在“3·15”來(lái)臨之際，記者獨(dú)家采訪廣州市房屋交易監(jiān)管中心有關(guān)人士，為消費(fèi)者指出買賣房屋過(guò)程中的一個(gè)個(gè)陷阱與地雷，讓您從步步為營(yíng)轉(zhuǎn)為步步為“贏”，做一個(gè)精明的樓市消費(fèi)者。

　　千宗交易只有一宗被投訴

　　廣州中介信訪投訴量占交易量比例呈逐年下降趨勢(shì)

　　千宗交易只有一宗被投訴

　　在今年“3·15”來(lái)臨之前，記者從政府有關(guān)部門了解到，廣州市房地產(chǎn)中介信訪投訴量占交易量比例呈逐年下降趨勢(shì)，去年11萬(wàn)多宗的二手交易中，只發(fā)生133宗中介被投訴的個(gè)案，占成交宗數(shù)的百分比為0.12%。

　　廣州市房屋交易監(jiān)管中心主任史小明表示，中介機(jī)構(gòu)被投訴的原因主要有5個(gè)：中介機(jī)構(gòu)或經(jīng)紀(jì)人違規(guī)操作；中介機(jī)構(gòu)或經(jīng)紀(jì)人未善盡職責(zé)，服務(wù)態(tài)度差；合同糾紛；中介機(jī)構(gòu)亂收費(fèi)；隱瞞房屋情況；吃差價(jià)。最為消費(fèi)者深惡痛絕的吃差價(jià)現(xiàn)象已接近消失，去年只查處了一宗，2008年則有3宗。

　　史小明認(rèn)為，去年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)向好，不少房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)如雨后春筍般成立，各大公司也加快了開(kāi)鋪的速度。在急速擴(kuò)張的同時(shí)，中介機(jī)構(gòu)及經(jīng)紀(jì)人員在促成交易過(guò)程中操作不規(guī)范及服務(wù)質(zhì)量有所下降，由此產(chǎn)生的糾紛接踵而來(lái)，對(duì)此，廣州市房屋交易監(jiān)管中心將加強(qiáng)市場(chǎng)檢查，并要求中介公司對(duì)員工加強(qiáng)培訓(xùn)與監(jiān)督。他再三呼吁消費(fèi)者，買賣房屋是一件大事，消費(fèi)者需做足功課，謹(jǐn)慎行事。

　　第一步：放盤與看樓

　　雷區(qū)警示：

　　●賣方放盤時(shí)，應(yīng)當(dāng)查看服務(wù)機(jī)構(gòu)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、《廣州市房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證明》及年度檢驗(yàn)證明，查看服務(wù)人員的《廣州市房地產(chǎn)中介服務(wù)人員職業(yè)資格證》，證照不齊的，不能委托其提供中介服務(wù)。

　　●賣方將房屋權(quán)屬資料、房屋鑰匙、賣方身份資料等交付給中介公司的，應(yīng)當(dāng)要求中介公司出具收據(jù)，并約定中介公司不得擅自復(fù)印、復(fù)制，不得轉(zhuǎn)交他人。

　　●買方對(duì)獲取的房屋出售信息，應(yīng)當(dāng)予以核實(shí)。需核實(shí)的內(nèi)容主要包括房屋權(quán)屬狀況，是否有共有人，是否有查封、抵押、出租等情形，房屋用途，樓齡等，可通過(guò)向中介公司索要資料、實(shí)地查看等方式了解。

　　●委托中介公司提供服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)與中介公司簽訂《房地產(chǎn)中介服務(wù)合同》，明確雙方權(quán)利義務(wù)，包括委托事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費(fèi)用等。中介公司口頭承諾的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)寫入服務(wù)合同，以防發(fā)生爭(zhēng)議。

　　●委托他人代為辦理買賣手續(xù)要謹(jǐn)慎，要簽好委托書，要將委托期限、委托范圍、職責(zé)等明確寫入委托書中，防止受委托人利用委托人的信任和委托書做出不符合委托人意愿的事情。

