國務院日前公布的《關于2009年深化經濟體制改革工作的意見》中提出，深化房地產稅制改革，研究開征物業(yè)稅，此消息近來被部分業(yè)內人士解讀為物業(yè)稅即將開征或開征時間全面提速，刺激著樓市的神經。

　　物業(yè)稅的征收直接影響著房價，因此備受關注。物業(yè)稅主要有兩種征收方式。簡單說來，一種是包括土地出讓金和各項房地產稅收在內的物業(yè)稅收總和；一種是除土地出讓金以外的其他房地產稅收的物業(yè)稅收總和。近期業(yè)內熱烈討論的是前一種方式，征收標準是以物業(yè)市場評估價為基準按年征收，稅率約為1%-1.5%。

　　今年3月，全國工商聯房地產商會以全國工商聯的名義向全國政協十一屆二次會議遞交的一份《關于我國房地產企業(yè)開發(fā)費用的調研報告》指出，房地產開發(fā)企業(yè)項目開發(fā)中，土地成本占直接成本的比例最高達到58.2%；在開發(fā)項目的總費用支出中，大約一半即49.42%流向政府。此前，國務院發(fā)展研究中心一份調查報告顯示，土地出讓金、房地產相關稅收占地方預算的40%，一些地方政府的預算外收入中，土地出讓金凈收入甚至達60%以上。一些業(yè)內專家據此認為，物業(yè)稅開征以后，房價將下跌40%以上。

　　21世紀不動產高級分析師孟奇認為，包括土地出讓金在內的物業(yè)稅若開征，由于房價成本大幅降低，房價確有較大下降空間，但是，商品房定價不是主要由成本決定，而是由市場定價，即主要是以需求決定。物業(yè)稅開征以后，若需求旺盛，則房價并不必然下跌40%以上。這種觀點實際上也為開發(fā)商所認同，有大型房企高管表示，房地產企業(yè)在拿地時，無論出手價格高低都是以市場供需狀況為抉擇條件，即便開發(fā)商拿到了不要錢的土地，最終房價也是隨行就市的。

　　物業(yè)稅開征以后，必然會對第二套以上住房產生擠出效應，相當一部分住房會逐漸流向二手房市場。據此，孟奇提出，若開征包括土地出讓金在內的物業(yè)稅，必然開啟一個以二手房為王的房地產新時代。

　　我愛我家房地產經紀有限公司也認為，物業(yè)稅開征能夠增加買賣、出租房源的供給。由于物業(yè)稅是針對財產執(zhí)有征收的稅種，將可刺激擁有多套住宅的業(yè)主釋放房源，滿足市場的供求。同時，物業(yè)稅開征后，對于投資客戶的投資成本也相應地提高，這樣是可以避免盲目的多次置業(yè)、占有過多住房的囤房等不良現象。能夠促進市場合理需求，抑制非剛性的過度需求。

　　據不完全估計，目前北京擁有存量房約為550萬套，其中，很大一部分是近10年建成的次新房甚至是新房，被部分家庭“持有”而未進入市場交易。業(yè)內人士分析，在物業(yè)稅的“擠壓”下，這些住房的一部分將流入二手房市場。

　　由于操作性問題和法律問題，來自政府及專家方面的消息，物業(yè)稅的開征還需要較長的時間。然而，據21世紀不動產監(jiān)測，2008年北京一手房成交約7.5萬套，二手房成交約為7萬余套，今年前5個月，二手房交易量已連續(xù)多月超過一手房。假如物業(yè)稅開征，將極大地促進二手房成交量的增長，幾乎可以肯定全年二手房交易量將全面超過一手房。因此，物業(yè)稅開征之日，就是樓市以二手房為王之日。在未來的二手房時代，房地產開發(fā)商的主角地位將不得不讓位于房地產經紀機構。