歷史又開(kāi)始輪回轉(zhuǎn)向。2009年末密集出臺(tái)的樓市政策正上演著如2008年底一樣的情景，所不同的是，面對(duì)愈演愈烈的高房?jī)r(jià)，如今樓市調(diào)控的主調(diào)已由“救市”轉(zhuǎn)向“遏制”。

　　五令齊出調(diào)樓市

　　持續(xù)吹大的樓市泡沫顯然觸動(dòng)了政府敏感的調(diào)控神經(jīng)，隨之相繼出臺(tái)的五大政策如離弦的箭一般直指當(dāng)前的高房?jī)r(jià)。2009年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，要增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購(gòu)房需求；12月9日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年。國(guó)家發(fā)展改革委主任張平同日表示，我國(guó)將完善住房消費(fèi)和調(diào)控政策，增加中低價(jià)位和限價(jià)商品房的供應(yīng)，抑制投機(jī)性購(gòu)房。12月14日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議就促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展提出增加供給、抑制投資投機(jī)、加強(qiáng)監(jiān)管、推進(jìn)保障房建設(shè)等四大舉措(簡(jiǎn)稱“國(guó)4條”)，遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭。12月17日，開(kāi)發(fā)商拿地首付至少50%的限制的政策出臺(tái)。尤其是2010年1月10日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(簡(jiǎn)稱“國(guó)11條”)，其中提出了“增加供給、抑制投機(jī)、加強(qiáng)監(jiān)管、推進(jìn)保障房建設(shè)、落實(shí)地方政府責(zé)任”等五大舉措十一條措施。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，逐步細(xì)化完善的樓市新政向外界傳遞政府調(diào)控樓市的信心和決心。

　　看漲下的觀望情緒

　　對(duì)于樓市新政，準(zhǔn)購(gòu)房人和投資者又是如何看的呢？某網(wǎng)站針對(duì)購(gòu)房者的調(diào)查顯示，對(duì)于國(guó)務(wù)院近期一系列的房地產(chǎn)調(diào)控措施，有近60%的網(wǎng)友認(rèn)為需要觀望下才能決定是否購(gòu)房，其中對(duì)北京未來(lái)房?jī)r(jià)持看漲態(tài)度占86%。全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生也表示，雖然“國(guó)11條”針對(duì)性極強(qiáng)，但期待今年房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅度下降“并不現(xiàn)實(shí)”。“國(guó)11條”中二套房貸首付不得低于40%的條款著重打擊投機(jī)性購(gòu)房。據(jù)中介張經(jīng)理透露，他所了解到的一些投資客對(duì)此不樂(lè)觀，以前大多三成的首付現(xiàn)在變成四成，投資成本明顯提高，有些人開(kāi)始考慮將去年賣房回籠的資金轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。

　　扼住“錢”、“地”喉嚨

　　土地和資金是樓市調(diào)控的兩大關(guān)鍵點(diǎn)。對(duì)此，“國(guó)11條”中強(qiáng)調(diào)要加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理，繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序和進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)管理和商品房銷售管理。這被業(yè)內(nèi)解讀為從錢、地兩方面來(lái)調(diào)控樓市。從信貸、金融方面，在需求方調(diào)控按揭貸款政策，提高二套房首付比例抑制炒房；在供給方對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款進(jìn)行調(diào)控，房企拿地首付至少50%。全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)副會(huì)長(zhǎng)李曉東表示，這兩方面的調(diào)控長(zhǎng)期以來(lái)被證明是有效的。另外，“國(guó)11條”中還關(guān)注到警示熱錢沖擊樓市風(fēng)險(xiǎn)，加之此前國(guó)土部與證監(jiān)會(huì)配合核查再融資項(xiàng)目，這意味著房企從資本市場(chǎng)獲得資金的難度在加大。而央行近期上調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)的存款準(zhǔn)備金，也被認(rèn)為是貨幣供應(yīng)收緊擠壓開(kāi)發(fā)貸的信號(hào)。但與此想對(duì)應(yīng)的是，在近期的某房產(chǎn)論壇上，開(kāi)發(fā)商們集體回應(yīng)地產(chǎn)調(diào)控直言“不差錢”，對(duì)樓市政策仍然樂(lè)觀。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果收緊銀根貸不到款，這對(duì)去年拿地的小開(kāi)發(fā)商影響比較大，一旦資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題有可能被大房企兼并。

　　保障房屢屢提及待落實(shí)

　　保障性住房在近期系列調(diào)控政策中屢屢被提及，被認(rèn)為是平抑當(dāng)前高房?jī)r(jià)的有力措施�！皣�(guó)11條”中明確提出要增加保障性住房，加快中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)。復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成認(rèn)為，保障性住房如果真的加大開(kāi)發(fā)力度，對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)肯定有作用，分流市場(chǎng)需求抑制高房?jī)r(jià)。去年土地市場(chǎng)的火熱使得地方政府賣地收入大增，數(shù)據(jù)顯示2009年全國(guó)土地出讓金總金額達(dá)1.5萬(wàn)億元，杭州和上海成為土地出讓金超過(guò)千億元的兩個(gè)城市。同時(shí)，上萬(wàn)億住房公積金將開(kāi)閘試點(diǎn)支持保障性住房建設(shè)。業(yè)內(nèi)認(rèn)為將有助于解決地方政府在保障性住房配套資金投入上的不足。資金的充裕能否保證保障性住房建設(shè)的順利進(jìn)行呢？“最主要還是地方政府不愿意執(zhí)行，沒(méi)有動(dòng)力來(lái)執(zhí)行�！币�伯成表示，加大保障性住房開(kāi)發(fā)，勢(shì)必需要地方政府拿出一定面積的土地來(lái)配合開(kāi)發(fā)，這對(duì)賣地生財(cái)?shù)母骷?jí)政府來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是侵犯了他們的利益。某開(kāi)發(fā)商也表示，保障性住房是政府民生工程，開(kāi)發(fā)商作為企業(yè)是以追求利益為主。所以，保障性住房建設(shè)能否落實(shí)，還是要看政府的決心。