《鄭州市城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》(以下簡稱《條例》)將于2010年1月1日起實施。日前，鄭州市人大常委會副主任周長松就《條例》有關(guān)問題回答了記者的提問。

　　問：我市為什么要修訂《條例》？

　　答：原因有三：一是原《條例》是1995年制定的，距今已14年，隨著我市房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，許多條款已不能適應(yīng)目前房地產(chǎn)開發(fā)管理的需要；二是原《條例》有些條款與1998年國務(wù)院頒布的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》和2002年頒布、2005年修訂的《河南省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》不相適應(yīng)，有些內(nèi)容相抵觸；三是市政府“三定”方案對房地產(chǎn)開發(fā)管理的職能部門進(jìn)行了調(diào)整。

　　問：新《條例》主要內(nèi)容有哪些？

　　答：新《條例》共分6章，分別為總則、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營、服務(wù)與監(jiān)督、法律責(zé)任、附則，共46條。

　　新《條例》的主要內(nèi)容包括：一是明確了管理主體，由市房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理工作。二是明確了配合管理部門，發(fā)展改革、建設(shè)、城鄉(xiāng)規(guī)劃、國土資源、財政、人防、環(huán)境保護(hù)、工商、市政、價格等有關(guān)部門，應(yīng)當(dāng)根據(jù)各自職責(zé)，共同做好房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的管理工作。三是明確了房地產(chǎn)項目交付使用必須符合的條件。四是明確了預(yù)售資金和抵押融資必須用于該項目，不得挪作他用。五是明確了對七種違法違規(guī)行為的懲罰措施。如對未按規(guī)定提供“兩書”的開發(fā)商，可處以1000元以上5000元以下罰款，情節(jié)嚴(yán)重的可降低其資質(zhì)等級或吊銷其資質(zhì)證書。對違規(guī)銷售、代售保障性住房的，沒收其違法所得，并處5萬元以上20萬元以下罰款，情節(jié)嚴(yán)重的，還可吊銷其營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書。

　　問：新《條例》是如何保護(hù)購房者合法權(quán)益的？

　　答：保護(hù)購房者合法權(quán)益是貫穿新《條例》的核心內(nèi)容。新《條例》從開發(fā)用地的取得方式、開發(fā)企業(yè)資質(zhì)、資本金比例、在建項目抵押、規(guī)劃設(shè)計要求、配套基礎(chǔ)設(shè)施、質(zhì)量責(zé)任、交付使用條件等方面調(diào)整和規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)行為；從預(yù)售房或銷售現(xiàn)房的許可條件、預(yù)售款使用、房屋買賣合同、委托代銷、開發(fā)企業(yè)的公示義務(wù)、銷售廣告、維修資金、房屋交付及接收、質(zhì)量保證書及使用說明書等方面協(xié)調(diào)和規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)營活動。通過加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的全程監(jiān)管，最大限度地保護(hù)購房者的合法權(quán)益。

　　問：市民在購買商品房時應(yīng)如何保護(hù)自己的合法利益？

　　答：根據(jù)新《條例》規(guī)定，買受人在購買商品房前，應(yīng)當(dāng)查驗項目是否擁有商品房預(yù)售許可證或者商品房初始登記證明、前期物業(yè)服務(wù)委托協(xié)議、物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及臨時管理規(guī)約等文件；中介機(jī)構(gòu)代為銷售的，還應(yīng)當(dāng)查驗委托銷售合同、工商營業(yè)執(zhí)照和中介機(jī)構(gòu)備案證明。

　　買受人在購買商品房時，應(yīng)當(dāng)與開發(fā)商簽訂書面合同，合同中應(yīng)當(dāng)載明商品房的建筑面積和使用面積、價格、交款方式、交付日期、質(zhì)量要求、產(chǎn)權(quán)登記辦理、前期物業(yè)服務(wù)以及雙方的違約責(zé)任等內(nèi)容。

　　房屋交付使用時，買受人應(yīng)當(dāng)核驗項目是否具備交付條件：(一)建設(shè)工程已經(jīng)驗收合格并依法向有關(guān)部門備案；(二)配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施已經(jīng)按照規(guī)劃設(shè)計建成，并經(jīng)驗收合格；(三)前期物業(yè)管理已經(jīng)落實；(四)法律、法規(guī)規(guī)定和當(dāng)事人約定的其他條件。

　　商品房交付使用后，如果買受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買受人有權(quán)退房；給買受人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)依法予以賠償。

