就在24小時(shí)前，全國(guó)范圍的房地產(chǎn)企業(yè)的稅收自查工作剛剛結(jié)束；24小時(shí)后的今天，全國(guó)稅務(wù)稽查人員將全面進(jìn)入房地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)稅收稽查工作也將升級(jí)為專項(xiàng)稽查階段。

　　被業(yè)界戲稱為“偷稅手法大全”的房地產(chǎn)行業(yè)，在接下來(lái)的日子里會(huì)爆出怎樣的新聞？稅務(wù)稽查對(duì)房地產(chǎn)“動(dòng)真格”的目的又是什么呢？

　　昨天，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的全國(guó)稅收自查工作宣告結(jié)束。按照一位稅務(wù)稽查官的話說(shuō)，“房地產(chǎn)企業(yè)自查繳稅都沒(méi)有問(wèn)題�！辈贿^(guò)這并不意味著真的就沒(méi)問(wèn)題。北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h說(shuō)，在納稅方面有問(wèn)題的房地產(chǎn)企業(yè)不在少數(shù)：

　　記者：據(jù)您了解，每一年查出問(wèn)題的企業(yè)多嗎？

　　楊少峰：不在少數(shù)。

　　記者：相對(duì)來(lái)說(shuō)還是比較多的是嗎？

　　楊少峰：對(duì)。

　　楊少鋒的判斷得到了某稅務(wù)稽查官的證實(shí)，他表示，房地產(chǎn)業(yè)通常是自查“沒(méi)問(wèn)題”，專項(xiàng)稽查卻能查出很多問(wèn)題。房地產(chǎn)企業(yè)年年納入專項(xiàng)檢查范圍，這本身對(duì)征、納、查三方都是值得思考和重視的問(wèn)題。更有甚者，各地每年上報(bào)稅務(wù)總局的十大檢查案例中從來(lái)少不了房地產(chǎn)企業(yè)。楊少鋒總結(jié)了房地產(chǎn)行業(yè)偷稅常用的“四種武器”：

　　楊少峰：虛假增加建筑的成本，比如包給一個(gè)施工隊(duì)我給他一平米1500塊錢或者2000塊錢的建額標(biāo)準(zhǔn)，但是我會(huì)要求施工隊(duì)給我開(kāi)票子，是按照2200或者2300一平米來(lái)開(kāi)；第二個(gè)是增加材料方面的價(jià)格，比如我定的電梯，比方說(shuō)都下來(lái)我這個(gè)小區(qū)一千萬(wàn)，但是我要求對(duì)方報(bào)的是1500萬(wàn)，他是可以直接沖進(jìn)我的成本的；第三種通過(guò)財(cái)務(wù)的處理，比如今年這個(gè)錢已經(jīng)發(fā)生了，但是我不納入今年的財(cái)務(wù)，轉(zhuǎn)移到明年；第四個(gè)手段我這套房子我賣的是1000萬(wàn)，我跟客戶談好，我給他一定的折扣，這樣開(kāi)出去的發(fā)票是500萬(wàn)。

　　雖然年年遭遇稽查，但對(duì)于身經(jīng)百戰(zhàn)的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)完全可以用駕輕就熟來(lái)形容。然而，最嚴(yán)厲的樓市調(diào)控風(fēng)暴勁吹，此次稽查注定與往年不同。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟分析，國(guó)家稅務(wù)總局近日公布了《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》，嚴(yán)格征管土地增值稅似乎是本次稽查的利劍所指：

　　陳晟：我覺(jué)得可能主要是針對(duì)土地增值稅這一塊，之前可能是預(yù)繳的，現(xiàn)在可能從嚴(yán)征收的話，它要憑土地成本之間跟售價(jià)之間的差價(jià)，然后按照累進(jìn)征收。

