上海市曾制定了宏偉的保障房建設(shè)目標(biāo)，但因形勢變化很快，實際執(zhí)行效果大打折扣，一度鼓舞人心的“兩個1000萬工程”悄然剎車。在全國保障房建設(shè)提速之后，上海決定跟進，花費兩年時間完成了制度設(shè)計，并于去年底開始實施經(jīng)濟適用房試點。在保障房建設(shè)艱難推進期間，土地拍賣的槌子震天發(fā)響，商品房價格記錄不斷刷新。

　　□本報記者 周文天

　　“經(jīng)適房”試點硬傷不少

　　全國很多城市早已啟動了經(jīng)濟適用房建設(shè)，同時經(jīng)濟適用房制度在全國普遍存在諸多問題，比如：權(quán)力尋租、富人搶食、政府部門從中渾水摸魚等，二三線城市尤其突出。上海終于在2009年底開始在閔行、徐匯兩區(qū)試點經(jīng)濟適用房。

　　經(jīng)過將近兩年的等待，上海的劉先生等來了機會。2月的一個周末，他專程趕到松江泗涇鎮(zhèn)考察新凱家園小區(qū)，那是一個已進入試點的經(jīng)濟適用房項目。

　　已近而立之年的劉先生尚未成家，在一家物業(yè)公司上班，每月收入不到3000元，除去租房、日常開銷已所剩不多，買房對他來說曾是非常遙遠(yuǎn)的夢想。“我半年的工資也買不起一個平方米的房子，買房對我來說比登天還難�！彼�說。

　　不過劉先生的心里曾經(jīng)燃起過住房夢。那是在2005年春，他了解到上海市將推出“兩個1000萬工程”，即1000萬平方米的配套商品房、1000萬平方米中低價房，“如果當(dāng)時開始建設(shè)中低價房，我還是有機會申請得到的。”劉先生說。但這個工程最終并未實現(xiàn)。

　　根據(jù)閔行區(qū)《經(jīng)濟適用房分配管理試點方案》，上海首批經(jīng)適房價格按照周邊房產(chǎn)3個月平均價格的6至6.5折來計算。按照此前規(guī)定的申請條件——家庭月均可支配收入2300元以下，一套處于上海邊遠(yuǎn)地區(qū)的經(jīng)濟適用房將至少相當(dāng)于家庭15年收入，超過此前重慶提出的“6.5年收入買1套房”的標(biāo)準(zhǔn)一倍還多。

　　三口之家，購買一套70平方米的經(jīng)濟適用房，包括簡單裝修，大約需要40萬元，雖然首付10萬元的門檻很低，但由于上海經(jīng)濟適用房的申請條件嚴(yán)格，40萬的總價仍讓符合資格的購房者難以承受。

　　此前，上海市住房保障和房屋管理局曾公布：申請經(jīng)濟適用房必須具有上海常住戶口7年以上，戶籍在申請區(qū)5年以上，人均居住建筑面積在15平方米以下，家庭月均可支配收入2300元以下，可支配財產(chǎn)7萬元以下。銀行界人士告訴中國證券報記者，拿總價40萬元來說，如果貸款30萬元、30年等額本息還貸，即使按照3.88%的最低公積金貸款利率，則每月按揭還款也有1410元，仍然超過了申請人2300元家庭月收入的一半以上，不符合貸款要求。此外，首付10萬元也和此前規(guī)定的“可支配財產(chǎn)7萬元以下”不符。

　　上海市政協(xié)委員陸培明認(rèn)為，當(dāng)前的經(jīng)濟適用住房還有幾處“不適用”的“硬傷”，能買的買不起，買得起的不能買。

　　上海市人大代表陳靖說，經(jīng)適房在閔行、徐匯率先試行下來，發(fā)現(xiàn)一個問題，即中心城區(qū)的居民，盡管人均居住面積達到標(biāo)準(zhǔn)，收入?yún)s往往“超標(biāo)”；而偏遠(yuǎn)地區(qū)的居民收入“達標(biāo)”了，人均居住面積卻又“超標(biāo)”了。

　　“上海有很多家庭都是外來配偶，這次在試點當(dāng)中還沒有開這個門�！毙靺R區(qū)住房保障和房屋管理局局長朱志榮說。

　　花兩年時間設(shè)計制度

　　2008年初，上海新江灣城B3-01地塊要興建經(jīng)濟適用房，直到2008年10月23日，楊浦區(qū)規(guī)劃局公告，其已被市政府列入2009年新開工建設(shè)400萬平方米經(jīng)濟適用房市級項目。但2010年已經(jīng)開始了，這塊經(jīng)濟適用房用地依然沒有動靜。

