買(mǎi)房，對(duì)于老百姓來(lái)說(shuō)是件大事，少不了左挑右選、思前想后。近日，有消息稱(chēng)，即將修改的消法將考慮對(duì)包括購(gòu)房在內(nèi)的三類(lèi)商品交易活動(dòng)適用后悔權(quán)制度。消息一出，引來(lái)眾議。

　　背景新聞

　　已實(shí)施15年的《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》將迎來(lái)第一次大修改。近日，中國(guó)人民大學(xué)商法研究所所長(zhǎng)、中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)劉俊海教授在介紹消法修改的大方向和趨勢(shì)時(shí)提出，買(mǎi)三類(lèi)商品應(yīng)有后悔權(quán)。

　　“要建立冷靜期制度，也就是后悔權(quán)制度。原則上讓消費(fèi)者在合理期限內(nèi)可以無(wú)條件退貨，特別是對(duì)于電視直銷(xiāo)商品。還要增加消費(fèi)者安寧權(quán)制度，增強(qiáng)公權(quán)力的行為保護(hù)�！眲⒖『ＵJ(rèn)為，消費(fèi)者的后悔權(quán)制度未必適用于所有消費(fèi)行為，但三類(lèi)商品交易活動(dòng)應(yīng)當(dāng)適用后悔權(quán)制度：網(wǎng)上交易；先交錢(qián)后簽合同的消費(fèi)行為；交易額巨大的消費(fèi)行為，比如購(gòu)買(mǎi)汽車(chē)、房屋等。

　　消息一出，立即引發(fā)眾多議論。消費(fèi)者在高興之余，又不免擔(dān)憂(yōu)：“如果真的有了后悔權(quán)，商家自賣(mài)自買(mǎi)就更方便了，豈不是給虛高的房?jī)r(jià)火上澆油嗎？”“炒房的投資、投機(jī)者是不是消費(fèi)者？投資者和置房自住者在消法中又如何區(qū)分？”

　　而有的專(zhuān)家則認(rèn)為，試用權(quán)適用于特定商品，推行試用權(quán)當(dāng)逐步進(jìn)行，買(mǎi)房暫不宜適用后悔權(quán)。

　　據(jù)相關(guān)報(bào)道整理

　�。壅f(shuō)法一］

　　什么是后悔權(quán)？

　　尹保亮(鄭州市中級(jí)人民法院法官)：后悔權(quán)，指購(gòu)買(mǎi)特定商品或接受特定服務(wù)的消費(fèi)者在一定時(shí)間內(nèi)享有的單方解除合同的權(quán)利，即無(wú)理由退貨的權(quán)利，本質(zhì)上屬于消費(fèi)者知悉真情權(quán)和自主選擇權(quán)的延伸。

　　我認(rèn)為，冷靜期制度的說(shuō)法比后悔權(quán)更為貼切。“后悔”給人一種消費(fèi)者出爾反爾，不守信用的感覺(jué)，不僅容易造成不必要的誤解，甚至還會(huì)導(dǎo)致某些人擔(dān)心對(duì)正常的市場(chǎng)交易造成混亂，并因此反對(duì)該項(xiàng)制度。現(xiàn)行法律規(guī)定了特定產(chǎn)品的“三包”服務(wù)，還沒(méi)有對(duì)冷靜期制度作出明文規(guī)定。為更好地保護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益，塑造公平有序、誠(chéng)實(shí)守信的市場(chǎng)秩序，將要修改的《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》有可能對(duì)這一制度作出規(guī)定。

　　冷靜期制度起源于美國(guó)，起初主要用于規(guī)范直銷(xiāo)企業(yè)的銷(xiāo)售行為。消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)直銷(xiāo)產(chǎn)品的過(guò)程中，由于信息不對(duì)稱(chēng)，易受直銷(xiāo)員面對(duì)面銷(xiāo)售方式的影響，有時(shí)會(huì)出現(xiàn)不理智的沖動(dòng)性購(gòu)買(mǎi)，因此允許消費(fèi)者在一定期限內(nèi)享有無(wú)理由向直銷(xiāo)企業(yè)退貨的權(quán)利。消費(fèi)者從購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品之日開(kāi)始計(jì)算，他們被同意向直銷(xiāo)企業(yè)進(jìn)行退換貨的這段時(shí)間為冷靜期。冷靜期制度對(duì)于保護(hù)消費(fèi)者的知情權(quán)，防止直銷(xiāo)員虛假宣傳欺騙消費(fèi)者、規(guī)范直銷(xiāo)企業(yè)行為、塑造誠(chéng)信市場(chǎng)秩序方面具有重要意義。美國(guó)冷靜法規(guī)定：在3天之內(nèi)，消費(fèi)者可以退貨，而不受任何補(bǔ)償性罰款。美國(guó)50個(gè)州幾乎都制定了各自的冷靜法規(guī)，美國(guó)聯(lián)邦貿(mào)易委員會(huì)還制定了全國(guó)性的冷靜法規(guī)。在歐洲，很多國(guó)家的冷靜期制度，適用于更廣泛的消費(fèi)領(lǐng)域。

　　［說(shuō)法二］

　　買(mǎi)房是否適用后悔權(quán)？

　　正方：支持買(mǎi)房適用后悔權(quán)

