上周,本報(bào)報(bào)道了東莞市莞城、南城、虎門率先試點(diǎn)二手房網(wǎng)上交易的消息引起各方廣泛關(guān)注。試行一段時(shí)間后,市場情況如何?記者了解到,近幾年才上市的“次新房”由于其年頭較短及配套完善一直是二手房市場上的“寵兒”,可是這類房源很多還沒有拿到房產(chǎn)證。那么,當(dāng)二手房網(wǎng)上簽約遭遇無房產(chǎn)證“次新房”,將會怎樣?當(dāng)新規(guī)與現(xiàn)實(shí)碰撞,會有怎樣的影響?

　　【新規(guī)執(zhí)行】

　　“透明售房”讓市民放心

　　從上周開始,虎門、南城、莞城三鎮(zhèn)街作為試點(diǎn)已率先實(shí)施二手房網(wǎng)上備案制度。這一網(wǎng)上簽約制度,對于二手房市場來說無疑是個大利好。

　　市民只需輕點(diǎn)鼠標(biāo),就可以看到全市的二手房房源。不僅便利,最主要的是能防止“一房多賣”等交易陷阱,比如中介公司通過網(wǎng)上交易系統(tǒng)放盤,在此之前都是會憑房產(chǎn)證原件去登記,產(chǎn)權(quán)一目了然,根本不存在抵押、查封等產(chǎn)權(quán)不清晰的情況,市民就不必?fù)?dān)心房子是否有問題了。此外,東莞中原市場部經(jīng)理車德銳認(rèn)為,房子的售價(jià)會更透明,因?yàn)樵跂|莞市房產(chǎn)管理局公眾信息網(wǎng)上可以查到房屋的售價(jià),中介公司“吃差價(jià)”的事件就很難出現(xiàn),因此減少了買賣雙方的損失。

　　另一方面,目前二手中介市場不太規(guī)范,許多無證無牌的小中介公司混雜其中,這段時(shí)間由于市場好轉(zhuǎn),越來越多的小中介涌現(xiàn),市場競爭激烈。而二手房網(wǎng)上簽約的實(shí)施,對于規(guī)范中介行業(yè)來說是個較大的利好,因?yàn)檫@一交易系統(tǒng)只開放給有資質(zhì)、誠信度高的中介公司,所以許多無證經(jīng)營的小中介公司將被淘汰出局,規(guī)范整體行業(yè)市場。

　　【面臨尷尬】

　　無房產(chǎn)證“次新房”遇交易難題

　　雖然這一政策帶來了一系列利好,但記者在采訪中發(fā)現(xiàn),在二手房網(wǎng)上簽約的流程中,多出了一個網(wǎng)上掛牌的步驟,而掛牌物業(yè)必須是有證且產(chǎn)權(quán)清晰的,雖然這一規(guī)定讓購房者可以放心購房,但同時(shí)也存在一個現(xiàn)實(shí)問題,那就是沒有拿到房產(chǎn)證的房子就無法在網(wǎng)上交易。

　　市民汪先生于去年8月買了一套一樓的房子,可買后發(fā)現(xiàn)采光等多方面不是很理想,因此想賣掉再另買房子。于是,去年底時(shí),汪先生就在一些二手中介放盤,由于放的價(jià)格較高,一直到現(xiàn)在還沒有賣出去。聽到今后二手房必須憑房產(chǎn)證原件去網(wǎng)上登記掛牌銷售的消息后,汪先生很是擔(dān)憂。

　　“為什么一定要拿到房產(chǎn)證后才能買賣?那像我這類的業(yè)主不就不能賣房了?”對此,汪先生表示很不理解,他認(rèn)為,只要房產(chǎn)證辦得下來就沒問題,但是并不能規(guī)定沒拿到房產(chǎn)證就不能上市買賣。記者在采訪時(shí)發(fā)現(xiàn),像汪先生這類擁有“次新房”而無房產(chǎn)證的業(yè)主不在少數(shù)。

　　值得注意的是,由于東莞近幾年樓市發(fā)展迅速,這幾年建成的商品房非常多,目前在市場上銷售的房子,有很大一部分恰恰就屬于還沒有拿到房產(chǎn)證之列的。

　　“目前東莞市面上的二手房源中,因?yàn)楦鞣N原因暫時(shí)沒有拿到房產(chǎn)證的量確實(shí)非常大�！币幻�不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士稱,這類房源一直是該公司成交量的強(qiáng)大支撐,對于整體的東莞市場來說這類房源占比很大。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),有很多普通購房者都碰到過這樣沒有房產(chǎn)證的“次新房”,房齡短因此很新,且配套優(yōu)勢明顯,購房者對房屋的多個方面都很滿意,因此,在此新規(guī)出來之前,這類房子還是很受購房者歡迎的,也有很大部分購房者就購買了此類房子。

