● 嚴(yán)格二套房貸首付比例，利率靈活掌握

　　● 探索土地出讓綜合評(píng)標(biāo)辦法，劍指“地王”

　　● 防止境外“熱錢”沖擊我國(guó)市場(chǎng)

　　孫悟空神通再?gòu)V，也跳不出如來(lái)佛的手掌心。房?jī)r(jià)飆得再高，也有東西罩著它，想要止?jié)q并非難事，這就是政策頂。觀察目前形勢(shì)，未來(lái)一段時(shí)間，政策頂有下壓趨勢(shì)。1月10日，國(guó)辦發(fā)出《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(下稱《通知》)全文，要求進(jìn)一步加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期�！秶�(guó)際金融報(bào)》記者注意到，《通知》特別強(qiáng)調(diào)，對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)�！锻ㄖ�》的明確規(guī)定讓猜測(cè)多時(shí)的二套房貸政策塵埃落定。

　　作為一個(gè)并非新政的遏制手段，這份2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控藍(lán)圖究竟能否有效發(fā)揮作用還有待檢驗(yàn)。而《國(guó)際金融報(bào)》記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，政策的模糊也造成了一種購(gòu)房力量的集體困惑。

　　打擊對(duì)象“有點(diǎn)糊”

　　自2009年年底，中央不斷出臺(tái)各種政策以遏制過(guò)高房?jī)r(jià)。至今，一線城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)平穩(wěn)跡象，然而過(guò)高的基底依然令購(gòu)房者難以忍受。

　　北京市東五環(huán)以外的主干道依然覆蓋著厚重的積雪，一輛出租車停靠在定福莊附近的一家房地產(chǎn)中介公司。雙手背后，緩慢挪步，一位中年男子正向他的“希望”移動(dòng)。這位購(gòu)房者祖籍山東，其姓名與性格極為吻合——陳保守，已入不惑之年的他在京打拼十余載，目前與妻兒蝸居于一套50平方米的老房子。眼看獨(dú)子即將步入高等學(xué)府，陳保守不得不為將來(lái)打算。一位年輕的中介將他迎入辦公室，記者以其親屬身份旁聽(tīng)，陳保守看中的兩個(gè)樓盤價(jià)格都處于高位。“均價(jià)大約14200元至16000元，總價(jià)160萬(wàn)元至185萬(wàn)元。”陳保守清楚今天國(guó)務(wù)院關(guān)于“二套房堅(jiān)守40%首付”的通知，但他堅(jiān)持認(rèn)為，自己并非中央打擊、抑制投機(jī)的目標(biāo)�！拔业氖赘兑�多少？”陳保守追問(wèn)記者。

　　“這個(gè)問(wèn)題在《通知》中其實(shí)并未體現(xiàn)。”中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰在接受《國(guó)際金融報(bào)》記者采訪時(shí)表示：“這個(gè)政策于2007年開(kāi)始執(zhí)行，2009年，國(guó)家授意拉動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)而提出改善型需求的概念。但最新《通知》中，并未提及有關(guān)此項(xiàng)的政策觀點(diǎn)。”

　　在李文杰看來(lái)，如果新政不再追加任何說(shuō)明，那么像陳保守這樣，屬于改善型需求的購(gòu)買者也將被視為“樓市投機(jī)者”而受到政策抑制。

　　與此同時(shí)，李文杰向記者分析，自2009年以來(lái)，一線城市的房?jī)r(jià)開(kāi)始松動(dòng)，但并未也不會(huì)出現(xiàn)大幅波動(dòng)�！胺康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金現(xiàn)狀依然穩(wěn)健，不會(huì)急于降價(jià)銷售”。因此，是否出現(xiàn)橫盤整理還有待于春節(jié)后觀察。而在此期間，二手房的價(jià)格也將保持穩(wěn)定。

　　遏制政策“沒(méi)有完”

　　“此次《通知》明確提出‘二套房貸首付比例不得低于40%’，就是我們所謂的‘最后一只靴子’。”中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)副院長(zhǎng)陳晟對(duì)《國(guó)際金融報(bào)》記者表示，對(duì)于未來(lái)的中國(guó)樓市，其實(shí)不需要更多的新政策，亟需做到的是“保證已出臺(tái)政策的可執(zhí)行性和有效性”。他說(shuō)：“國(guó)務(wù)院會(huì)議提到要綜合運(yùn)用財(cái)政、土地和稅收政策調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，就差信貸了�！绷硗猓�陳晟也承認(rèn)，再次強(qiáng)調(diào)“40%的二套房貸首付”，對(duì)于剛性需求的購(gòu)買者，幾乎不會(huì)起到任何影響。

　　國(guó)巨創(chuàng)投總裁兼首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家孫飛則認(rèn)為，中央本次重申只是算作遏制高房?jī)r(jià)的“溫火之藥”。這并非“最后的政策”。重申“40%”的規(guī)定，一為打擊投機(jī)；二為減少信貸風(fēng)險(xiǎn)�！拔磥�(lái)在土地政策、貨幣政策、稅收政策等方面可能還會(huì)再出新的措施”。

　　《通知》還明確提出，有關(guān)部門要加強(qiáng)對(duì)信貸資金流向和跨境投融資活動(dòng)的監(jiān)控，防范信貸資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，防止境外“熱錢”沖擊我國(guó)市場(chǎng)。中國(guó)社科院金融研究所金融市場(chǎng)研究室副主任尹中立說(shuō)：“預(yù)計(jì)今年海外熱錢會(huì)進(jìn)一步進(jìn)入新興市場(chǎng)國(guó)家的股市房市等領(lǐng)域，帶來(lái)這兩個(gè)領(lǐng)域的泡沫膨脹。國(guó)家正是基于這樣的擔(dān)憂，明確提出加強(qiáng)對(duì)跨境投融資活動(dòng)的監(jiān)控，防止境外‘熱錢’沖擊我國(guó)市場(chǎng)這樣的政策。”