　　張志勇(鄭州市中級(jí)人民法院法官)：買(mǎi)房適用后悔權(quán)可以更好地保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益。由于開(kāi)發(fā)商在商品房開(kāi)發(fā)、價(jià)格信息等方面處于壟斷地位，在房屋面積、建筑材料、配套設(shè)施、交付使用期限等方面擁有絕對(duì)話(huà)語(yǔ)權(quán)，這導(dǎo)致虛假宣傳、價(jià)格欺詐、房屋面積縮水、質(zhì)量低劣、售后維修無(wú)法保證等成為家常便飯。后悔權(quán)制度能促使售樓者如實(shí)反映房屋的特性、缺陷，避免誤導(dǎo)購(gòu)房，購(gòu)房者可以根據(jù)真實(shí)的信息作出選擇，這會(huì)更好地保護(hù)處于信息弱勢(shì)的購(gòu)房者的利益。

　　買(mǎi)房適用后悔權(quán)促使開(kāi)發(fā)商加強(qiáng)品牌建設(shè)，重點(diǎn)在提高房屋質(zhì)量，售前、售后服務(wù)水平等方面下工夫，樹(shù)立品牌形象，加強(qiáng)誠(chéng)信建設(shè)。以法律的形式賦予購(gòu)房者“反悔權(quán)”，不僅有利于保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益，更為重要的是，可以將不注重產(chǎn)品質(zhì)量及信譽(yù)的不良開(kāi)發(fā)商驅(qū)逐出房地產(chǎn)市場(chǎng)，而注重產(chǎn)品質(zhì)量、信譽(yù)良好的開(kāi)發(fā)商將會(huì)因在購(gòu)房者心目中建立起的良好信譽(yù)從而獲得長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。我國(guó)目前實(shí)行的期房銷(xiāo)售制度，從交付定金到認(rèn)購(gòu)、簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，再到房屋交付，有很長(zhǎng)一段時(shí)間，因此對(duì)購(gòu)房后悔權(quán)的行使期限、行使條件、救濟(jì)手段等需要作出具體詳細(xì)的規(guī)定，這樣才能做到既防止購(gòu)房者惡意退房，維護(hù)交易秩序的穩(wěn)定，又起到監(jiān)督制約開(kāi)發(fā)商的作用，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定健康地發(fā)展。

　　張彩娟(鄭州市中級(jí)人民法院法官)：

　　如果我國(guó)擬規(guī)定的冷靜期制度(“后悔權(quán)”)適用于網(wǎng)上交易、先交錢(qián)后簽合同的消費(fèi)行為、交易額巨大的消費(fèi)行為(如購(gòu)買(mǎi)汽車(chē)、房屋等)三類(lèi)商品交易活動(dòng)，并不適用于所有的消費(fèi)行為，那么就無(wú)需擔(dān)心該項(xiàng)制度的建立會(huì)損害正常的商品銷(xiāo)售秩序。相反，建立了冷靜期制度，一方面能夠督促生產(chǎn)者、經(jīng)營(yíng)者進(jìn)一步提高產(chǎn)品質(zhì)量，提供更優(yōu)質(zhì)的售前、售后服務(wù)，主動(dòng)向消費(fèi)者提供全面、真實(shí)、客觀的產(chǎn)品信息，這樣才能樹(shù)立良好的信譽(yù)，減少退貨麻煩，才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地；另一方面會(huì)增加質(zhì)量低劣、虛假宣傳坑害消費(fèi)者的不良企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本，這些不良企業(yè)會(huì)逐步被驅(qū)逐出市場(chǎng)，促使整體消費(fèi)環(huán)境優(yōu)化以及商品與服務(wù)質(zhì)量的提升。

　　反方：反對(duì)買(mǎi)房適用后悔權(quán)

　　吳小鋒(鄭州市中級(jí)人民法院法官)：買(mǎi)房適用后悔權(quán)首先會(huì)對(duì)市場(chǎng)交易的穩(wěn)定性帶來(lái)不利的影響，破壞市場(chǎng)行為的可預(yù)期性，從而威脅市場(chǎng)交易秩序。由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的影響，房屋價(jià)格不斷變化，如果賦予購(gòu)房者后悔權(quán)，購(gòu)房者很可能依據(jù)房?jī)r(jià)的漲跌來(lái)選擇是否反悔，導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)交易秩序的混亂。

　　其次，可能導(dǎo)致不良房地產(chǎn)商操縱市場(chǎng)價(jià)格。最近有媒體披露，一些開(kāi)發(fā)商用“左手賣(mài)出，右手買(mǎi)進(jìn)”來(lái)制造樓市虛假繁榮的景象。在沒(méi)有后悔權(quán)的前提下，開(kāi)發(fā)商都能采取這種手段欺騙消費(fèi)者，一旦有了后悔權(quán)，開(kāi)發(fā)商制造虛假繁榮的景象會(huì)更加便利，會(huì)進(jìn)一步加劇與消費(fèi)者之間在信息上的不對(duì)稱(chēng)，給虛高的房?jī)r(jià)火上澆油。

　　最后，還會(huì)給樓市招來(lái)更多投資者和投機(jī)者。炒房者沒(méi)有了炒房被套的擔(dān)心，可以無(wú)所顧忌地在炒房路上放手一博，合適就買(mǎi)，不合適就退。在“炒房者”的助推下，房地產(chǎn)市場(chǎng)極有可能成為有漲無(wú)跌的市場(chǎng)，虛高不下的房?jī)r(jià)會(huì)被推向更高，最終吃虧的是急需解決自住的購(gòu)房者。(記者申麗潔）