一位年逾八旬的老人在3年前為了改善自己的晚年生活，作出一個(gè)慎重決定：將棲身的房屋賣出去，用所得的房款作為租金，仍然租住該套已生活了多年的房屋。但老人做夢(mèng)也沒(méi)想到，原本跟購(gòu)房者說(shuō)得好好的，不料購(gòu)房者在拿到產(chǎn)權(quán)證后，將老人一紙?jiān)V狀告進(jìn)法院，要求老人交付并搬出該房屋。老人當(dāng)然不肯，于是雙方對(duì)簿公堂。

　　這起上海首例以房養(yǎng)老案件在重陽(yáng)節(jié)即將來(lái)臨之際落槌。老人最終的命運(yùn)將會(huì)如何？

　　八旬老人“以房養(yǎng)老”

　　訾老先生今年83歲，居住在上海市田林新村。由于年事已高，日常生活不能自理，訾老先生請(qǐng)了一個(gè)鐘點(diǎn)工照顧他的生活。 3年前，老人決定將自己居住的房子出售再租賃，用所得的房款支付房租，以此改善生活，頤養(yǎng)天年。經(jīng)過(guò)協(xié)商，老人最終決定將房子賣給鐘點(diǎn)工的丈夫杭先生。

　　2005年5月16日，訾老先生和杭先生簽訂 《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，約定房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)款為23萬(wàn)元。事實(shí)上，這個(gè)房?jī)r(jià)在當(dāng)時(shí)低于市場(chǎng)價(jià)格。雙方還約定，訾老先生于2007年4月30日前騰出該房屋并通知杭先生進(jìn)行驗(yàn)收交接；杭先生應(yīng)在收到通知之日起的3日內(nèi)對(duì)房屋及其裝飾、設(shè)備情況進(jìn)行查驗(yàn)。

　　合同還約定，合同簽訂后，杭先生應(yīng)于2005年5月16日支付房?jī)r(jià)款2萬(wàn)元，作為定金，待支付尾款時(shí)抵作房?jī)r(jià)款；杭先生還應(yīng)于2005年11月20日前支付5萬(wàn)元；杭在訾老先生搬出之后3日內(nèi)付4.5萬(wàn)元，即達(dá)房款總額的50%；后50%分4次付，每半年一次，即2.8萬(wàn)余元。

　　在合同簽訂的當(dāng)天，雙方辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，權(quán)利人變更為杭先生。之后，訾老先生收到杭先生支付的首期房款2萬(wàn)元。從2005年9月25日至2006年3月4日，訾老先生先后3次收到杭先生購(gòu)房款共計(jì)5萬(wàn)元。

　　買房人要老人馬上搬家

　　訾老先生做夢(mèng)也沒(méi)想到的是，今年2月28日，他收到徐匯區(qū)法院的一張傳票，原來(lái)，杭先生將他告至法院，要求按房屋買賣合同約定向杭先生交付房屋，并支付逾期違約金。

　　“不搬！”老人收到訴狀很氣憤。既然合同有約定，為什么訾老先生不肯搬走呢？原來(lái)這里還有一個(gè) “故事”。

　　雙方在簽訂房屋買賣合同前，曾達(dá)成口頭協(xié)議，即老人在房屋出售之后仍居住在這套房子里，只不過(guò)每月支付租金給杭先生，允許 “出售方賣房而不遷出、購(gòu)買方買房而不入住”。雙方還就此在違約條款中作了約定——“按每月1500元 (房租)，從房款中扣”。在合同中，雙方在附隨條件中加以說(shuō)明。

　　現(xiàn)在杭先生出爾反爾，訾老先生堅(jiān)決不肯搬離該房屋。

　　“我是一名孤老，目前沒(méi)有生活自理能力，經(jīng)濟(jì)也很困難，這些年一直靠政府和街道的幫助生存。客觀上講，這套房屋是我唯一的住房，不可能出售。當(dāng)時(shí)我簽合同，目的就是想手頭有些錢，改善一下生活�！宾だ舷壬�說(shuō)：“杭先生只支付7萬(wàn)元就可以占用房屋，他是以合法形式掩蓋非法目的。”

　　法院判決維護(hù)老人權(quán)益

　　法院對(duì)此案進(jìn)行開(kāi)庭審理，認(rèn)為被告訾老先生所述 “涉案房屋是被告唯一的住房，不可能出售”一項(xiàng)，因唯一住房與不可能出售兩者之間沒(méi)有邏輯上的因果關(guān)系，法院對(duì)此觀點(diǎn)不予采信。