　　而在新規(guī)出來之前,中介一般都是通過“合同+公證”的操作方式進(jìn)行交易,等到過戶條件具備時(shí)再辦理過戶手續(xù)�！半m然這類交易存在著一定風(fēng)險(xiǎn),但是這類房源的需求是龐大的。”該人士指出,一旦要房產(chǎn)證才能上網(wǎng)掛牌交易,那么這一部分市場將會流失,成為二手房網(wǎng)簽市場下的尷尬。

　　【現(xiàn)場走訪】

　　多交錢就可“操作”成功

　　那么,這一規(guī)定實(shí)施了近一周時(shí)間,“次新房”這一市場是否如理論當(dāng)中的一樣,因不能上網(wǎng)掛牌銷售而遭遇重創(chuàng)?昨日,記者以業(yè)主身份走訪市區(qū)一些中介門店,記者自稱想放盤一南城某小區(qū)120平方米三房物業(yè),由于是2008年11月份購入,今年8月剛剛收樓,由于時(shí)間較短,開發(fā)商方面還未通知辦理房產(chǎn)證事宜,因此還沒有房產(chǎn)證,看能否掛牌銷售。

　　“當(dāng)然可以啊,只要你多給3000元左右,我們就可以幫你操作�！痹谀铣且恍�區(qū)南門附近,方圓幾百米之內(nèi)就聚集了10余家中介門店,一知名中介公司經(jīng)紀(jì)人稱,沒有房產(chǎn)證沒關(guān)系,只要多交錢,最慢十五天內(nèi)就可以出房產(chǎn)證,因此之前沒有房產(chǎn)證的“次新房”照樣可以進(jìn)行銷售。隨后,記者走訪了多家不同的中介公司,得到的答復(fù)基本一致,稱“上有政策下有對策”,只要你有物業(yè),就不要管政策,中介可以幫忙通過其它方法操作買賣,比如可以通過多交錢加快出證的方法等。

　　【業(yè)內(nèi)人士】

　　“希望政府綜合考慮實(shí)際情況”

　　對于這類尷尬問題,業(yè)內(nèi)人士均稱“很頭疼”。“這確實(shí)是我們目前比較矛盾的一個問題。”一業(yè)內(nèi)人士稱,如果嚴(yán)格執(zhí)行網(wǎng)上簽約制度,那么暫時(shí)還沒拿到房產(chǎn)證的這部分客戶將流失,這一損失是很大的,其實(shí)中介是可以“繞過”這一政策來操作的,就不會受影響,但這一政策就形同虛設(shè)。因此,他告訴記者,就這一尷尬問題,他們公司也正在與相關(guān)部門協(xié)商,希望能有所收獲,期待政府有更好的方式來執(zhí)行這一政策。

　　對此,另一業(yè)內(nèi)人士夏先生也指出,在一手房交易中,因?yàn)榉吭礇]有房產(chǎn)證,所以存在一房多賣的現(xiàn)象,應(yīng)該進(jìn)行網(wǎng)上房源登記備案,保證已在網(wǎng)上簽約的房子不能被發(fā)展商拿來再賣；但對于二手房買賣來說,政府部門無法監(jiān)管到合同債權(quán)的轉(zhuǎn)讓行為,因?yàn)檫@種行為是分散隱蔽的,屬于市場交易主體的自主行為,完全屬于市場的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn),應(yīng)由交易主體自行承擔(dān),政府完全沒有必要過多干涉。

　　因此,他希望,政府在制定政策或者紅頭文件前,多聽取法律專家的意見和行業(yè)專家及群眾的意見,不要忽略行業(yè)協(xié)會對政策制定的影響和意見,希望今后有所改變。

　　對于這類尷尬問題,業(yè)內(nèi)人士均稱“很頭疼”�！斑@確實(shí)是我們目前比較矛盾的一個問題。”一業(yè)內(nèi)人士稱,如果嚴(yán)格執(zhí)行網(wǎng)上簽約制度,那么暫時(shí)還沒拿到房產(chǎn)證的這部分客戶將流失,這一損失是很大的,其實(shí)中介是可以“繞過”這一政策來操作的,就不會受影響,但這一政策就形同虛設(shè)。因此,他告訴記者,就這一尷尬問題,他們公司也正在與相關(guān)部門協(xié)商,希望能有所收獲,期待政府有更好的方式來執(zhí)行這一政策。

