“研究開征物業(yè)稅”被寫入了國家發(fā)改委關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作意見，這讓一度沉寂的物業(yè)稅再次成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。中國證券報(bào)記者5月26日從接近國家稅務(wù)總局的人士處了解到，物業(yè)稅作為新稅種，其設(shè)立和開征尚需要一定的法律支持，目前稅務(wù)總局還是立足于研究，從技術(shù)上為物業(yè)稅的開征做好準(zhǔn)備。

　　三大問題待解

　　關(guān)于物業(yè)稅的官方表述，要追溯到中共十六屆三中全會(huì)通過的《完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決定》，《決定》提出，“條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅”。

　　2006年開始，北京、深圳、南京、重慶等6個(gè)城市和地區(qū)的征稅機(jī)關(guān)對(duì)物業(yè)稅進(jìn)行“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)，2008年試點(diǎn)城市數(shù)量進(jìn)一步增加到10個(gè)�？辙D(zhuǎn)是指虛擬意義上的征收，沒有實(shí)際資金參與，但一切步驟和真實(shí)征稅流程相同，由地方稅務(wù)部門和國土資源管理部門共同參與。

　　據(jù)國稅總局有關(guān)人士透露，“空轉(zhuǎn)試點(diǎn)為開征物業(yè)稅積累了經(jīng)驗(yàn)，取得了一些技術(shù)上的突破，但更主要的作用是發(fā)現(xiàn)問題�！�

　　國務(wù)院發(fā)展研究中心專家倪紅日所在的房地產(chǎn)稅費(fèi)改革課題組，針對(duì)前期物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)過程中出現(xiàn)的情況，總結(jié)出三大障礙：首先是評(píng)估能力的制約。倪紅日表示，物業(yè)稅將以不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)現(xiàn)價(jià)為征稅的稅基，因此，高效的批量評(píng)估技術(shù)的運(yùn)用，是獲取所有應(yīng)稅不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)值的基礎(chǔ)。這就要求征稅機(jī)關(guān)具備相應(yīng)的評(píng)估能力。但目前主要問題是，如果各城市普遍推開物業(yè)稅，一方面需要一大批評(píng)估技術(shù)人員，另一方面開展評(píng)估還需要采集樣本數(shù)據(jù)，也需要人力與物力的投入。因此，如果想全面開征物業(yè)稅，全面完成所有應(yīng)稅不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估，至少需要幾年的準(zhǔn)備時(shí)間。

　　其次是納稅人的抵觸。倪紅日認(rèn)為，對(duì)居民而言，物業(yè)稅是新增的一種新稅，但沒有減少其他的稅。輿論之所以支持物業(yè)稅，是基于物業(yè)稅是一種調(diào)節(jié)貧富差距的工具，有利于抑制房地產(chǎn)投機(jī)，但并不代表大部分納稅人認(rèn)為自己應(yīng)該繳納物業(yè)稅。我國納稅人缺乏為財(cái)產(chǎn)納稅的文化傳統(tǒng)與思想準(zhǔn)備，如果不能有效化解納稅人的抵觸情緒，倉促出臺(tái)物業(yè)稅，可能出現(xiàn)大面積欠稅。

　　第三是稅務(wù)機(jī)關(guān)征收能力的制約。目前我國稅務(wù)機(jī)關(guān)征稅主要是針對(duì)法人，對(duì)個(gè)體工商戶采取定額稅的方式，個(gè)人所得稅則大多采取單位代扣代繳的辦法。如果對(duì)居民開征物業(yè)稅，則意味著稅務(wù)機(jī)關(guān)要面對(duì)千家萬戶的居民，如何高效地征收，將是對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)的一大挑戰(zhàn)。

　　評(píng)估權(quán)之爭(zhēng)

　　據(jù)知情人士透露，稅務(wù)總局在十個(gè)城市開展了物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)，其中一項(xiàng)主要任務(wù)就是開展稅基的評(píng)定。由于物業(yè)稅的征收是以房屋評(píng)估價(jià)位為計(jì)稅依據(jù)，那就涉及到一個(gè)部門利益相爭(zhēng)的問題，即在新的物業(yè)稅評(píng)估設(shè)計(jì)上，究竟由哪個(gè)機(jī)構(gòu)掌管評(píng)估大權(quán)。

　　可供選擇的評(píng)估機(jī)構(gòu)有四種，分別是地方稅務(wù)機(jī)關(guān)、社會(huì)中介機(jī)構(gòu)、地方國土部門以及財(cái)政部門。最具競(jìng)爭(zhēng)力的分別是具有征管權(quán)的地方稅務(wù)部門和具有房產(chǎn)信息優(yōu)勢(shì)的國土部門。

　　倪紅日表示，課題組的意見傾向于由國土部門負(fù)責(zé)評(píng)估，由稅務(wù)部門負(fù)責(zé)征管，理由是：物業(yè)稅評(píng)估所需的土地、房屋登記資料均在國土部門，將評(píng)估機(jī)構(gòu)設(shè)立在該部門，可以充分利用現(xiàn)有資料，有利于降低評(píng)估成本；另外，不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估是一項(xiàng)專業(yè)性很強(qiáng)的工作，房屋國土管理部門在這一領(lǐng)域的技術(shù)基礎(chǔ)要強(qiáng)于其他部門。

　　至于物業(yè)稅開征的步驟，倪紅日建議，第一階段是建立房地產(chǎn)登記與信息系統(tǒng)、建立房地產(chǎn)的評(píng)估系統(tǒng)以及物業(yè)稅稅收制度的研究與制定，這個(gè)過程大概需要兩年左右的時(shí)間。第二階段，開征物業(yè)稅，可以區(qū)分非經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)。第三階段，物業(yè)稅的完善。其中涉及到起征點(diǎn)、免征額和減免的問題，預(yù)計(jì)這個(gè)可能要在五年以后。