中央不可能只關注CPI，而漠視資產價格上漲。那么，控制房價偏快上漲，不僅是一個保障經濟健康增長的任務，也是一個社會和政治命題。繼續(xù)鼓勵首次置業(yè)性質的自住需求和抑制投資投機需求，將是明年房地產調控的主基調

　　□上海易居房地產研究院綜合研究部部長 楊紅旭

　　中國房地產市場正被越來越濃重的“政策煙幕”所籠罩，業(yè)內人士和有房屋交易需求的民眾，都心急火燎地想要看清方向，卻被弄得暈頭轉向。資本市場也如此，在三季報及國慶長假后部分城市房屋銷售反彈的利好驅動下，10月中旬地產股曾連續(xù)多日領漲大盤，而10月底至11月初卻持續(xù)低迷，原因是年底取消房產優(yōu)惠政策的消息被媒體狂炒不止。

　　在商品房成交量并未出現大幅下滑、房價依然上漲的情況下，政策走向的不確定性，已成為影響房產和地產股投資者的首要因素，由此可見，我國房地產市場“政策市”的特征是多么的鮮明。在目前形勢下，預測和把握政策走勢，已成為研究和投資房地產的關鍵所在。而對政策的關注，不能只盯住房貸政策，即便考慮整個房地產政策也有些狹隘，只有把房地產政策置于宏觀經濟政策背景下，才能理清頭緒。筆者認為，繼續(xù)鼓勵首次置業(yè)性質的自住需求和抑制投資投機需求，將是明年房地產調控的主基調。

　　觀察經濟政策演變，去年上半年還在執(zhí)行2007年中央經濟工作會議制定的“雙防”(防經濟過熱、防明顯通脹)方針，并實行穩(wěn)健的財政政策和從緊的貨幣政策；年中即轉變成了“一保一控”(保增長、控通脹)，年底進一步變成“一�！�(保增長)同時擴內需、調結構，并實行積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策。今年10月21日，國務院常務會議在部署四季度經濟工作時明確提出：要把正確處理好保持經濟平穩(wěn)較快發(fā)展、調整經濟結構和管理好通脹預期的關系作為宏觀調控的重點。

　　由此可見，我國宏觀經濟政策主要圍繞“保增長和防通脹”展開，其中防止經濟過冷的力度和決心遠大于防止經濟過熱。所以去年出臺了“四萬億投資計劃”，今年全年信貸投放量高達近10萬億，現在看來，今年“保八”已無懸念。但不利之處是外部需求仍在不斷萎縮，國內經濟深層次的問題并沒有解決，甚至因為急劇擴大投資而導致了產能過剩。

　　所以，在出口真正出現穩(wěn)步正增長之前，中央對于“保增長”首戰(zhàn)告捷之后，對明年的可持續(xù)增長并不放心，于是一方面還會加強刺激消費需求，另一方面也不愿放松投資對經濟增長的支撐作用。在此背景下，國家鼓勵自住需求方針不會改變，住宅市場成交活躍，直接拉動了房地產投資增長，而且還會裙帶促進家電、裝飾、家具等消費增長。

　　在此方針指導下，去年10月出臺的房地產優(yōu)惠政策，比如刺激自住需求的稅收減免以及個人房貸優(yōu)惠政策，并不會發(fā)生大的變化。尤其對于首次置業(yè)并購買的是中小戶型的普通住宅的消費者，不必擔心政策會由寬松轉向緊縮。

　　不過，值得關注的是，10月21日國務院表述第四季度經濟政策基調時，首次提出“管理好通脹預期”，透露出在繼續(xù)保增長的同時，把預防通脹放在了重要位置。筆者認為，通脹明年定會到來，只是程度大小的區(qū)別。但是，資產價格膨脹已較消費價格膨脹提前到來，今年股價和房價都有大幅上漲。如果說股價屬于相對合理的反彈，那么房價則是在高位之上非理性的再創(chuàng)新高。

　　中央不可能只關注CPI，而漠視資產價格上漲。那么，控制房價偏快上漲，不僅是一個保障經濟健康增長的任務，也是一個社會和政治命題。穩(wěn)定房價有兩種手段，一是增加住宅供應，通過扭轉供不應求的市場關系，讓市場自發(fā)調節(jié)價格，但供應短時間內彈性較小，政府急也沒用；二是抑制需求，尤其是增加投機的交易成本，這是可以短時間內見效的。綜上所述，繼續(xù)鼓勵首次置業(yè)性質的自住需求和抑制投資投機需求，將是明年房地產調控的主基調。