抽查樣本　海淀、朝陽、宣武、豐臺(tái)多個(gè)小區(qū)

　　4月中旬，豐臺(tái)區(qū)方莊紫芳二區(qū)啟動(dòng)了新物業(yè)選聘程序。原有物業(yè)的一大“罪狀”，就是將小區(qū)地下室出租，導(dǎo)致小區(qū)管理混亂，而物業(yè)則喊冤稱并非自己出租了地下室。

　　據(jù)了解，本市小區(qū)地下室多是作為地下人防工程，由人防部門管理。其中部分地下室在經(jīng)過核準(zhǔn)之后，被允許出租。

　　由于地下室面向社會(huì)出租，租戶和業(yè)主生活在同一小區(qū)甚至同一棟樓，不可避免會(huì)讓業(yè)主對(duì)小區(qū)的安全、消防、衛(wèi)生等問題產(chǎn)生顧慮。如何消除這些隱患，則成了業(yè)主、物業(yè)、開發(fā)商、人防部門等各方協(xié)商協(xié)調(diào)的一個(gè)難題。

　　-有爭(zhēng)議小區(qū)

　　>>豐臺(tái)區(qū)·紫芳二區(qū)

　　出租地下室將逐個(gè)關(guān)閉

　　昨天，紫芳二區(qū)公告欄內(nèi)張貼出了關(guān)于地下室租戶將有另外出口的通知。至此，關(guān)于該區(qū)地下室出租導(dǎo)致小區(qū)管理混亂一事已有了初步解決方案。據(jù)該區(qū)物業(yè)與人防部門協(xié)調(diào)，該區(qū)4個(gè)人防工程關(guān)閉3個(gè)，剩下一個(gè)為租戶另辟通道出入。

　　“有業(yè)主認(rèn)為是物業(yè)出租了地下室，這也成為小區(qū)要重新選聘物業(yè)的一個(gè)關(guān)鍵原因。其實(shí)，出租的地下室屬人防工程，是由開發(fā)商直接移交人防部門管理的，跟物業(yè)一點(diǎn)兒關(guān)系都沒有�！痹搮^(qū)物業(yè)公司相關(guān)負(fù)責(zé)人解釋，紫芳二區(qū)在1、3、4、6號(hào)樓下，共有4個(gè)人防工程，經(jīng)物業(yè)管理層與人防部門溝通，現(xiàn)已決定清走3個(gè)，僅留4號(hào)樓下一個(gè)，并單獨(dú)開出入口供租戶出入。目前，該區(qū)6號(hào)樓下人防工程已經(jīng)關(guān)閉，所有租戶已經(jīng)清走。

　　在4號(hào)樓地下室，正對(duì)樓梯口的墻面上張貼著由豐臺(tái)區(qū)人民防空(地震)辦公室印發(fā)的《安全管理責(zé)任制度》《居住人員須知》《值班責(zé)任制度》等相關(guān)規(guī)定及“禁止用熱得快和電熱毯”的通知。記者發(fā)現(xiàn)，整個(gè)地下人防工程已經(jīng)被隔離成近200個(gè)住室，有不少租戶穿著睡衣拖鞋在樓道內(nèi)活動(dòng)。地下室租房處一工作人員稱他是由老板安排值班的，關(guān)于是否有出租許可證、消防許可證之類的證件，該值班員稱正在辦理中。

　　“小區(qū)的人防工程在小區(qū)住宅樓下，是為業(yè)主服務(wù)的，是否出租、怎么利用小區(qū)業(yè)主有發(fā)言權(quán)。”紫芳二區(qū)業(yè)主們稱，有關(guān)部門在業(yè)主不知情的情況下，將地下室出租，由此導(dǎo)致小區(qū)管理混亂，這已經(jīng)損害了業(yè)主權(quán)益。對(duì)于將租戶清理是否會(huì)造成地下室空置以致資源浪費(fèi)的問題，業(yè)委會(huì)負(fù)責(zé)人稱可以考慮將地下室作倉庫等，但一定要保證在突發(fā)事件發(fā)生時(shí)，居民有避難場(chǎng)所，而不能為了眼前的經(jīng)濟(jì)利益犧牲了對(duì)業(yè)主生命的保障。