　　案例：

　　李小姐有一套出租中的房子，她看現(xiàn)在房?jī)r(jià)漲得這么高，租金卻沒(méi)漲多少，決定將這套房出售。她賣房子時(shí)沒(méi)有征詢租客的承購(gòu)意向就放盤，結(jié)果發(fā)生“一女嫁二夫”的情況，租客也要爭(zhēng)這個(gè)房屋。

　　點(diǎn)評(píng)：帶租約的房屋是可以出售的，但為避免糾紛，業(yè)主應(yīng)在出售前先與承租人協(xié)商，取得承租人同意放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的書面文件或者解除租賃合同后再正式辦理出售手續(xù)。

　　第二步：簽約

　　雷區(qū)警示：

　　●不能簽署空白合同。買賣合同的條款是各方當(dāng)事人協(xié)商一致的結(jié)果，也是當(dāng)事人權(quán)利的有效保障，各方當(dāng)事人簽署合同前要認(rèn)真審閱合同，發(fā)現(xiàn)空白條款的應(yīng)補(bǔ)齊內(nèi)容或劃去，以防產(chǎn)生糾紛。

　　●以確認(rèn)函等形式列明賣房或者買房條件交對(duì)方確認(rèn)的，要注意：1.所列條件應(yīng)當(dāng)明確、具體、完整；2.應(yīng)當(dāng)列明對(duì)方回復(fù)的期限，并說(shuō)明超過(guò)期限回復(fù)的無(wú)效；3.函中應(yīng)注明對(duì)方同意以所列條件成交并在規(guī)定期限內(nèi)書面回復(fù)的，雙方買賣關(guān)系才能成立，買賣關(guān)系成立的時(shí)間以收到回復(fù)函的時(shí)間為準(zhǔn)，發(fā)出確認(rèn)函的一方在收到回復(fù)函以前有權(quán)撤銷、變更函件所列條件；4.函件的交接應(yīng)當(dāng)簽收并注明交接時(shí)間，辦妥交接手續(xù)。

　　●買賣雙方中一方先簽署合同，后由中介公司轉(zhuǎn)交另一方簽署的，也應(yīng)按上述程序辦理，即：在合同中注明該合同由賣方(或者買方)首先簽署，對(duì)方在規(guī)定的期限前簽署該合同并將合同送達(dá)先簽署的一方時(shí)，該合同才能成立，合同成立的時(shí)間以先簽署的一方收到對(duì)方簽署后的合同為準(zhǔn)，先簽署的一方在收到對(duì)方簽署的合同前有權(quán)撤銷、變更合同內(nèi)容。同時(shí)合同交接應(yīng)當(dāng)辦妥交接手續(xù)。

　　●約定單方承擔(dān)交易過(guò)戶所需稅費(fèi)的，應(yīng)詳細(xì)了解與稅費(fèi)計(jì)付有關(guān)各種情況，如是否屬已購(gòu)公房，是否需補(bǔ)地價(jià)，原購(gòu)置價(jià)格，是否屬于受贈(zèng)、繼承財(cái)產(chǎn)，原受讓房屋的時(shí)間等，并在附件中列明雙方認(rèn)可的稅費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)和金額，約定主管部門實(shí)際核定的稅費(fèi)金額、項(xiàng)目與約定的稅費(fèi)金額、項(xiàng)目不一致時(shí)的處理辦法。

　　案例：

　　張先生通過(guò)中介買一套房屋，簽合同時(shí)賣方要求交易稅費(fèi)由買方全部承擔(dān)，張先生原來(lái)買過(guò)幾次房，據(jù)他了解，這套房的稅費(fèi)約2萬(wàn)元左右，覺(jué)得可接受，就同意了。辦交易手續(xù)時(shí)才知道賣方是繼承的房屋，出售時(shí)要按交易金額20%交納個(gè)人所得稅，需多交幾萬(wàn)元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出他的計(jì)劃。

　　提示：交易稅費(fèi)在購(gòu)房成本中占的比例不小，如果約定單方承擔(dān)交易稅費(fèi)的，一定要事先了解清楚交易標(biāo)的房屋過(guò)戶需要支付的各項(xiàng)稅費(fèi)，不能僅憑經(jīng)驗(yàn)或者中介公司一般性的介紹、口頭承諾確定，應(yīng)繳交易稅費(fèi)的項(xiàng)目、金額最終是由行政主管部門核定的。