明碼標價細化服務(wù)標準和頻度

　　市發(fā)展改革委和市國土房管局聯(lián)合對2003年《天津市普通商品住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費管理辦法》進行了修訂。修訂后的《天津市普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費管理辦法》和《天津市普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)和指導(dǎo)價格標準》將于12月1日起執(zhí)行。

　　為了使廣大業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)更好地了解新《辦法》和新《標準》的有關(guān)規(guī)定，本報就有關(guān)問題采訪了市發(fā)展改革委(市物價局)相關(guān)部門負責人。

　　服務(wù)費構(gòu)成

　　基本服務(wù)費

　　設(shè)施養(yǎng)護費

　　新《辦法》中,物業(yè)管理服務(wù)費包含物業(yè)管理基本服務(wù)費和機電設(shè)施設(shè)備日常運行養(yǎng)護費兩項。

　　物業(yè)管理基本服務(wù)費是指普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)中綜合管理、清潔衛(wèi)生、公共秩序維護、綠化養(yǎng)護、共用部位養(yǎng)護五項服務(wù)所發(fā)生的費用。新規(guī)定中房屋管理和設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護,統(tǒng)一修改為共用部位維修養(yǎng)護，將涉及設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護的內(nèi)容劃入機電設(shè)施設(shè)備日常運行養(yǎng)護。還分別對五項服務(wù)中的服務(wù)標準、服務(wù)頻度進行了細化、量化。

　　機電設(shè)施設(shè)備日常運行養(yǎng)護費是指普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)中的電梯、給排水系統(tǒng)、強弱電系統(tǒng)(電子防盜門、可視對講門、電子巡更系統(tǒng)、住戶報警、周界報警、電子顯示屏、中央監(jiān)控系統(tǒng)、景觀燈等)、消防系統(tǒng)、避雷系統(tǒng)、航空障礙燈、水景(包括噴泉)等機電設(shè)施設(shè)備日常運行養(yǎng)護所發(fā)生的費用。

　　新《辦法》明確了普通住宅小區(qū)物業(yè)管理基本服務(wù)費實行政府指導(dǎo)價。非住宅及別墅、酒店型公寓等高檔住宅小區(qū)物業(yè)管理基本服務(wù)費實行市場調(diào)節(jié)價。

　　普通住宅物業(yè)收費

　　實行“政府指導(dǎo)價”

　　設(shè)施養(yǎng)護費可協(xié)商確定

　　新《辦法》規(guī)定，普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標準和收費標準分為四個等級，政府指導(dǎo)價格中準價標準分別為每月每建筑平方米1.20元、0.90元、0.70元和0.50元。各等級物業(yè)管理基本服務(wù)費指導(dǎo)價格標準為中準價格，開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商時可在中準價格基礎(chǔ)上上下浮動，浮動幅度不超過20%。

　　普通住宅小區(qū)機電設(shè)施設(shè)備日常運行養(yǎng)護費，由開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)具體情況另行協(xié)商確定。

　　不得向業(yè)主收取“代辦費”

　　業(yè)主或使用人委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的，如家政服務(wù)、送水、維修自用部位等服務(wù)，屬于特約服務(wù)，不包含在物業(yè)服務(wù)合同之中，需要業(yè)主另行支付費用，具體標準由委托雙方協(xié)商確定。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受上述單位委托代收上述費用的，雙方應(yīng)當簽訂委托協(xié)議，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向委托方收取代辦服務(wù)費用，但不得向業(yè)主收取。

　　修訂服務(wù)內(nèi)容和標準

　　現(xiàn)行物業(yè)管理基本服務(wù)費政府指導(dǎo)價格標準是2003年制定的。近年來，由于水、電、人工等物業(yè)服務(wù)成本逐年上升，現(xiàn)行政府指導(dǎo)價格標準已顯偏低。在多方征求意見的基礎(chǔ)上，對各等級物業(yè)管理基本服務(wù)費政府指導(dǎo)價格標準進行了適當調(diào)整。

　　為適應(yīng)分單項跨等級選擇,并協(xié)商組合服務(wù)標準和收費標準的需要，新《標準》不僅對原服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標準進行了必要修訂，而且對不同等級各項服務(wù)內(nèi)容都分別單獨明確了相應(yīng)的政府指導(dǎo)價格中準價標準。

　　新規(guī)定將四個等級物業(yè)管理基本服務(wù)費分別細分為綜合管理服務(wù)、公共秩序服務(wù)、清潔衛(wèi)生服務(wù)、綠化養(yǎng)護服務(wù)和共用部位養(yǎng)護服務(wù)5個子項目及對應(yīng)費用標準。

　　“菜單式”組合自選標準

　　按月交費也可約定預(yù)收

　　靈活自愿選擇標準

　　所謂“菜單式”組合模式，是指已成立業(yè)主大會的普通住宅小區(qū)，業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以結(jié)合小區(qū)前期物業(yè)管理情況和設(shè)施設(shè)備的使用現(xiàn)狀，按照新規(guī)定分單項跨等級選擇組合服務(wù)標準和收費標準。也可以不執(zhí)行“菜單式”組合模式，直接整體選擇某一等級的服務(wù)標準和收費標準。

　　例如，業(yè)主大會可以按照新《標準》直接從四個級別中任意選擇一個級別作為本小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標準和基本服務(wù)費標準。也可以選擇綜合管理的二級服務(wù)標準、清潔衛(wèi)生的一級服務(wù)標準、公共秩序維護的一級服務(wù)標準、綠化養(yǎng)護的三級服務(wù)標準、共用部位養(yǎng)護的二級服務(wù)標準，將這幾個級別服務(wù)標準相對應(yīng)的收費標準進行累加，即為本小區(qū)的物業(yè)管理基本服務(wù)費標準。

　　處于前期物業(yè)管理階段的普通住宅小區(qū)不執(zhí)行“菜單式”組合模式，仍采取由開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)從四個級別中直接協(xié)商選擇某一等級的服務(wù)標準和收費標準。

　　公示收費標準和服務(wù)內(nèi)容

　　物業(yè)管理服務(wù)費應(yīng)當按照業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積計算，按月交納。業(yè)主在交費時應(yīng)當同時交納物業(yè)管理基本服務(wù)費和機電設(shè)施設(shè)備日常運行養(yǎng)護費。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主有預(yù)收約定的，從其約定。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)管理服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和收費標準須公示。

　　新《辦法》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當依法實行明碼標價，在經(jīng)營場所或者辦公地點醒目位置將本小區(qū)確定的物業(yè)管理服務(wù)標準、收費標準和特約服務(wù)的服務(wù)項目、收費標準等有關(guān)情況進行公示。（每日新報記者郭曉瑩）