上海市閔行區(qū)倒塌樓盤(pán)的小區(qū)業(yè)主能否現(xiàn)在就要求退房？筆者認(rèn)為，支持現(xiàn)在就退房的觀點(diǎn)是不準(zhǔn)確的。確切地說(shuō)，該觀點(diǎn)的成立需要有相應(yīng)前提條件，因?yàn)樯唐贩款A(yù)售和現(xiàn)房銷(xiāo)售是有法律區(qū)別的，最關(guān)鍵是開(kāi)發(fā)商交房的履行期限尚未到來(lái)。

　　現(xiàn)在退房反助開(kāi)發(fā)商

　　退房，法律術(shù)語(yǔ)其實(shí)就是解除合同。根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，解除合同有3種類(lèi)型，一種是協(xié)商解除，第二種是約定解除，第三種是法定解除。上海的商品房預(yù)售，通常都使用房地局的示范文本合同，示范文本基本上都約定了開(kāi)發(fā)商逾期交房超過(guò)30天、60天或者90天，購(gòu)房者才有權(quán)解除合同。

　　蓮花河畔景苑倒塌樓房約定的交房期限是2010年5月31日，所以在2010年6月30日之前，業(yè)主們是不能行使購(gòu)房合同的約定解除權(quán)的。

　　那我們?cè)賮?lái)看看法定解除。

　　如果開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在就明確表示，因?yàn)榘l(fā)生倒塌事故，所以不能交房了(請(qǐng)注意，不是延期交房)，也就是開(kāi)發(fā)商明確表明其不會(huì)再履行交房的義務(wù)，那么根據(jù)我國(guó)合同法第94條第2款及108條的規(guī)定：在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或以自己的行為表明不履行主要債務(wù)的，購(gòu)房人可以現(xiàn)在就行使解除權(quán)，解除購(gòu)房合同，也就是俗稱(chēng)的“退房”。

　　但是，如果開(kāi)發(fā)商表示，其不是不交房，而是有可能延遲交房，或者開(kāi)發(fā)商承諾會(huì)加緊整改，按原定時(shí)間交房，那么購(gòu)房人不能現(xiàn)在就解除合同。業(yè)主們需要等到明年5月份(也就是蓮花河畔景苑約定的交房期限)，屆時(shí)開(kāi)發(fā)商果真沒(méi)能交房，根據(jù)合同法第94條第3款及最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的司法解釋的第15條的規(guī)定，購(gòu)房人必須催告開(kāi)發(fā)商盡快交房。而只有在經(jīng)過(guò)催告后又過(guò)3個(gè)月，開(kāi)發(fā)商還是不能交房，那時(shí)倒塌樓盤(pán)的業(yè)主才能解除合同。

　　最近數(shù)月上海的樓盤(pán)普漲了20%-30%，而按照上海預(yù)售合同示范文本的約定條款，因延期交房或延期付款而解除合同的賠償額基本上也就是合同總價(jià)的10%，因此，購(gòu)房人解除合同倒是讓開(kāi)發(fā)商賺了不少便宜，所謂的倒塌樓盤(pán)小區(qū)業(yè)主可要求退房賠償?shù)姆�律建議實(shí)在讓購(gòu)房人心痛得不愿意輕易使用！那么是否有其他的好辦法？

　　要求降價(jià)更為實(shí)際

　　已倒塌的房子顯然是不能居住的，其實(shí)開(kāi)發(fā)商如果通過(guò)重新打地基，房子肯定可以重新造起來(lái)。 筆者的建議是，倒塌樓盤(pán)的業(yè)主們可以團(tuán)結(jié)起來(lái)給開(kāi)發(fā)商以壓力，如果覺(jué)得房子倒塌不會(huì)給您將來(lái)的居住帶來(lái)什么心理陰影的，那就要求開(kāi)發(fā)商重新蓋樓并降低房款或賠償每戶業(yè)主，因?yàn)榉课莸膬r(jià)值貶損(即使新蓋樓)是必然的，就好比新車(chē)被撞勢(shì)必會(huì)有折舊(法院已有判例)，另外還可以要求開(kāi)發(fā)商支付延期交房的違約金；如果覺(jué)得這樣的房子沒(méi)法再居住，那就聯(lián)合起來(lái)跟開(kāi)發(fā)商談判，雙方走協(xié)商解除合同的道路，當(dāng)然協(xié)商解除也可以要求開(kāi)發(fā)商賠償你的損失，根據(jù)合同法第113條的規(guī)定，損失包括購(gòu)房人本來(lái)履行合同后可獲得的利益，也就是房屋從簽訂合同時(shí)到解除時(shí)的這段時(shí)間的房屋增值收益。(吳冬 作者系上海市匯業(yè)律師事務(wù)所律師)