歲末年關，去年底出臺的房地產(chǎn)優(yōu)惠政策一年期將至，關于樓市政策即將“變臉”的猜測四起。但權威人士認為，樓市政策不會立即重回全面收緊時代，而是在象征性收緊的口徑下，放權由地方政府及銀行根據(jù)實際情況把握節(jié)奏。同時，刺激民間投資進入市場可能成為房地產(chǎn)政策的重要內(nèi)容。

　　回顧本世紀以來房地產(chǎn)政策的制定，一個重要的改變是政策制定“因地制宜”化。房地產(chǎn)行業(yè)是一個地域性極強的行業(yè)，試圖用全國性政策調(diào)控表現(xiàn)千差萬別的區(qū)域市場鮮有成功的案例。2004年左右，上海房價快速上漲，而其他城市房價仍處合理范圍，相關部門制定了全國性政策以圖打壓市場，結果是“上海感冒，全國吃藥”。自去年以來，住房和城鄉(xiāng)建設部等主管部門在政策出臺之時頻頻強調(diào)“因地制宜”，銀監(jiān)會的房貸政策更是明確規(guī)定各銀行根據(jù)風險自行控制松緊。這一政策思路可望延續(xù)。

　　今年以來，包括京滬深在內(nèi)的部分城市房地產(chǎn)價格在流動性刺激下超預期爆發(fā)式上漲。不少觀點認為，房地產(chǎn)行業(yè)在尚未調(diào)整充分的情況下借外力上漲的局勢是非正常的，政策收緊是大勢所趨。

　　但從政府邏輯出發(fā)，首先應注意到這一上漲趨勢并非全國同步——統(tǒng)計局公布的10月份房價數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、杭州等城市延續(xù)了前期上漲趨勢，但吉林、唐山、武漢等城市的房價指數(shù)同比、環(huán)比數(shù)字均有所下降，長沙等城市則與去年持平。

　　由此可見，房地產(chǎn)市場全國冷熱不均，一線城市“感冒”，部分市場低迷的城市恐怕不會陪著“吃藥”，這從湖南、吉林等省在中央尚未定調(diào)之時就急忙“搶跑”，延長優(yōu)惠政策時間中可見一斑。因此，中國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會會長聶梅生判斷，不管是稅費優(yōu)惠還是信貸政策，今年年底樓市政策調(diào)整不會全國“一刀切”。

　　此外，從政策本身來看，目前有關房地產(chǎn)行業(yè)的政策主要集中在稅費和信貸兩個領域。其中，稅費政策明確規(guī)定了2009年12月31日的截止日期。但從前述判斷來看，這一政策的取消將出現(xiàn)分化趨勢，一些前期漲幅過高的城市將徹底取消這一優(yōu)惠政策。消息人士透露，盡管政府尚未表態(tài)，但年底到期后杭州市取消優(yōu)惠政策的可能性很大，而杭州絕非孤例。

　　從信貸政策來看，盡管“二套房貸”政策時松時緊傳聞不斷，但仔細閱讀銀監(jiān)會的規(guī)定可以發(fā)現(xiàn)，其對“二套房”及信貸標準從未改變口徑。之所以信貸市場忽冷忽熱，主要原因在于政策執(zhí)行的彈性。從自身利益出發(fā)，今年上半年，各大銀行及行業(yè)機構在實際操作過程中一度對大量出現(xiàn)的種種規(guī)避高額房貸現(xiàn)象睜只眼閉只眼。隨著房價暴漲，風險累積，各大銀行又開始紛紛嚴格執(zhí)行“二套房貸”政策。

　　因此，目前房貸政策除七折利率優(yōu)惠和改善房定義外，大框架均是在政策緊縮時期出臺的，進一步收緊的可能性不大。而在中央經(jīng)濟工作會議定調(diào)“鼓勵自住需求”，在希望促進房地產(chǎn)行業(yè)成交的情況下，七折和改善房優(yōu)惠政策馬上取消的概率較低。

　　盡管市場上有不少聲音呼吁利用行政手段調(diào)控市場，但從現(xiàn)在情況看，明年房地產(chǎn)政策的重點恐怕是在拉動民間投資上。隨著大規(guī)模投資拉動經(jīng)濟的緊迫性消除、銀行風險累積收緊信貸后，國字頭資本大手筆出價拿地的勢頭必然趨弱。但在“調(diào)結構”完成之前，我國經(jīng)濟依賴房地產(chǎn)拉動的現(xiàn)狀難以改變，因此，進一步出臺政策讓民間資本進入房地產(chǎn)市場將成為政府主要考量的方向。

　　從目前情況看，剛剛結束的中央經(jīng)濟工作會議并未如市場所預期推出抑制房地產(chǎn)行業(yè)的政策。不過，有業(yè)內(nèi)人士預期，明年二季度，或將見到真正的樓市政策調(diào)整。

　　本報記者 蔡宗琦