　　法院還認(rèn)為，該買賣合同既針對(duì)常規(guī)的買賣事項(xiàng)作出約定，又通過(guò)買賣中違約條款關(guān)于 “按每月1500元 (房租)，從房款中扣”的約定解決了被告的居住問(wèn)題，其實(shí)質(zhì)是買賣雙方已經(jīng)充分考慮到作為出售方的訾老先生業(yè)已老邁又急需在有生之年改善自己的生活的現(xiàn)實(shí)狀況，因此原、被告雙方合意有條件的允許出售方賣房而不遷出、購(gòu)買方買房而不入住的養(yǎng)老情形的存在，使現(xiàn)被告的居住使用成為一種雙方合意且情況特殊的使用關(guān)系，即被告支付相關(guān)使用費(fèi)的方式是從房款中扣�？梢�(jiàn)，被告所述“原告以合法形式掩蓋非法目的”，沒(méi)有事實(shí)依據(jù)。亦因此，原告關(guān)于要求被告交付系爭(zhēng)房屋的訴請(qǐng)，法院不予支持。

　　據(jù)此，法院作出判決，杭先生要求訾老先生交付涉案房屋并交納違約金的訴訟請(qǐng)求不予支持。

　　法官提醒：房屋買賣要謹(jǐn)慎

　　本案判決后，徐匯法院法官在接受本報(bào)記者采訪時(shí)說(shuō)，本案是一起由房屋買賣引發(fā)的房屋遷讓糾紛案。當(dāng)事人雙方簽訂的是附條件的買賣合同，也就是說(shuō)，買受房屋的人要履行附隨條件中約定的義務(wù)，即等到老人不能再使用這套房屋的時(shí)候，合同才算履行完畢，這套房子才能交付到買受人的手里。

　　這位法官說(shuō)，本案中，即便這起房屋買賣沒(méi)有附隨條件，買受人也應(yīng)該知道，老人只有唯一的一套房屋，法院不可能對(duì)老人采取強(qiáng)制性措施，讓老人遷出該套房屋，因?yàn)槔先说谋疽饩褪窍胪ㄟ^(guò)賣房所獲得的錢來(lái)改善自己的晚年生活。

　　記者了解到，近年來(lái)，上海試點(diǎn)的 “以房養(yǎng)老”新模式有兩種。一種是 “以房自助養(yǎng)老”，即65歲以上的老年人，可以將自己的產(chǎn)權(quán)房與市公積金管理中心進(jìn)行房屋買賣交易，交易完成后，老人可一次性收取房款，房屋將由公積金管理中心再返租給老人，租期由雙方約定，租金與市場(chǎng)價(jià)等同，老人可按租期年限將租金一次性付給公積金管理中心，其他費(fèi)用均由公積金管理中心交付。

　　另一種是 “倒按揭”，即指投保人將房屋產(chǎn)權(quán)作抵押，按月從金融機(jī)構(gòu)領(lǐng)取現(xiàn)金直到亡故，相當(dāng)于金融機(jī)構(gòu)通過(guò)按月付款的方式，收買投保人的房屋產(chǎn)權(quán)。

　　那么，在上海這個(gè)越來(lái)越老齡化的城市，市民能不能像案中的訾老先生一樣，將房屋出售后仍然住在這套房屋里，以支付租金的方式來(lái)過(guò)完自己的晚年生活？對(duì)房屋出售方老年人和買受方來(lái)說(shuō)，有沒(méi)有法律風(fēng)險(xiǎn)的存在？

　　徐匯區(qū)法院法官認(rèn)為，像本案這種 “以房養(yǎng)老”方式在市場(chǎng)上也有一定的市場(chǎng)需求，對(duì)于這種需求，有關(guān)部門應(yīng)該采取社會(huì)管理的模式，為雙方當(dāng)事人提供保障，比如在質(zhì)押或典押上提供法律保障，避免出現(xiàn)類似糾紛，避免老人權(quán)益遭受侵害，財(cái)產(chǎn)遭受損失。當(dāng)然，需要購(gòu)買這類房屋的市民也要慎重，在簽訂此類合同前要有思想準(zhǔn)備，因?yàn)樵摵贤�有附隨條件，需要承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)，否則，一旦違反合同，很難獲得法院的支持。