　　對此,另一業(yè)內(nèi)人士夏先生也指出,在一手房交易中,因?yàn)榉吭礇]有房產(chǎn)證,所以存在一房多賣的現(xiàn)象,應(yīng)該進(jìn)行網(wǎng)上房源登記備案,保證已在網(wǎng)上簽約的房子不能被發(fā)展商拿來再賣；但對于二手房買賣來說,政府部門無法監(jiān)管到合同債權(quán)的轉(zhuǎn)讓行為,因?yàn)檫@種行為是分散隱蔽的,屬于市場交易主體的自主行為,完全屬于市場的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn),應(yīng)由交易主體自行承擔(dān),政府完全沒有必要過多干涉。

　　因此,他希望,政府在制定政策或者紅頭文件前,多聽取法律專家的意見和行業(yè)專家及群眾的意見,不要忽略行業(yè)協(xié)會對政策制定的影響和意見,希望今后有所改變。

　　-延伸閱讀

　　新規(guī)實(shí)施前后對比

　　新規(guī)實(shí)施前后,流程上有哪些變化?記者進(jìn)行了深入采訪。

　　步驟1 產(chǎn)權(quán)和房源信息審查

　　實(shí)施前:沒有這一環(huán)節(jié)。在此之前,不管有沒有拿到房產(chǎn)證,業(yè)主如果需要放盤,就可直接去中介門店,口頭報(bào)出自己要放盤的物業(yè)類型、面積和價(jià)格等信息,中介便可直接放盤。

　　實(shí)施后:如果業(yè)主想發(fā)布房源信息的話,就多了不少步驟。首先,得進(jìn)行產(chǎn)權(quán)資料審查,如果還沒拿到房產(chǎn)證的二手房,將不能在網(wǎng)上掛牌銷售。然后,中介公司工作人員審查核對資料,系統(tǒng)如顯示“可進(jìn)行交易”,該房屋則為可出售房屋；如果有產(chǎn)權(quán)不清等問題,則顯示“不可進(jìn)行交易”,該房屋則不能在網(wǎng)上掛牌交易。

　　步驟2 簽署委托書

　　實(shí)施前:沒有這一環(huán)節(jié)。在實(shí)施這一政策前,一般來說業(yè)主是不需要和中介簽訂任何協(xié)議,基本上是口頭放盤。

　　實(shí)施后:經(jīng)查詢核實(shí),如屬可出售房屋,則由中介公司與業(yè)主簽訂同意委托中介公司將該房屋掛牌的《房源信息發(fā)布委托書》。

　　步驟3 房源信息網(wǎng)上掛牌

　　實(shí)施前:沒有這一環(huán)節(jié)。

　　實(shí)施后:在進(jìn)行之前的幾個步驟后,中介公司將該房屋信息在市房管局公共信息網(wǎng)上掛牌發(fā)布,成功掛牌后,中介公司打印《房源信息發(fā)布回執(zhí)》交給業(yè)主。之后,房源信息會在網(wǎng)上顯示,供廣大市民參考和選擇。

　　步驟4 網(wǎng)上簽訂買賣合同

　　實(shí)施前:交易合同是由中介提供的,不同中介有不同版本,容易產(chǎn)生糾紛。

　　實(shí)施后:中介為業(yè)主找到買家并談妥后,在網(wǎng)上打印并簽訂統(tǒng)一的《房地產(chǎn)買賣居間合同》,由于三方簽署了統(tǒng)一的合同,信息更加齊全,更能保障買賣雙方權(quán)益。

　　步驟5 房管所簽約鑒證

　　實(shí)施前:沒有《掛牌受理單》。

　　實(shí)施后:房管所現(xiàn)場,在房管所工作人員見證下,三方再簽署統(tǒng)一的《東莞市房地產(chǎn)買賣合同》。與此前不同的是,交易雙方提供的資料中,多了一份《掛牌受理單》,這份材料是必須有的,這也給之前因沒有房產(chǎn)證而不能進(jìn)行網(wǎng)上掛牌的房源再次設(shè)置了一道門檻。也就是說,此前沒有在網(wǎng)上進(jìn)行掛牌,先進(jìn)行了私下買賣交易的,等待房產(chǎn)證出來再來過戶的做法以后將很難行得通。