編者按：新年的第十天，杭州房地產新版政策終于出臺，這份《關于加強保障性住房建設，支持自住型和改善型住房消費，促進房地產市場健康穩(wěn)定發(fā)展的若干意見》(即18條房產新政)明確，在杭州市區(qū)因首次置業(yè)或改善型需求購買普通住房，均可享受房款總額1.3%的購房補貼。

　　國務院辦公廳10日也正式發(fā)布《關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，說要進一步加強、改善房地產市場調控，穩(wěn)定市場預期，促進樓市平穩(wěn)健康發(fā)展，并提出調控樓市的五大方面共11條具體措施，包括首次提出省級政府“問責制”，再次強調二套房貸首付必須超過40%等。

　　從中央到地方，接連表態(tài)：支持剛性購房者，打擊投機性需求。

　　2010年房價下跌，有點難

　　章惠芳(雙贏置業(yè)機構總經理)

　　最近的市場比較微妙，從地方到中央都有政策出臺。有機構預計2010年杭州住宅上市量總計達600余萬平方米，還有的估算今年將上市的住宅將達10.2萬套，供大于求，杭州房價要跌20%以上……云云。

　　事實真是如此嗎？以杭州為例，我們來分析一下。

　　首先，近期杭州住宅銷售降溫了嗎？是的。元旦過后一周內，杭州的住宅日銷售量不到50套，與去年相比降溫迅速。但我們也應該看到：2009年12月杭州主城區(qū)成交6603套商品房，同比2008年12月增長207%，也比2007年12月增長193%。這樣的業(yè)績背后就是來自對政策的預期和“救市政策”的即將取消，致使購房者紛紛趕“末班車”造成的。因此，一月份的降溫當為提前釋放購房需求后的正常降溫。

　　其次，2010年的住宅預計上市量真的會達到夸張的“10.2萬套”嗎？非也。一方面，新增供應量本身是個動態(tài)變量，跟樓盤銷售情況、市場預期大有關系，另一方面，房地產開發(fā)項目大多是滾動開發(fā)，一個超過30萬平方米的樓盤大多不可能一次性開發(fā)，上市也需要時間差。

　　我的預測是2010年供應量估計在400~500萬平方米左右。一是2007年拍賣的土地大多已進入銷售尾期，2010年的開發(fā)量不多；二是2008年的土地出讓面積約160萬平方米，其中可建住宅面積約300萬平方米，它們應該是2010年的供應主力；三是2009年的土地多則“18個月”少則“一年”的土地支付期，使得出讓的地塊根本不可能在2010年大量上市。

　　本次房產調控，意在“遏制房價過快上漲”而非“打壓房價致下跌”，作為經濟發(fā)展重點行業(yè)的房地產，關乎整個經濟的發(fā)展大勢，無論政府還是老百姓，都不希望房地產市場大起大落，而在通脹預期下，樓市出現下跌的可能性非常小。2010年，寄希望于房價總體下跌，可能有點難，漲得慢一點倒是可能的。

　　易鵬(財經專欄作家)

　　中央政府調控房價有點懸

　　中央政府又開始對房地產市場展開了密集調控，這是中國政府一個月內第5次出手調控房地產市場。這次出臺的政策更多、更全面。

　　房地產市場的調控和整體密切相關。中國經濟快速復蘇的局面基本確立，而房地產價格在2009年迅猛上漲，很多地方甚至出現翻番的局面。這已引起決策層的重視——一旦一個極大的房地產泡沫破滅，很有可能辛苦三十年，一下回到改革開放前。此刻對房地產業(yè)增點憂患意識，做點未雨綢繆的工作是必須的。

　　其實這次出臺的眾多政策中，很多已經早就出臺過。比如這次通知規(guī)定，已取得預售許可的房地產開發(fā)企業(yè)，要在規(guī)定時間內一次性公開全部房源，嚴格按照申報價格，明碼標價對外銷售。但在后來的實際執(zhí)行中，這個規(guī)定幾乎是一張廢紙，沒有起到太大的作用。

　　客觀地說，現在的中央政府出臺經濟調控政策不能起到以前那么好的效果，是有深刻原因的。改革開放初期，大多數的政策是普惠制，大家都支持。現在中國的利益集團已經形成，一個政策的出臺，對不同的利益集團造成的影響不同，受益的肯定支持，受損的肯定反對。回到房地產這個行業(yè)，這種情況更甚。圍繞著房地產業(yè)受益的多個群體，都擁有社會優(yōu)質資源。政策對他們有利時，他們會將政策的效果進一步放大。所以在2009年，房地產來了一次絕地大反擊，超越了熱得發(fā)燙的2007年。而政策對其不利的時候，他們會利用他們的資源來阻礙政策的落實。最終導致對房地產業(yè)的調控，不了了之。目前看起來，成功有點懸！

　　潘石屹(SOHO中國董事長)

　　最重要的是提出增加住房用地供應

　　國務院公布了新的房地產政策，網站上的新聞標題簡化成了＂第二套房首付不低于40%＂。其實這是一份很全面的文件，其中提出了增加普通住宅用地供應，在我的印象中這是第一次。

　　其中，第二條最重要，原文是這樣寫的：“增加住房建設用地有效供應，提高土地供應和開發(fā)利用效率”。要增加土地的供應了，巧媳婦難為無米之炊。前幾天，遇到一位領導，見面就說，你們房地產商把房價搞成什么樣子了。我說，您太高估了房地產商的能耐了，有地才有房。房子的供應滿足不了市場需求，價格就很難降下來。

　　第三條，就是第二套房首付款比例不得低于40%。從這幾年來看，按揭的成數和利率對房地產的需求影響最大，如果提高首付比例，購房的需求自然就降下來了。

　　第五條，“加強房地產信貸風險管理”，這條幾乎每次出臺的文件中都有�！胺乐咕惩鉄徨X沖擊我國市場”是需要特別留意的新問題，全世界的利率都很低，幾乎是零。如果中國繼續(xù)寬松的貨幣政策，很可能有熱錢沖擊的可能。那時炒房地產就不止是國內的資金了。

　　第六條、第七條，全是針對房地產商的，要對惜售、囤房、囤地等加大查處的力度。只要政府增加土地的供應，這些囤地、惜售的房地產商會虧上血本的，因為囤地的根源在于土地供應不能滿足市場的需求。

　　第九、十條是加快推進保障性安居工程建設的。文件中把廉租房提到了重要地位，對低收入的家庭來說廉租房比經濟適用房更現實。