如何避免“國際旅游島”這個美好的設(shè)想變成另一輪房地產(chǎn)泡沫的導(dǎo)火索，如何把投資者從房地產(chǎn)狂熱中拉回到國際旅游島的建設(shè)上來，這些問題正考驗著海南省政府的智慧。據(jù)了解，目前海南省基本形成了清晰的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展思路。海南省房地產(chǎn)業(yè)將向保障性住房及高端旅游地產(chǎn)方向傾斜，普通商品房在土地供應(yīng)及開發(fā)審批上都將受到限制。

　　就在公眾的目光仍集中在海南暫停土地出讓和暫停審批新的土地開發(fā)項目所帶來的市場影響之時，一份或許對市場更有震撼力的文件正在海南省內(nèi)部醞釀。據(jù)本報記者近日從海南省某部門獨家獲悉，3月1日起，海南省將實行新的“建設(shè)用地供應(yīng)及使用管理規(guī)定”，其中“限制普通商品房發(fā)展”是主要基調(diào)。目前，這份文件已交海南省政府審批。

　　限制普通商品房土地供應(yīng)

　　在海南剛獲批“國際旅游島”之后，全國四面八方的投資客攜現(xiàn)金蜂擁而至，出現(xiàn)了部分開發(fā)商趁機哄抬房價的現(xiàn)象。就在此時，海南省政府1月15號宣布暫停土地出讓，暫停審批新的土地開發(fā)項目。消息一出，海南各大城市房價應(yīng)聲上漲，一些原本銷售火爆的樓盤在一夜之間竟突然封盤，囤房待漲。而羅頓發(fā)展等“國際旅游島概念股”也在大盤調(diào)整的當(dāng)下連連逆市漲停，成為資本市場一道奇特的風(fēng)景線。

　　盡管決定著海南未來十年發(fā)展的《海南國際旅游島建設(shè)總體規(guī)劃》仍處于征求專家意見階段，但海南省政府對于房地產(chǎn)的發(fā)展思路已基本明確。記者近日就從海南省國土環(huán)境資源廳獲悉，3月1日起，海南省將實行新的“建設(shè)用地供應(yīng)及使用管理規(guī)定”，其中“限制普通商品房發(fā)展”是主要基調(diào)。

　　依照新規(guī)，土地供應(yīng)將實行年度計劃管理，建設(shè)用地年度供應(yīng)計劃指標(biāo)分為鼓勵扶持類(甲類)、規(guī)范發(fā)展類(乙類)及限制控制類(丙類)，其中保障性住房用地、星級賓館、度假村、高科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等被劃為甲類指標(biāo)，在用地上給予鼓勵扶持；而主題公園、高爾夫球場、高檔商品房及別墅被歸為乙類，在用地上“規(guī)范發(fā)展”；普通商品房用地則被歸入丙類， “限制控制”其發(fā)展，并且在指標(biāo)用完后，不再追加。

　　而在海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳，記者也得到了類似的信息。該廳某副處長告訴記者，由海南省住建廳牽頭、各部門正在緊急趕制的“海南省房地產(chǎn)發(fā)展及管理新規(guī)”，已上交海南省政府討論審批。從草稿來看，未來海南省房地產(chǎn)業(yè)將向保障性住房及高端旅游地產(chǎn)方向傾斜，普通商品房在土地供應(yīng)及開發(fā)審批上都將受到控制。

　　“這個思路很正確，海南的環(huán)境資源具有稀缺性。發(fā)展高檔房地產(chǎn)，不僅可以提高土地的價值，還可以吸引具有更強消費能力的人群到海南停留或定居。這部分人群的消費對海南經(jīng)濟(jì)將會有較強的拉動作用�！� 在剛結(jié)束的海南省“兩會”上，一名不愿意透露姓名的政協(xié)委員表示。

　　用“兩個暫�！睜幦�時間

　　海南國土資源廳副廳長王業(yè)僑則告訴記者，“兩個暫�！背掷m(xù)到3月份，目的是等《國際旅游島建設(shè)總體規(guī)劃》出臺，但同時海南省政府也在關(guān)注市場動態(tài)，根據(jù)市場情況及時作出調(diào)整。