　　人防部門　地下室租金收益歸國家

　　昨天下午，記者輾轉(zhuǎn)聯(lián)系到豐臺(tái)區(qū)人防部門一工作人員。據(jù)該工作人員介紹，因紫芳二區(qū)業(yè)主呼吁強(qiáng)烈，目前，該區(qū)人防工程6號(hào)樓已清退完畢，1號(hào)樓和3號(hào)樓也會(huì)按照計(jì)劃關(guān)閉，將出租人員清退。這位工作人員稱，地下人防工程產(chǎn)權(quán)屬于國家，人防部門是管理部門，現(xiàn)在是和平年代，為了有效利用資源，才將地下室出租的，所收租金也上繳了國家。

　　律師說法　地下室出租應(yīng)由業(yè)主定

　　房地產(chǎn)律師秦兵說，小區(qū)的地下空間在做人防工程用途時(shí)，政府有權(quán)使用和管理。但其余情況下，都應(yīng)屬于全體業(yè)主所有。物業(yè)如果要將地下空間利用起來，需要通過業(yè)主大會(huì)的決議同意，并且收益也應(yīng)當(dāng)屬于全體業(yè)主。秦律師還表示，在日常生活中，涉及地下空間利用的業(yè)主物業(yè)糾紛很多，主要還是業(yè)主個(gè)體力量不夠強(qiáng)大，需要通過成立強(qiáng)有力的業(yè)委會(huì)來維護(hù)業(yè)主的權(quán)利。

　　-相安無事

　　>>宣武區(qū)·清芷園

　　活動(dòng)空間須人均4平方米

　　前天下午，記者來到位于清芷園小區(qū)10號(hào)樓。

　　地下室管理員李女士介紹:“這里有專人打掃衛(wèi)生，廁所和水房是完全分開的�！�1500平方米地下室內(nèi)，有近百間房間，最大的也不足10平方米，剛好擺下兩張床。李女士介紹，人防地下室出租有相關(guān)的規(guī)定，就是必須保證4平方米/人的活動(dòng)空間，不允許有上下床鋪。

　　在租房協(xié)議上，規(guī)定禁止在地下室養(yǎng)寵物，禁止在晚上10點(diǎn)至次日9點(diǎn)發(fā)出噪聲，違者清除出地下室。記者了解到，該地下室的承租人是某勞動(dòng)服務(wù)公司，有宣武區(qū)人防辦公室頒發(fā)的人防工程使用證和營業(yè)執(zhí)照。李女士介紹，他們做地下室出租近十年了，“必須有相關(guān)的審批手續(xù)才能營業(yè)，要不然出事后擔(dān)不起責(zé)任�！绷硗猓�每年都會(huì)做消防設(shè)備的檢修，人防部門負(fù)責(zé)檢查，不合格不允許出租；通道內(nèi)禁止堆放雜物，安全出口有3個(gè)，出現(xiàn)意外可及時(shí)逃生。李女士說，租房協(xié)議上都寫有規(guī)定，不準(zhǔn)使用大功率電器，不能使用明火做飯。在攜帶東西出入時(shí)，必須在傳達(dá)室登記；在租戶有朋友來訪時(shí)，也必須做出入登記，而且晚10點(diǎn)之后禁止會(huì)客，防止發(fā)生盜竊和其他危險(xiǎn)。

　　10號(hào)樓業(yè)主張女士說：“其實(shí)這些租地下室的人也挺不容易的，畢竟地下室便宜。但會(huì)擔(dān)心安全問題�！睂�(duì)此，李女士解釋稱，來這里租房的人都需要將本人信息進(jìn)行登記，并附照片。沒有暫住證的外地人員，他們會(huì)幫助租戶辦理暫住證。凌晨2點(diǎn)會(huì)關(guān)閉小區(qū)大門，租戶們不能進(jìn)出，“所以一些夜里工作的人，也不會(huì)在這里租房�！�

　　-隱患仍存

　　>>朝陽區(qū)·珠江綠洲家園

　　業(yè)主不滿卻又無奈

　　記者以租客身份來到12號(hào)樓地下室。這層地下室緊連著地下車庫，被隔出近30個(gè)房間，但只有一個(gè)盥洗室和衛(wèi)生間。屋頂上還有排水管道，由于通風(fēng)不暢，屋子里氣味不好。負(fù)責(zé)接待的女士稱，出租單人間每月400元，日租則30元。該女士還說，該地下室是物業(yè)公司出租的，租金也交給物業(yè)，她只是負(fù)責(zé)看房。如果想租好一點(diǎn)的房子，小區(qū)內(nèi)還有一層自帶地下室的戶型，業(yè)主買下后，改建成小旅館，“不過價(jià)錢也貴一些，80元一天”。