　　問：新《條例》是怎樣規(guī)范政府有關(guān)部門行為的？

　　答：建設(shè)服務(wù)型政府，創(chuàng)新政府管理方式，讓政府更好地為企業(yè)和社會公眾提供服務(wù)是新《條例》的特色內(nèi)容，新《條例》第四章對政府有關(guān)部門如何為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供服務(wù)與履行監(jiān)督職責(zé)作了明確規(guī)定：政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法及時為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理相關(guān)手續(xù)，不得在法律、法規(guī)規(guī)定之外向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取任何費(fèi)用，不得強(qiáng)制或者變相強(qiáng)制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參加評比、達(dá)標(biāo)、贊助和展銷等活動；房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立健全房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用檔案體系和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營信息系統(tǒng)及統(tǒng)計制度，定期向社會公布相關(guān)信息。新《條例》還規(guī)定，房地產(chǎn)行政主管部門及其他有關(guān)部門在為企業(yè)做好服務(wù)的同時，還應(yīng)當(dāng)依法認(rèn)真履行監(jiān)督管理職責(zé)，依法加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時依法處理。

　　問：住房保障是政府的重要職責(zé)，新《條例》對保障性住房的規(guī)范管理是怎樣規(guī)定的？

　　答：保障性住房是政府為解決低收入家庭住房困難而提供的限定供應(yīng)對象、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、銷售價格或租金標(biāo)準(zhǔn)的住房。為確保保障性住房真正惠及應(yīng)該享受保障的家庭，防止違規(guī)行為的發(fā)生，新《條例》第二十九條規(guī)定“保障性住房實行政府定價或者政府指導(dǎo)價。禁止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擅自銷售保障性住房；禁止中介機(jī)構(gòu)代售保障性住房”。此外，第三十五條、第四十二條、第四十四條第(五)項，規(guī)定了政府監(jiān)管和違反上述規(guī)定的處罰措施，從而使應(yīng)該享受該項優(yōu)惠政策的困難群眾的權(quán)益得到有效保障。

　　法律、法規(guī)規(guī)定之外向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取任何費(fèi)用，不得強(qiáng)制或者變相強(qiáng)制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參加評比、達(dá)標(biāo)、贊助和展銷等活動；房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立健全房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用檔案體系和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營信息系統(tǒng)及統(tǒng)計制度，定期向社會公布相關(guān)信息。新《條例》還規(guī)定，房地產(chǎn)行政主管部門及其他有關(guān)部門在為企業(yè)做好服務(wù)的同時，還應(yīng)當(dāng)依法認(rèn)真履行監(jiān)督管理職責(zé)，依法加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時依法處理。

　　問：住房保障是政府的重要職責(zé)，新《條例》對保障性住房的規(guī)范管理是怎樣規(guī)定的？

　　答：保障性住房是政府為解決低收入家庭住房困難而提供的限定供應(yīng)對象、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、銷售價格或租金標(biāo)準(zhǔn)的住房。為確保保障性住房真正惠及應(yīng)該享受保障的家庭，防止違規(guī)行為的發(fā)生，新《條例》第二十九條規(guī)定“保障性住房實行政府定價或者政府指導(dǎo)價。禁止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擅自銷售保障性住房；禁止中介機(jī)構(gòu)代售保障性住房”。此外，第三十五條、第四十二條、第四十四條第(五)項，規(guī)定了政府監(jiān)管和違反上述規(guī)定的處罰措施，從而使應(yīng)該享受該項優(yōu)惠政策的困難群眾的權(quán)益得到有效保障。

　　施、質(zhì)量責(zé)任、交付使用條件等方面調(diào)整和規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)行為；從預(yù)售房或銷售現(xiàn)房的許可條件、預(yù)售款使用、房屋買賣合同、委托代銷、開發(fā)企業(yè)的公示義務(wù)、銷售廣告、維修資金、房屋交付及接收、質(zhì)量保證書及使用說明書等方面協(xié)調(diào)和規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)營活動。通過加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的全程監(jiān)管，最大限度地保護(hù)購房者的合法權(quán)益。

　　問：市民在購買商品房時應(yīng)如何保護(hù)自己的合法利益？

　　答：根據(jù)新《條例》規(guī)定，買受人在購買商品房前，應(yīng)當(dāng)查驗項目是否擁有商品房預(yù)售許可證或者商品房初始登記證明、前期物業(yè)服務(wù)委托協(xié)議、物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及臨時管理規(guī)約等文件；中介機(jī)構(gòu)代為銷售的，還應(yīng)當(dāng)查驗委托銷售合同、工商營業(yè)執(zhí)照和中介機(jī)構(gòu)備案證明。

