房主林文英告了張國慶，說自己委托張?zhí)幚砉�房買賣全部事宜，對方把自己的房子擅自賣了36萬，而自己只拿到了25萬。近日，南京建鄴法院審理了這樣一起房屋委托代理買賣合同糾紛。法院審理后發(fā)現(xiàn)，雙方的委托關(guān)系是成立的，因此判決張國慶將賣房后沒有歸還的余款歸還給林文英。

　　賣了36萬只給了25萬

　　林文英在庭審中說，自己原有建鄴區(qū)健園公有住房一套，使用面積42.8平米。2006年9月12日，張國慶提出可幫自己將上述公有住房變成自有產(chǎn)權(quán)房，再提高價格出售。2006年9月15日，張國慶帶自己到南京市第三公證處辦理委托書公證，自己全權(quán)委托張國慶辦理購買公有住房事宜，在辦理完畢產(chǎn)權(quán)證和土地證后，再委托張國慶辦理出售上述房產(chǎn)事宜。此后，張國慶、王敏共給自己25萬元，代交公有住房購房款費用19039.61元。錢是拿到了，但房子到底怎么處理的，林文英一直不知道。2007年3月21日，林文英到南京市房產(chǎn)局查詢了一下，才得知自己的房產(chǎn)已經(jīng)被出售給他人，實際價款是36萬元。

　　林文英稱，自己找到張進行質(zhì)問才知道，2006年10月18日，張國慶在未告知自己的情況下，又在南京市第三公證處辦理轉(zhuǎn)委托書公證，將委托事項全部轉(zhuǎn)委托給王敏。王敏持自己給張國慶的委托書和張國慶給其的轉(zhuǎn)委托書，于2006年10月20日，將房產(chǎn)以36萬元的價格出售給了他人，并在房產(chǎn)局辦理了過戶手續(xù)。張王二人一直向自己隱瞞實際售房款，除去已付及代付的費用，兩人還應(yīng)歸還自己售房款90960.39元，并歸還利息和承擔全部訴訟費用。

　　是委托關(guān)系還是買賣關(guān)系

　　對此，張國慶辯稱，2006年8月9日，他與林文英簽訂了房地產(chǎn)買賣中介合同，雙方約定林文英將其位于健園的房屋以25萬元的價款出售給自己。自己已按約給付了全部購房款，合同已經(jīng)履行完畢。為逃避房地產(chǎn)交易應(yīng)繳納的相關(guān)契稅，雙方未辦理交易房屋的過戶手續(xù)。為便于自己今后再出售該房屋，雙方辦理了委托手續(xù)。因此，他和林文英之間實際上是房屋買賣關(guān)系，并非林文英所述的委托關(guān)系。而王敏辯稱，她只是受張國慶委托出售房屋，和林文英從來沒有瓜葛，所以林文英無權(quán)向她主張返還購房款，請求法院駁回林文英對自己的訴訟請求。

　　到底是委托，還是買賣？建鄴法院審查了相關(guān)證據(jù)后發(fā)現(xiàn)，2006年8月9日，林文英與張國慶之間的確簽訂過一份《房地產(chǎn)買賣中介合同》，中介方為南京某房產(chǎn)咨詢服務(wù)有限責任公司，而王敏就是該房產(chǎn)公司派出的居間人，負責該項房產(chǎn)的居間活動。在合同中，雙方約定，房屋售價為25萬元，并約定分三次付款，尾款在9月12日交鑰匙后付清，林文英將房內(nèi)戶口遷出，有線、水電費用結(jié)清。那么林文英所說的委托關(guān)系，到底從何而來？法官進一步審查后發(fā)現(xiàn)，問題就出在這份合同后面的補充協(xié)議中。

　　法院判受托人歸還剩余房款

　　在這份補充協(xié)議中，雙方約定，因交易房屋是公有住房，張國慶先協(xié)助林文英辦理房改手續(xù)，待兩證下來后，再辦理過戶。2006年9月15日，林文英簽署了委托書，委托張國慶代為辦理購買公有住房的產(chǎn)權(quán)證、土地證事宜，并繳納相關(guān)稅費，并委托張在辦理完畢產(chǎn)權(quán)證、土地證后，繼續(xù)代為辦理出售上述房產(chǎn)的有關(guān)事宜。委托期限自2006年9月12日起至2007年9月11日止，張國慶有轉(zhuǎn)委托權(quán)。2006年10月8日，張國慶將上述全部委托事項轉(zhuǎn)委托王敏代為辦理。此后，便發(fā)生了林文英所說的“擅自賣房”一事。法院審查發(fā)現(xiàn)的事實是，2006年10月20日，由王敏代理將南苑健園房屋出售，合同賣方為林文英，房屋總價款為36萬元，買方是一對中年夫婦，雙方過戶手續(xù)已辦完。

　　林文英是否因為張國慶承諾說可以幫她提高價格出售，才愿意簽這份委托書，庭審已無法查證，但雙方的委托代理關(guān)系成立，有補充協(xié)議和公證處的公證作為證據(jù)，已經(jīng)是不爭的事實。按法律規(guī)定，受托人處理委托事務(wù)取得的財產(chǎn)，應(yīng)當轉(zhuǎn)交給委托人。受托人完成委托事務(wù)的，委托人應(yīng)向其支付報酬。受托人為處理委托事務(wù)墊付的必要費用，委托人應(yīng)當償還該費用及其利息。因此，張國慶因出售訟爭房屋所得的36萬元，應(yīng)當交給該房屋所有權(quán)人林文英，而林文英也應(yīng)當向張國慶支付一定的報酬。對此，林文英當庭表示，只要張國慶還錢，自己愿向張國慶支付代理費用4000元。經(jīng)查，張國慶前后共向林文英付款25萬元，并代林文英支付公有住房購買手續(xù)費19039.61元，法院因此判其支付林文英剩余費用96960.39元及相應(yīng)利息，并承擔訴訟費，王敏不需擔責。(建法 雙江/文中當事人為化名)