[話題背景]

　　業(yè)主拒交物業(yè)費維權(quán)案敗訴

　　物業(yè)沒有依據(jù)合同履行職責，業(yè)主交涉未果往往選擇拒交物業(yè)費。然而，雨花臺區(qū)花月苑的兩位業(yè)主卻因此吃了官司。

　　2006年6月30日，呈祥物業(yè)公司與花月苑業(yè)委會簽訂物管合同。其間，因外墻、屋面、飄窗滲水多次向物業(yè)報修未獲解決，一位業(yè)主認為，物業(yè)提供的物業(yè)管理服務存在瑕疵，侵犯了自己的合法權(quán)益，于是從2006年9月起就再也不交了。另外一名業(yè)主則認為，物業(yè)對公共設(shè)施管理不善，監(jiān)控設(shè)備損壞致使自己家多次被盜而無法破案，也拒交物業(yè)費。為此，呈祥物業(yè)將這兩位業(yè)主告上了雨花法院，分別要求他們給付物業(yè)費1873元和2230元。

　　雨花法院審理后于近日判決：兩位業(yè)主應按合同約定交納物業(yè)費，至于他們認為物業(yè)未履行義務，可另行訴訟，但不應以此為由拒絕履行交納物管費。

　　“我們認為法院的判決合法但不合理，大部分業(yè)主之所以選擇不交納物業(yè)費，是因為通過正常途徑?jīng)]辦法維護自身權(quán)益�！痹谏鲜龉偎静枚ê�，不少業(yè)主紛紛打進“物業(yè)大家談”欄目熱線表達異議。

　　[業(yè)主苦惱]

　　遇到糾紛

　　往往投訴無門

　　業(yè)主劉先生認為，不交物業(yè)費其實是許多業(yè)主的無奈之舉。以他所在的小區(qū)為例，過去一年里的維權(quán)經(jīng)歷幾乎讓他傷透了心�！靶�區(qū)交付兩年多了一直沒有成立業(yè)主委員會，物業(yè)收錢時特積極，業(yè)主有事的時候找不到人，社區(qū)亂糟糟的，談不上管理，更別提服務了。我們多次找到物業(yè)協(xié)商，對方總是不理不睬，投訴到房產(chǎn)局和街道，彼此間相互推諉，一點改善都沒有�！彼�認為，物業(yè)行業(yè)本身很復雜，又缺少健全的制度和法規(guī)保障，業(yè)主維權(quán)難度非常大。

　　記者也深有感觸，不少打進電話投訴的業(yè)主都反映類似問題：有糾紛想投訴，不知道該找誰？“在向房產(chǎn)局物業(yè)主管部門投訴時，往往被要求去街道反映，找到街道時，又被告知‘街道只負責民事協(xié)調(diào)，具體業(yè)務投訴要到區(qū)房產(chǎn)局主管部門’�！蔽飿I(yè)投訴中，“踢皮球”現(xiàn)象讓業(yè)主很茫然。

　　[記者調(diào)查]

　　街道管物業(yè)目前只是試點

　　記者了解到，在《物權(quán)法》出臺后，國務院對于《物業(yè)管理條例》作了修訂，其中將第十條第一款修改為：“同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會�！�

　　“社區(qū)物業(yè)管理屬地化”正是南京市據(jù)此在物業(yè)管理體制上的一個創(chuàng)新。今年4月，南京市專門出臺《關(guān)于進一步加強住宅區(qū)物業(yè)管理工作試點方案》文件，要求根據(jù)“重心下移、屬地管理”的原則，把物業(yè)管理納入?yún)^(qū)政府、街道辦事處城市綜合管理體系。

　　南京市房產(chǎn)局物業(yè)管理辦公室物業(yè)科負責人表示，一方面，目前“街道設(shè)立物業(yè)科”的模式仍處于試點階段，只在秦淮區(qū)的5個街道、玄武區(qū)的鎖金村街道、鼓樓的江東街道等10個街道展開試點，并非所有小區(qū)遇到物業(yè)糾紛時都可以找到街道處理。另一方面，關(guān)于“物業(yè)屬地化管理”中對于街道和行政主管部門具體職責的劃分并未明確，有些問題確實不在解決范圍之內(nèi)。

　　“這也是物業(yè)管理體制創(chuàng)新中的過渡問題�！彼�表示，一般情況下，如果是業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾，可到市區(qū)兩級行政主管部門投訴，如是業(yè)主間矛盾，如對業(yè)委會有意見，則優(yōu)先到所在街道進行調(diào)解。

　　[律師說法]

　　矛盾裁定仍在行政主管部門

　　圣典律師事務所主任律師王宏認為，首先業(yè)主拒交物業(yè)費肯定是不對的。今年4月最高法院發(fā)布的《關(guān)于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律問題的解釋》第六條明確表示：經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主承擔物業(yè)費的，人民法院應予支持。物業(yè)服務企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。

　　“也就是說，除非是在合同執(zhí)行期間，物業(yè)公司單方面要求漲價，業(yè)主可以不交納提價的部分，其他的業(yè)主不能不交物業(yè)費，至于業(yè)主認為物業(yè)公司沒有按合同履行服務職責，則可以另行主張違約賠償。”王律師提醒說。

　　關(guān)于“物業(yè)交給街道管”，他表示這并非國家法規(guī)的規(guī)定，而是南京地方在物業(yè)管理體制上的一個創(chuàng)新。就目前來看，是把一部分跟社區(qū)自治管理活動有關(guān)的交給所在地街道指導和協(xié)調(diào)，比如在首次業(yè)主大會中訂立業(yè)主規(guī)約和議事章程、選舉成立業(yè)委會中間，起到指導和領(lǐng)導的作用。而在業(yè)委會失靈時，街道又起到個牽頭人的作用。但是，街道對于具體矛盾不具有裁決權(quán)，矛盾認定和行政處罰權(quán)仍在市區(qū)兩級行政主管部門。

　　他建議，出現(xiàn)物業(yè)糾紛，業(yè)主可先向所在地街道反映，由街道進行調(diào)解，調(diào)解不成，需要認定被投訴方是否有違法行為時，是由區(qū)房產(chǎn)局或者市房產(chǎn)局兩級行政主管部門負責。假如業(yè)主投訴的內(nèi)容確不在政府行政管轄內(nèi)，業(yè)主可以聯(lián)名要求召開業(yè)主大會，要求被投訴對象就某個被認為有損全體業(yè)主利益的具體行為作出解釋，如果解釋在業(yè)主大會上不被大多數(shù)業(yè)主認同，則可以通過訴訟要求其承擔相應的民事責任。（劉果）