　　買受人在購買商品房時，應(yīng)當(dāng)與開發(fā)商簽訂書面合同，合同中應(yīng)當(dāng)載明商品房的建筑面積和使用面積、價格、交款方式、交付日期、質(zhì)量要求、產(chǎn)權(quán)登記辦理、前期物業(yè)服務(wù)以及雙方的違約責(zé)任等內(nèi)容。

　　房屋交付使用時，買受人應(yīng)當(dāng)核驗項目是否具備交付條件：(一)建設(shè)工程已經(jīng)驗收合格并依法向有關(guān)部門備案；(二)配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施已經(jīng)按照規(guī)劃設(shè)計建成，并經(jīng)驗收合格；(三)前期物業(yè)管理已經(jīng)落實；(四)法律、法規(guī)規(guī)定和當(dāng)事人約定的其他條件。

　　商品房交付使用后，如果買受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買受人有權(quán)退房；給買受人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)依法予以賠償。

　　問：新《條例》是怎樣規(guī)范政府有關(guān)部門行為的？

　　答：建設(shè)服務(wù)型政府，創(chuàng)新政府管理方式，讓政府更好地為企業(yè)和社會公眾提供服務(wù)是新《條例》的特色內(nèi)容，新《條例》第四章對政府有關(guān)部門如何為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供服務(wù)與履行監(jiān)督職責(zé)作了明確規(guī)定：政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法及時為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理相關(guān)手續(xù)，不得在法律、法規(guī)規(guī)定之外向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取任何費(fèi)用，不得強(qiáng)制或者變相強(qiáng)制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參加評比、達(dá)標(biāo)、贊助和展銷等活動；房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立健全房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用檔案體系和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營信息系統(tǒng)及統(tǒng)計制度，定期向社會公布相關(guān)信息。新《條例》還規(guī)定，房地產(chǎn)行政主管部門及其他有關(guān)部門在為企業(yè)做好服務(wù)的同時，還應(yīng)當(dāng)依法認(rèn)真履行監(jiān)督管理職責(zé)，依法加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時依法處理。

　　問：住房保障是政府的重要職責(zé)，新《條例》對保障性住房的規(guī)范管理是怎樣規(guī)定的？

　　答：保障性住房是政府為解決低收入家庭住房困難而提供的限定供應(yīng)對象、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、銷售價格或租金標(biāo)準(zhǔn)的住房。為確保保障性住房真正惠及應(yīng)該享受保障的家庭，防止違規(guī)行為的發(fā)生，新《條例》第二十九條規(guī)定“保障性住房實行政府定價或者政府指導(dǎo)價。禁止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擅自銷售保障性住房；禁止中介機(jī)構(gòu)代售保障性住房”。此外，第三十五條、第四十二條、第四十四條第(五)項，規(guī)定了政府監(jiān)管和違反上述規(guī)定的處罰措施，從而使應(yīng)該享受該項優(yōu)惠政策的困難群眾的權(quán)益得到有效保障。

　　法律、法規(guī)規(guī)定之外向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取任何費(fèi)用，不得強(qiáng)制或者變相強(qiáng)制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參加評比、達(dá)標(biāo)、贊助和展銷等活動；房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立健全房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用檔案體系和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營信息系統(tǒng)及統(tǒng)計制度，定期向社會公布相關(guān)信息。新《條例》還規(guī)定，房地產(chǎn)行政主管部門及其他有關(guān)部門在為企業(yè)做好服務(wù)的同時，還應(yīng)當(dāng)依法認(rèn)真履行監(jiān)督管理職責(zé)，依法加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時依法處理。

　　問：住房保障是政府的重要職責(zé)，新《條例》對保障性住房的規(guī)范管理是怎樣規(guī)定的？

　　答：保障性住房是政府為解決低收入家庭住房困難而提供的限定供應(yīng)對象、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、銷售價格或租金標(biāo)準(zhǔn)的住房。為確保保障性住房真正惠及應(yīng)該享受保障的家庭，防止違規(guī)行為的發(fā)生，新《條例》第二十九條規(guī)定“保障性住房實行政府定價或者政府指導(dǎo)價。禁止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擅自銷售保障性住房；禁止中介機(jī)構(gòu)代售保障性住房”。此外，第三十五條、第四十二條、第四十四條第(五)項，規(guī)定了政府監(jiān)管和違反上述規(guī)定的處罰措施，從而使應(yīng)該享受該項優(yōu)惠政策的困難群眾的權(quán)益得到有效保障。