　　“幾乎每棟樓都有這種情況。”業(yè)主張女士說，對(duì)于出租地下室的情況，大家不滿卻無奈。和張女士一樣，持觀望態(tài)度的居民很多，大家都對(duì)地下室出租頗有微詞，但也不知如何解決。

　　>>海淀區(qū)·八里莊北里

　　隱患地下室加裝探頭

　　去年10月20日晚上，海淀區(qū)八里莊北里小區(qū)內(nèi)，一名男子持刀進(jìn)入13號(hào)樓地下室，將5名年輕女子劫持。警方在對(duì)峙4小時(shí)后，將嫌疑人抓獲。5名人質(zhì)中1人死亡，其余4人不同程度受傷。

　　昨天下午，該樓一居民稱，事發(fā)后，13號(hào)樓地下室仍在繼續(xù)出租。5門地下室一租戶稱，事發(fā)后，小區(qū)物業(yè)在每個(gè)地下室樓梯口都安裝了攝像頭。13號(hào)樓1門地下室管理室值班工作人員說，地下室的攝像頭和值班室連接，值班室24小時(shí)都可以看到樓梯口出入的情況，之后從未出現(xiàn)過治安事件。

　　-保持原狀

　　>>海淀區(qū)·當(dāng)代城市家園

　　絕不外租物業(yè)維護(hù)

　　位于海淀區(qū)的當(dāng)代城市家園內(nèi)，9號(hào)樓與19號(hào)樓的地下室二層屬于該小區(qū)的人防工程。

　　記者看到，該小區(qū)兩處人防工程緊鄰地下車庫，近八十個(gè)房間幾乎沒有存放物品，每間房都裝了電燈，房間內(nèi)仍留有打掃過的痕跡。長(zhǎng)城物業(yè)公司當(dāng)代城市家園管理處的胡經(jīng)理介紹，雖然人防的產(chǎn)權(quán)屬人防辦，但物業(yè)公司每月會(huì)組織一兩次小區(qū)的保潔來到人防進(jìn)行打掃。同時(shí)公司的相關(guān)負(fù)責(zé)人也會(huì)每月來此檢查設(shè)施的情況。

　　自業(yè)主入住以來，人防工程始終呈初建成時(shí)的狀態(tài)，為保證業(yè)主的安全，消除安全隱患，曾經(jīng)有兩次非小區(qū)的社會(huì)人員來此與物業(yè)公司商談出租事宜，分別用于招待所與倉庫儲(chǔ)藏，都被物業(yè)公司回絕。

　　-首例人防確權(quán)案

　　業(yè)主討地下室被判敗訴

　　據(jù)媒體報(bào)道，因?yàn)樾�區(qū)內(nèi)地下兩層被出租，海淀區(qū)華清嘉園小區(qū)業(yè)主將海淀區(qū)人防辦告上法庭。

　　2003年8月，海淀區(qū)人防辦把華清嘉園甲15號(hào)樓地下兩層租給華潤(rùn)置地(北京)物業(yè)管理公司，每年收取2萬元租金，直到2013年。之后，物業(yè)又將該樓人防工程轉(zhuǎn)租給舒展休閑健身中心，而該健身中心又將人防工程轉(zhuǎn)租給50余戶外來民工居住使用。

　　認(rèn)為這些人員影響了小區(qū)業(yè)主生活環(huán)境，對(duì)業(yè)主的居住安全及生命健康構(gòu)成了威脅。依據(jù)《人民防空法》以及《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，15號(hào)樓9名業(yè)主起訴要求確定自己是地下室的主人，還要求拿回人防辦已經(jīng)收取的2萬元租金。

　　海淀區(qū)人防辦辯稱，華清嘉園甲15號(hào)樓地下兩層是人防工程，屬國家而非業(yè)主所有，人防辦對(duì)該國家財(cái)產(chǎn)進(jìn)行管理是分內(nèi)事，不同意業(yè)主的訴訟請(qǐng)求。

　　審理此案的法官方巖認(rèn)為，業(yè)主在簽訂《商品房買賣合同》時(shí)就已經(jīng)明確知道地下兩層并不屬于自己，而作為人防工程的地下兩層不在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，因此《物業(yè)管理?xiàng)l例》不適用。

　　2005年10月21日，海淀區(qū)人民法院一審判決，駁回原告的起訴。業(yè)主聽完判決后，當(dāng)庭表示上訴。北京一中院維持原判。