　　知情人士透露，上海僅經(jīng)濟適用房的制度設(shè)計，差不多準(zhǔn)備了近兩年，制訂管理辦法就花了1年多時間。

　　“這兩年，經(jīng)濟適用房的工作，上海做得比較慢。大多數(shù)一二線城市的經(jīng)濟適用房都已面世，上海還在試點，讓老百姓望穿秋水。許多中低收入者，原本應(yīng)該享受保障性住房，等待了很多年，等不來保障性住房，被迫加入商品房購買大軍。這其實是透支了上海的未來。”上海市房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)會高級經(jīng)濟師顧海波說。

　　與其他城市經(jīng)濟適用房大規(guī)模推出相比，上海的經(jīng)濟適用房工作似乎有點“難產(chǎn)”。不完全統(tǒng)計顯示，上海2009年以來動工的經(jīng)濟適用房面積約為200萬平方米，剛到2009年提出的400萬平方米建設(shè)目標(biāo)的一半。

　　2009年12月29日，上海市政府轉(zhuǎn)發(fā)了《關(guān)于上海貫徹國務(wù)院常務(wù)會議精神進一步促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的實施意見》，上海再次宣布了保障性住房計劃：上海至2012年建設(shè)2000萬平方米、約30萬套經(jīng)濟適用住房。包括2008年起已開工建設(shè)的項目在內(nèi)，計劃至2012年建設(shè)60萬套，約4000多萬平方米保障性住房。

　　2009年，上海市政府確定了松江泗涇、寶山顧村、閔行浦江、嘉定江橋等六大保障性住房基地，規(guī)劃建設(shè)用地約19.33平方公里，規(guī)劃居住人口約52萬人。

　　上海方面在保障性住房資金來源上作出了努力。根據(jù)慣例，保障性住房建設(shè)資金來源是中央財政支付轉(zhuǎn)移加地方政府資金支出。根據(jù)規(guī)定，地方政府土地出讓金中，凈收益的5%用來建廉租房。2008年，將這一比例提到10%。

　　然而，對于上海市政府建保障性住房決心到底有多大，各界始終存有疑慮。

　　其實，早在2003年，為解決日益龐大的市政工程和危舊房改造的拆遷配套用房需求，以及抑制過快上漲的房價，上海便開始了“兩個1000萬”工程，先后開始組織建設(shè)1000萬平方米重大工程配套房和1000萬平方米中低價商品房。但是，幾年過去了，“兩個1000萬”工程卻給人有點不了了之收場的味道。2006年年中，上海“兩個1000萬工程”悄然剎車。

　　2007年，上海房價再次瘋漲，政府有意重啟經(jīng)適房工程，但始終未見實質(zhì)性行動。直至2008年，中央政策出臺之后，上海才開始重啟停建5年的保障性住房。2008年初，上海市住房保障和房屋管理局公布了《上海市解決城市低收入家庭住房困難發(fā)展規(guī)劃(2008-2012年)》，并提出了“到2012年上海市累計享受經(jīng)濟適用住房政策的家庭達到30萬戶”的目標(biāo)，累計建設(shè)面積達2000萬平方米，占同期全上海市住宅建設(shè)量的20%，被稱之為“新2000萬工程”。

　　同時，上海的經(jīng)濟適用房建設(shè)還遭到了“縮水”、“囤地”的質(zhì)疑。早在2008年，上海兩會上公布的《上海市住房建設(shè)規(guī)劃(2008-2012年)》中，確定“新開工面積中，經(jīng)濟適用住房和廉租住房等保障性住房約2000萬平方米，相當(dāng)于每年400萬平方米”。

　　此后，上海市建設(shè)交通委副主任沈曉蘇于2008年底也表示：“2008年400萬平方米的經(jīng)濟適用住房的開工任務(wù)都已經(jīng)完成，2009年上海將繼續(xù)安排400萬平方米的經(jīng)濟適用住房的建設(shè)。”

　　可現(xiàn)實是，2008、2009兩年共計800萬平方米的經(jīng)濟適用房建設(shè)目標(biāo)，在2009年中被改為600萬。6月25日，上海市房管局相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)指出：“我們今年的目標(biāo)是包括去年已經(jīng)開工的和今年年底前要開工的，力爭能夠有600萬平方米的開工量。”實際上，不僅2008年就“完成”的項目迄今尚未發(fā)售，2009年400萬平方米的計劃目前也沒有完成一半。

　　近期一份《關(guān)于保障性住房建設(shè)項目實施情況的調(diào)研報告》稱，在中央預(yù)算安排的重大公共投資項目中，保障性住房建設(shè)進度緩慢，截至今年8月底僅完成投資394.9億元，完成率僅為23.6%。這一報告的發(fā)布，引發(fā)市場對各地政府保障性住房投入力度的質(zhì)疑。

　　經(jīng)濟適用房用地變?yōu)樯唐贩?/strong>