　　在新的“建設(shè)用地供應(yīng)及使用管理規(guī)定”草稿里則明確寫道：“該辦法自2010年3月1日起實施”，“本辦法有關(guān)規(guī)定與省政府的其他規(guī)定有沖突的，除本辦法明確規(guī)定使用其他規(guī)定外，適用本辦法”。在“封地”期內(nèi)推出“土地新規(guī)”，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如此安排可能意味著“兩個暫�！睂⑻崆敖Y(jié)束。

　　在海南省近期舉行的地方“兩會”上，部分委員接受記者采訪時指出： “ ‘兩個暫�！�一定程度上也是海南省政府為推出房地產(chǎn)中長期規(guī)劃爭取時間，近期海南省國土資源廳及住建廳等部門通過大量摸底調(diào)研，對島內(nèi)開發(fā)房地產(chǎn)的思路已經(jīng)基本明晰�！�

　　但也有業(yè)內(nèi)人士表示，推出土地新規(guī)并不意味著“兩個暫�！碧崆敖Y(jié)束。一些程序走到一半因“兩個暫�！北粩R置的項目，可能會在重疊的這一個月內(nèi)率先被放行。記者了解到，傳聞中可能擱淺的中體產(chǎn)業(yè)三亞奧林匹克國際村項目就有希望在這個時間段正式獲批。根據(jù)2009年3月16日中體產(chǎn)業(yè)與三亞市人民政府簽署的《三亞奧林匹克國際村項目合作意向書》，自意向書簽署之日起一年內(nèi)，如公司或項目公司未能依法取得項目用地，意向書自動終止。但如果海南省3月1日起實施新的土地供應(yīng)政策，那么中體產(chǎn)業(yè)就有可能在2010年3月16日前拿到地。

　　大力發(fā)展保障性住房

　　按照海南省相關(guān)部門的構(gòu)想，既然將來海南省要走“高端旅游地產(chǎn)路線，普通商品房將被限制發(fā)展”，人均月收入僅千余元的廣大海南島的居民住房問題則可以靠保障性住房來解決。

　　據(jù)海南省統(tǒng)計監(jiān)測中心最近一個調(diào)查顯示，約有六成的本地居民期望房價在2000元/平方米以下，約有三成的居民期望房價在2001至3000元/平方米，僅有9.71%的本地居民能夠接受3001至4000元/平方米的房價。而目前海南的新建商品房均價已經(jīng)漲至7000元/平方米以上。

　　看著不斷上漲的高房價，一些海南本地居民為將來自己或子女的住房問題發(fā)起愁來，有的甚至開始懷疑“國際旅游島”建設(shè)是否真的能夠提高他們的生活水平。

　　在高房價下，如何才能讓本島居民也住得起房？在采訪中，無論是海南省的各級政府官員，還是“兩會”的代表、委員，都給了記者一致的答案：保障性住房。保障性住房，已經(jīng)被海南省政府當(dāng)成了打破其房地產(chǎn)困局的“鑰匙”。

　　在1月25日召開的海南省四屆人大三次會議上，海南省長羅保銘在《政府工作報告》中，將改善群眾住房條件列為該省今年民生工作的頭等大事，并將保障性住房建設(shè)列入對市縣的考核。而海南省住建廳及國土廳等職能部門，也加緊制定出了建設(shè)計劃及實施細(xì)則。

　　據(jù)介紹，2010年，該省在全面完成2009年75798套保障性住房建設(shè)的同時，全省新開工建設(shè)將不少于10萬套保障性住房，建筑面積600萬平方米，其中2萬套必須年內(nèi)竣工，此外還有去年開建的3.08萬套保障性住房須在今年6月前投入使用。以后開建數(shù)量將逐年增加，爭取三年內(nèi)解決困難群眾的住房問題。在記者拿到的這份內(nèi)部文件中，對于保障性住房的類別、各類別的定義以及適用條件，都一一做了細(xì)化。

　　盡管島內(nèi)保障性住房建設(shè)搞得“熱熱鬧鬧”，但島外的專家對其效果并不那么樂觀。建銀國際地產(chǎn)分析師王韌表示，大量島外投資客是海南房地產(chǎn)市場的主要購買力，在未來商品房開發(fā)受限的情況下，商品房價格恐怕仍將因供不應(yīng)求而繼續(xù)上漲；而海邊的高端商品房及別墅，其稀缺性決定了在未來相關(guān)配套完善后，價格仍可能進(jìn)一步上揚。至于保障性住房是否能夠達(dá)到解決海南本地居民住房的目的，還要看地方政府的執(zhí)行力度。