“現(xiàn)在的房?jī)r(jià)是沒(méi)有最高，只有更高，不斷的更高，越來(lái)越高。為什么我們的人生和夢(mèng)想都要拴在一個(gè)房子上呢？我們所有的努力，所有的期盼都僅僅是一處房子，這樣的人生是不是太悲哀了？ ”2009年最火爆的電視劇《蝸居》中女主角海萍的這段話，道出了眾多無(wú)房戶和房奴對(duì)房子既愛(ài)又恨的復(fù)雜感情。2009年廣州樓價(jià)出人意料地一路高漲，十區(qū)均價(jià)每平方米破萬(wàn)元，而12月以來(lái)，中央連續(xù)出臺(tái)政策調(diào)控樓市，又讓人似乎看到了些許希望。明年，樓價(jià)是繼續(xù)瘋漲、微降還是暴跌？明年，我們又能在哪里買(mǎi)得起一方蝸居？

　　樓價(jià)：看漲不看跌

　　用坐“過(guò)山車”來(lái)形容今年的樓市似乎并不為過(guò)。年初，還有不少開(kāi)發(fā)商無(wú)米下鍋，四處借錢(qián)，甚至要降價(jià)以求快速回籠資金。但老百姓沒(méi)高興兩天，銀行已向房企打開(kāi)了錢(qián)袋子，財(cái)大氣粗的開(kāi)發(fā)商們底氣足了，房?jī)r(jià)開(kāi)始嗖嗖地往上躥，2009年1月廣州十區(qū)一手住宅均價(jià)為8014元/平方米，11月已達(dá)到10282元/平方米，漲幅高達(dá)28%，是任何年份都罕見(jiàn)的。最為傳奇的是，成交量也同步上漲，并未出現(xiàn)2007年的價(jià)升量跌。不過(guò)，進(jìn)入12月以來(lái)，中央政府調(diào)控信號(hào)頻出，營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠取消、買(mǎi)地首付5成、處置開(kāi)發(fā)商囤地……風(fēng)聲似乎一天緊似一天。人們?cè)俅纹谂危?010年，樓價(jià)能降嗎？

　　買(mǎi)家們或許要失望了，目前市場(chǎng)對(duì)明年樓價(jià)的預(yù)期仍是漲大于跌。中原地產(chǎn)項(xiàng)目部經(jīng)理黃韜表示，明年廣州樓市的整體形勢(shì)肯定沒(méi)有今年這么火，樓價(jià)上半年不可能大漲，年底可能會(huì)降下一點(diǎn)，明年廣州十區(qū)的均價(jià)在9500～10000元/平方米，但總體而言月均價(jià)不會(huì)超過(guò)1.2萬(wàn)元/平方米。合富輝煌首席分析師黎文江稱，明年全市均價(jià)會(huì)超過(guò)1萬(wàn)元/平方米。方圓地產(chǎn)市場(chǎng)研究部副總監(jiān)朱艷麗也表示，由于明年供應(yīng)量比較少，樓價(jià)仍可能上漲，只是漲幅會(huì)變慢。

　　支撐“漲價(jià)”觀點(diǎn)的一大因素是明年供貨量會(huì)減少。為迎接亞運(yùn)，明年6月開(kāi)始，廣州要停辦樓盤(pán)新報(bào)建項(xiàng)目，并且所有工地要停工59天，這將對(duì)市場(chǎng)供應(yīng)量有較大沖擊，預(yù)計(jì)明年下半年市場(chǎng)供貨量非常少。

　　黎文江認(rèn)為，明年下半年市場(chǎng)將面臨明顯的階段性供應(yīng)不足。隨著中心城區(qū)內(nèi)大盤(pán)逐漸進(jìn)入開(kāi)發(fā)后期或尾貨消化階段，今后幾年廣州一手住宅的供應(yīng)將呈現(xiàn)市區(qū)以中小項(xiàng)目為主、近郊及外圍仍以大盤(pán)為主導(dǎo)的格局。

　　在這種情況下，今后一段時(shí)間里，廣州一手樓的供應(yīng)量將嚴(yán)重失調(diào)，大部分中心城區(qū)商品住宅新增供應(yīng)量會(huì)明顯下降，而番禺、花都及白云西部和北部等區(qū)域的新增供應(yīng)量相對(duì)較充足。

　　保障房：困難戶可租住經(jīng)適房

　　今年廣州連賣三批經(jīng)適房，截至12月15日，共出售經(jīng)濟(jì)適用住房4203套，完成了2009年目標(biāo)任務(wù)的102.5%。雖然經(jīng)適基準(zhǔn)房?jī)r(jià)僅相當(dāng)于同地段商品房的三四折，但仍有不少申購(gòu)家庭因?yàn)榻?jīng)濟(jì)原因，最后關(guān)頭無(wú)奈放棄。

