(gè)問(wèn)題涉及到農(nóng)村宅基地使用權(quán)的性質(zhì)問(wèn)題。宅基地使用權(quán)主要有以下四個(gè)特點(diǎn)：1.身份性。只有擁有集體經(jīng)濟(jì)組織成員這一身份，才有權(quán)利享有宅基地使用權(quán)。2.無(wú)償性，宅基地使用權(quán)農(nóng)民可無(wú)償取得。3.有限性，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。4.無(wú)使用期限限制，在理論上，宅基地使用權(quán)一旦取得，使用權(quán)人可一直使用下去。但是，如果宅基地使用權(quán)因?yàn)樽匀粸?zāi)害等原因滅失的，村民可通過(guò)重新分配獲得宅基地。

　　我國(guó)雖然禁止宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，但農(nóng)村村民對(duì)宅基地上的房屋享有所有權(quán)并可自由處分。根據(jù)房地一體的規(guī)則，盡管宅基地使用權(quán)本身不可以轉(zhuǎn)讓，但它可以隨著房屋一同轉(zhuǎn)讓。如果村民自愿將其房屋轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟(jì)組織的其他村民，由于雙方的身份同一，可以認(rèn)定這種轉(zhuǎn)讓行為有效。但是，如果村民將其房屋轉(zhuǎn)讓給非本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員或者城鎮(zhèn)居民，由于雙方身份不具有同一性，而且宅基地使用權(quán)是一種帶有社會(huì)福利性質(zhì)的權(quán)利，城鎮(zhèn)居民不得享有，因此，一旦城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)民的宅基地房屋，就會(huì)侵害集體經(jīng)濟(jì)組織的合法權(quán)益。所以，對(duì)于城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)民的宅基地房屋糾紛，法院判決買賣無(wú)效。

　　在法律適用問(wèn)題上，由于并沒(méi)有任何一部法律明確規(guī)定禁止城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)民的宅基地房屋，因此，在判決書引用法條時(shí)經(jīng)常出現(xiàn)尷尬局面，法官不得不援引合同法第五十二條關(guān)于合同無(wú)效的條款來(lái)制作判決。

　　不過(guò)，民法通則第六條規(guī)定：“民事活動(dòng)必須遵守法律，法律沒(méi)有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家政策。”就政策而言，城鎮(zhèn)居民不得購(gòu)買農(nóng)民的宅基地房屋的確有據(jù)可依。比如，1999年5月6日，國(guó)務(wù)院辦公廳在《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》第二條規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購(gòu)買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證�！�2004年11月2日，國(guó)土資源部在《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)》規(guī)定：“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證�！边@樣來(lái)看，目前國(guó)家的政策是明確反對(duì)城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)民的宅基地房屋。(作者單位：北京市通州區(qū)法院)