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郭先生和李小姐同在一個(gè)公司打工,一來二去就談上了戀愛,一年后兩個(gè)人計(jì)劃著準(zhǔn)備結(jié)婚。由于他們都不是北京人,在京沒有房子,李小姐的父母要求郭先生盡快買房。經(jīng)商量,郭先生的父母愿意拿出20萬元給兒子買房,李小姐家愿意出5萬元。于是兩家共同購買了一套價(jià)值70萬元的商品房,剩余45萬元房款是以李小姐的名義貸的。
由于買房是為了結(jié)婚使用,郭先生沒有考慮太多,為了表明自己的誠(chéng)心,買房的時(shí)候就以李小姐的名字簽署了買賣合同,以后辦得的房產(chǎn)證以及貸款人均是李小姐。
買到房子后一對(duì)年輕人就搬到了一起共同生活,時(shí)間久了,兩人經(jīng)常為了一些小事爭(zhēng)吵,有一次二人還動(dòng)了手。李小姐后悔當(dāng)時(shí)自己的決定太草率,最終向郭先生提出了分手。郭先生堅(jiān)決不同意,李小姐為了擺脫這段感情,辭掉工作去了廣州。
四年后李小姐在廣州找到了新男友。郭先生見這段感情已不可能恢復(fù),就要求李小姐變更房屋產(chǎn)權(quán)人。李小姐不同意郭先生的要求,理由是“當(dāng)時(shí)買房時(shí)雙方對(duì)于房子的權(quán)屬?zèng)]有約定,購房合同是我一個(gè)人簽訂的,房產(chǎn)證上也寫的是我一個(gè)人的名字,因此房屋的產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬于我個(gè)人所有。”
至于郭先生一家人付了絕大部分房款,李小姐也不否認(rèn)這個(gè)事實(shí),但她認(rèn)為這只是一個(gè)債務(wù)關(guān)系,郭先生一家人付的房款和償還的貸款,她都可以償還。李小姐要求郭先生把房子賣掉,所得的房款優(yōu)先償還給郭先生一家,或者是郭先生給自己30萬元的補(bǔ)償款,她配合郭先生過戶。
郭先生聽了李小姐的解釋非常氣憤,在電話里和李小姐吵了起來:“買房時(shí)你就出了5萬元,其余款項(xiàng)都是我自家付的,這些年的貸款也是我自己還的,怎么房子卻成了你一個(gè)人的了,F(xiàn)在房?jī)r(jià)漲了,你讓我賣房,又向我要補(bǔ)償款,分明是想從中賺一筆!”李小姐也不甘示弱,很強(qiáng)硬地對(duì)郭先生說:“這些年你住的房子是我的,你先把這幾年的房租給我,否則,我就起訴到法院讓你騰房!”
郭先生很擔(dān)心:“真要是打到法院,這房子到底會(huì)判給誰呢?畢竟房產(chǎn)證上寫的是她的名字,購房合同和貸款合同也都是她簽的字,整個(gè)購房過程就沒有我的一個(gè)簽名!惫壬男睦餂]了底兒,希望本報(bào)值班律師針對(duì)此問題能有一個(gè)全面的解答。
(文中人物為化名)
可根據(jù)出資比例
對(duì)房屋進(jìn)行分割
李松律師認(rèn)為,房屋的產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸郭先生與李小姐共同所有,雙方所爭(zhēng)議的房屋是在雙方戀愛期間共同所購,其購房目的是為了結(jié)婚使用,現(xiàn)在雙方解除了戀愛關(guān)系,結(jié)婚目的已不可能實(shí)現(xiàn),郭先生有權(quán)利請(qǐng)求人民法院根據(jù)雙方的出資比例,對(duì)房屋的產(chǎn)權(quán)份額進(jìn)行分割。
至于李小姐提出的“郭先生一家支付的購房款及后期郭先生償還的貸款,屬于借款”這種說法,李松律師并不認(rèn)可。借款關(guān)系的形成,其前提是借款人與出借人必須有借款的意思表示,而本案中購房時(shí)雙方均沒有借貸的意思表示,借款關(guān)系顯然不成立。
雙方購房目的是為結(jié)婚使用,在雙方?jīng)]有特別約定的前提下,應(yīng)理解為房屋屬雙方共同所購。郭先生父母出資的20萬元,應(yīng)理解為父母為了兒子結(jié)婚,贈(zèng)與兒子的購房款,這20萬元的出資應(yīng)算作郭先生的出資額,貸款雖然是以李小姐的名義所貸,但都是由郭先生償還,郭先生償還的貸款也應(yīng)算作郭先生的出資額。
李小姐還提出她去廣州后,房子一直由郭先生居住,郭先生應(yīng)當(dāng)向她交付房租,這一說法明顯不能成立。李小姐與郭先生對(duì)共同所購的房屋應(yīng)屬于按份共有關(guān)系,而非租賃關(guān)系,不存在租賃關(guān)系就無需交納租金。
根據(jù)《物權(quán)法》和《民法通則》的規(guī)定,物的所有權(quán)人或者是共有權(quán)人,對(duì)自己支配的物權(quán)享有占有、使用、收益和支配的權(quán)利,因此郭先生有權(quán)居住在自己所購的房產(chǎn)中,不用支付租金。至于李小姐一直未在共有房屋內(nèi)居住,那是因?yàn)樗チ藦V州,客觀上無法行使使用權(quán),責(zé)任并不在郭先生。
李松律師認(rèn)為,購房合同中的購房人和房產(chǎn)證上的權(quán)屬只是形式上的要件,并不能僅以房產(chǎn)證就確定房子的權(quán)屬。法律的基本精神追求的是公平和公正,既然雙方的結(jié)婚目的不能實(shí)現(xiàn),如果將郭先生出資購得的房產(chǎn)全部歸李小姐所有,明顯是對(duì)郭先生不公,也違背了法律的基本精神。如果雙方達(dá)不成一致的話,郭先生可以起訴到人民法院,要求法院依法根據(jù)雙方的出資比例對(duì)房屋進(jìn)行分割。
李松律師提醒,在戀愛期間雙方置辦價(jià)值較大的動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn),一般最好形成書面的協(xié)議,對(duì)雙方的份額做出明確約定。如果由于各種原因不能形成書面協(xié)議,最好能保留證明自己出資等有效證據(jù),以便在發(fā)生糾紛時(shí),證明自己對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的貢獻(xiàn),從而分得應(yīng)有的份額。(記者 林靖)
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