　　市住房保障辦副主任黃信敬表示，明年將推出3000套經(jīng)適租賃房，安排給買(mǎi)不起經(jīng)適房、又不符合廉租房的低收入住房困難家庭。經(jīng)濟(jì)租賃房的租金將按照同地段市場(chǎng)租金的一定比例進(jìn)行確定，并設(shè)定不同收入線，將租金分成若干檔。廣州市還將引進(jìn)社會(huì)力量建設(shè)經(jīng)濟(jì)租賃房，進(jìn)一步擴(kuò)大保障房的覆蓋范圍，外來(lái)工和大學(xué)生如符合條件也可能租住。

　　限價(jià)房：番禺蘿崗天河將再推

　　2006年11月，廣州率先在全國(guó)采取“雙限雙競(jìng)”方式公開(kāi)出讓限價(jià)商品住宅用地。當(dāng)年底至2007年，10宗限價(jià)房用地集中上市。2008年，樓市低迷房?jī)r(jià)回落，廣州停止了限價(jià)房用地的供應(yīng)，并計(jì)劃將限價(jià)房用地轉(zhuǎn)變成保障房或商品房用地。但今年上半年三幅地塊“轉(zhuǎn)性”后，樓市回暖房?jī)r(jià)上漲，又導(dǎo)致限價(jià)房供不應(yīng)求。

　　對(duì)此，廣州市國(guó)土房管局有關(guān)人士表示，廣州從11月開(kāi)始的首次限價(jià)房調(diào)查將持續(xù)到明年1月19日，調(diào)查后可能重啟限價(jià)房地塊供應(yīng)，未來(lái)可能供應(yīng)限價(jià)房的區(qū)域包括番禺南村鎮(zhèn)、蘿崗中心區(qū)、天河龍洞和增城新塘等地。

　　此前供應(yīng)的開(kāi)發(fā)區(qū)宏康限價(jià)房和中海金沙馨園限價(jià)房，明年還約有821套限價(jià)房上市。

　　物業(yè)稅：明年開(kāi)征可能性很小

　　不少專家認(rèn)為開(kāi)征物業(yè)稅有利于遏制房?jī)r(jià)瘋漲勢(shì)頭，甚至有人預(yù)測(cè)，物業(yè)稅一出房?jī)r(jià)至少降20%。國(guó)務(wù)院公布的《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作的意見(jiàn)》中，也提出要深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開(kāi)征物業(yè)稅。那么明年物業(yè)稅會(huì)落地嗎？

　　黎文江認(rèn)為，開(kāi)征物業(yè)稅要通過(guò)全國(guó)人大表決，但現(xiàn)在都沒(méi)有聽(tīng)到相關(guān)的提案風(fēng)聲，應(yīng)該不會(huì)在明年出。黃韜也認(rèn)為，物業(yè)稅是樓價(jià)和房地產(chǎn)的最后殺手锏。如果這個(gè)政策出臺(tái)，就證明樓市真的是非常不好了，開(kāi)征后不管稅基和稅率怎么算，樓市一定會(huì)應(yīng)聲而降。中央必須是在很穩(wěn)定的整體向上的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，不需要房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)時(shí)，才會(huì)出臺(tái)這樣的政策。

　　買(mǎi)樓指南

　　花都住宅仍有投資空間

　　有業(yè)界人士表示，中央會(huì)議提出繼續(xù)支持自住和改善型置業(yè)，因此目前房貸優(yōu)惠等政策應(yīng)該會(huì)繼續(xù)。中原地產(chǎn)項(xiàng)目部經(jīng)理黃韜表示，二次房貸還是會(huì)向著收緊的方向，但如果接下來(lái)兩三個(gè)月樓市沒(méi)那么瘋狂了，政府可能就不會(huì)再出政策，否則仍會(huì)出臺(tái)新措施。

　　明年購(gòu)房要注意什么呢？廣州還有哪些區(qū)域值得投資呢？方圓地產(chǎn)市場(chǎng)研究部副總監(jiān)朱艷麗認(rèn)為，廣州樓市短期并不很適合投資，但從長(zhǎng)期來(lái)看還是可以的。如果要置業(yè)自住或投資，花都樓市還是價(jià)格洼地，并且有較大上漲空間。事實(shí)上，市區(qū)到花都的距離與到番禺距離差不多，值得首次置業(yè)者考慮。

　　黎文江也認(rèn)為，購(gòu)房者可以關(guān)注番禺、白云和花都三個(gè)區(qū)域。番禺、白云估計(jì)會(huì)漲得比較厲害；而花都由于市場(chǎng)供大于求，漲幅不會(huì)太大，未來(lái)仍有上漲空間。而老城區(qū)明年會(huì)繼續(xù)保持高價(jià)位，但不會(huì)漲太多。

　　對(duì)于亞運(yùn)城，朱艷麗認(rèn)為，按照亞運(yùn)城的區(qū)位和房?jī)r(jià)，首次置業(yè)人群入市購(gòu)買(mǎi)的可能性較小。因此首期客戶應(yīng)該是以投資客為主，此外改善型置業(yè)者也會(huì)有興趣進(jìn)入。還有業(yè)界人士表示，在亞運(yùn)城旁邊就是蓮花港，乘船前往香港很方便，加上亞運(yùn)城規(guī)劃起點(diǎn)高，環(huán)境好，可能會(huì)吸引不少香港人購(gòu)買(mǎi)。