　　這似乎是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)更為嚴(yán)厲的管理。所謂土地增值稅就是以土地和地上建筑物為征稅對(duì)象，以增值額為稅基，并按照30%到60%的四級(jí)超額累進(jìn)稅率進(jìn)行征收，當(dāng)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額越大，稅率就越高，應(yīng)繳納的稅額就越多。陳晟說(shuō)，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅的征收無(wú)疑會(huì)打擊開(kāi)放商囤地、捂盤、高價(jià)賣樓的意愿：

　　陳晟：它是根據(jù)你賺的錢的多少來(lái)的，你就是賺得錢越多我征得越多，最后發(fā)現(xiàn)你把價(jià)格抬高或者土地增值越高，是沒(méi)有意義，我賣三萬(wàn)跟五萬(wàn)，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，賺的錢是一樣的，提高的部分全部交稅了，他可能就不漲價(jià)了。

　　房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)際上是國(guó)稅總局出臺(tái)各項(xiàng)稅收規(guī)范文件最多的行業(yè)，從2006年至今已出臺(tái)多達(dá)十幾件。房地產(chǎn)行業(yè)本身的特殊性，通常一個(gè)項(xiàng)目分成好幾期，每期物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)不同，當(dāng)時(shí)使用的各種政策也不同，這些都給偷逃稅款提供了土壤。有專家估計(jì)，2005年到2009年，僅土地增值稅流失就達(dá)到2.52萬(wàn)億元。如此種種，讓北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h不免憂心這次稽查的效果：

　　楊少峰：房地產(chǎn)行業(yè)的稅收稽查有一個(gè)難點(diǎn)在哪里呢？因?yàn)榉康禺a(chǎn)涉及的面非常廣，它從工程、材料、銷售、設(shè)備等一系列環(huán)節(jié)組成，開(kāi)發(fā)商往往采取各種各樣避稅的手段，如果沒(méi)有投入比較大的時(shí)候，很難能夠找到問(wèn)題的所在。

　　開(kāi)放商重利的本性促使他們通過(guò)百變手段在賬面上讓自己的成本高高的，卻不斷掩蓋自己的真實(shí)獲利，以此規(guī)避納稅。但是中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟的觀點(diǎn)稍有不同，他認(rèn)為隨著現(xiàn)金交易的減少，隨著網(wǎng)簽率的不斷提高，開(kāi)發(fā)商想做手腳并不容易：

　　陳晟：剛性主要是來(lái)自于征收部門有沒(méi)有柔性，比如說(shuō)有的地方政府會(huì)有一些減免或者什么之類的，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)這個(gè)逃稅難度很大。

　　不過(guò)兩位專家一致認(rèn)為，在房地產(chǎn)調(diào)控的大背景下，房地產(chǎn)行業(yè)稅收趨嚴(yán)，就如同孫悟空頭上的緊箍咒讓開(kāi)發(fā)商好生頭疼：

　　楊少峰：它一定會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商形成一種威懾力量，這種威懾的意義要大于實(shí)際征收的效果。

　　陳晟則進(jìn)一步指出，土地增值稅離我們普通百姓非常遙遠(yuǎn)，但對(duì)于熟知稅法的開(kāi)發(fā)商而言，其中冷暖他們心中自知：

　　陳晟：只是老百姓可能不太理解，但是相關(guān)的開(kāi)發(fā)商很懂得，這個(gè)是有壓力的。

　　有專家認(rèn)為，稅務(wù)稽查風(fēng)暴刮向房地產(chǎn)企業(yè)，正是說(shuō)明國(guó)家通過(guò)土地增值稅清算來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的思路日漸明晰�！靶聡�(guó)十條”和各地細(xì)則就都提到了要加大土地增值稅的清算力度，5月26號(hào)，國(guó)家稅務(wù)總局特別發(fā)布了《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》。有評(píng)論認(rèn)為，稅收將和土地、信貸等方面的政策措施一起，形成房地產(chǎn)調(diào)控的“組合拳”。至于政策的真實(shí)效果，我們拭目以待。(記者 季蘇平)