十七屆三中全會(huì)提出建立健全(農(nóng)村)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，進(jìn)行適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)，此后，一些地方產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)開(kāi)始探索農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易業(yè)務(wù)，至今已成立了成都、重慶、武漢、上海和廣州等五家農(nóng)交所，更多的農(nóng)交所也在醞釀之中。

　　中國(guó)證券報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)成為農(nóng)交所掛牌項(xiàng)目的“重頭戲”，交易量占到半數(shù)以上，相比之下，政策尚未完全明朗的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)步伐顯得謹(jǐn)慎。需求方包括種植大戶、農(nóng)業(yè)公司和農(nóng)產(chǎn)品加工公司，流轉(zhuