在京城眾多小區(qū)仍在為成立業(yè)委會的夢想而奮斗的時候，宣武區(qū)馨蓮茗園已經(jīng)從10月28日開始實行小區(qū)服務升級版——“業(yè)主自管”。

　　業(yè)主自管，這種小區(qū)管理的方式，從誕生一開始就承受著質疑。業(yè)主是否有能力進行“專業(yè)化”的管理？業(yè)主自管真的可以解決以往物業(yè)管理的“惰政”嗎？自管的當家人又如何接受監(jiān)督，防止各類利益的侵蝕……記者了解到，馨蓮茗園這一做法并非首創(chuàng)，海淀區(qū)品閣小區(qū)，作為北京首家自管小區(qū)，已經(jīng)從2007年以來實施了三年之久的“自治”。如今，該小區(qū)的物業(yè)費從以往的2.74元/㎡降低到目前的1.6元/㎡，且仍實現(xiàn)了盈余，還興建了19個項目，小區(qū)運轉平穩(wěn)有序。

　　物業(yè)費3年降了42%

　　在馨蓮茗園公布的“自管”方案中，小區(qū)公司年終經(jīng)營利潤實行“三三制”，即1/3按照業(yè)主房屋面積分配沖減物業(yè)費，1/3用于小區(qū)基本建設，1/3用于獎勵小區(qū)物業(yè)管理服務相關人員。這種“三三制”做法，被認為是復制了品閣小區(qū)的成功經(jīng)驗。

　　“我是他們的顧問，為他們提供了很多建議�！薄�—當記者向品閣小區(qū)業(yè)主委員會主任邵里庭求證時，他笑著說。

　　品閣小區(qū)，是海淀區(qū)一個建筑面積僅2.5萬平方米的社區(qū)，只有一棟樓。在2004年業(yè)主入住之時，遭遇了與全國眾多小區(qū)極其相似的維權經(jīng)歷。逾期交房、綠地面積縮水、公共部位被侵占等，業(yè)主雖然按時繳納物業(yè)費，但丟東西、毀壞車輛的事件屢有發(fā)生。2006年9月，前期物業(yè)因與開發(fā)商矛盾激化突然撤離小區(qū)。無奈，小區(qū)業(yè)主決定自治管理。2007年，品閣小區(qū)注冊成立了京城第一家“自管”公司。

　　據(jù)邵里庭介紹，在3年前品閣小區(qū)的管理預算中，社區(qū)服務中心計劃第一年盈利4萬元左右。對于盈余部分，業(yè)委會通過的方案也正是采取“三三制”。記者翻看品閣小區(qū)三年來公布的“財報”發(fā)現(xiàn)，自治帶來的利潤已經(jīng)實實在在地反饋到業(yè)主身上：2007年，物業(yè)費從2.74元/㎡降為2元/㎡；2009年，再降至1.6元/㎡。三年下來，降了42%。

　　不僅如此，小區(qū)停車費也由過去開發(fā)商的450元/月，降為今天的220元/月；社區(qū)綠化率，從16%上升為38%；花草樹木的品種，達到93種；對開發(fā)商一直未返工修復的550平方米屋頂漏水和94個飄窗進行修補堵漏工程；小區(qū)先后興建了自行車棚、金魚池等19個項目。

　　2.74元如何變成1.6元

　　物業(yè)費直降42%，還興建了19個項目，這筆錢究竟是怎么省出來的？

　　邵里庭給記者算了3筆賬：“物業(yè)費用中有三個大頭，一是人員工資，二是水電能耗，三是電梯費。”

　　“人工費用，原先老物業(yè)21人，自管后8個人，現(xiàn)在降為6個半人。”老邵指著正忙著收物業(yè)費的工作人員小黃，“那半個人，因為她既是業(yè)委會委員，又兼著出納�！�

　　小區(qū)北門為進出口，以前有兩名保安值守，而監(jiān)控室在南門，還需中控員，一個中控員一年需1.5萬元。老邵索性把監(jiān)控室挪至北門，不再聘人。小區(qū)從原來的18個探頭增加到現(xiàn)在41個探頭，監(jiān)控著整個院落并且沒有死角。

　　“樓頂?shù)挠晁�雪水，流下來到這個蓄水池，既可以養(yǎng)魚，又可以澆樹。”在小區(qū)庭院里，邵里庭指著從樓頂通下來的幾根管子，向記者解釋小區(qū)綠化用水的省錢“秘訣”。

　　邵里庭說，小區(qū)的17個用電點，自管后都安裝了電表。地下車庫內的長明燈——132個40瓦的日光燈，全部改成9瓦的節(jié)能燈。不僅如此，管理人員按照光區(qū)畫圈，將照明重疊的地方省掉，最后只需要安裝37個節(jié)能燈。“這樣，一年一兩萬的電費，就可以降到6000至7000元�！鄙劾锿フf。

　　至于電梯費，更是省錢的大頭——小區(qū)4部電梯，根據(jù)實際需要高峰和節(jié)假日全開，平時只開兩部。并且每部電梯一個電表，能耗單獨核算。“我們這種做法在北京可是獨一無二�！鄙劾锿フf，過去老物業(yè)是按照電機的額定耗電×24小時收費，一年下來一部電梯得交5萬多，現(xiàn)在4部電梯只用4.5萬元。

　　三年下來的結果是，物業(yè)費降了，但收費比例高了。

　　邵里庭說，物業(yè)費的繳費比例由當年老物業(yè)的41%上升到如今的91%以上。記者翻看了三年來的物業(yè)繳費記錄，發(fā)現(xiàn)在滿篇的已繳費記錄上，只有少許空白——底商與開發(fā)商自有房。

　　“老物業(yè)最初收2.74元還說沒錢賺，但是我們的實踐顯示，現(xiàn)在收1.6元完全可以維持運轉�！鄙劾锿フf。根據(jù)3年來的經(jīng)驗，即使按小區(qū)60%的物業(yè)費繳納率來算，平均每月差不多能收3萬元，一年物業(yè)費加上電梯廣告費1萬多元，刨去一年支出30萬，還能有5萬左右的盈余。

　　物業(yè)費每平方米從2.74元降到1.6元，這其中隱藏的巨大利益不言而喻�！吨袊�新聞周刊》曾一針見血地指出：這種巨大的利益，正是北京許多小區(qū)經(jīng)歷了血與火的抗爭后物業(yè)公司仍不撤離的主要原因。

　　“社區(qū)管理并不特殊”

　　“社區(qū)自管”誕生伊始，就面對能否專業(yè)化、高質量的質疑。

　　“要打破一種觀念，就是物業(yè)公司管理一定很專業(yè)�！苯衲�68歲的邵里庭曾任一家有6萬名職工的國企糖廠廠長。在他看來，物業(yè)管理雖不簡單，但也不復雜，“就相當于一個企業(yè)的兩個小部門：設備科和后勤處。這些管理模式，有沒有物業(yè)公司都可以做，只需要按照設備管理和人力資源管理的基本規(guī)律來做就行了。另外，業(yè)委會也不是全能的，業(yè)主的貢獻和監(jiān)督對社區(qū)管理起到了至關重要的作用�！鄙劾锿フf。

　　記者看到一個有趣的細節(jié)是，小區(qū)監(jiān)控室每一個顯示終端都是舊電腦顯示器。原來，當年老物業(yè)撤退時，一套報價70萬的監(jiān)控系統(tǒng)被毀壞。自管之后，參與過“神六”設計的業(yè)主李姝君，主動擔起了重建的任務。她找來搭檔，只花了1.8萬元就將整個小區(qū)的監(jiān)控系統(tǒng)重建了起來；然后又花了200多元，就把淘汰下來的電腦顯示屏的模擬信號轉變成了數(shù)字信號。

　　在這種自治的局面下，以前經(jīng)常出現(xiàn)的丟自行車、汽車被劃傷等事情，如今不再出現(xiàn)。小區(qū)里的綠化和鮮花，社區(qū)服務中心只花錢買了10棵柳樹和10棵龍爪槐，其他的都是小區(qū)業(yè)主的捐獻。

　　最后，邵里庭提出一個觀點：沖減降低物業(yè)費并不是最終的目標。他說，經(jīng)過測算，每平方米1.8元的物業(yè)費是品閣小區(qū)正常運行的臨界點。“考慮到保障小區(qū)未來數(shù)十年的正常運行，大修經(jīng)費的保值增值，經(jīng)過計算小區(qū)各類設備設施的‘更新系數(shù)’，每年需要補充大修基金10萬元。”邵里庭的目光，似乎已經(jīng)看到70年之后。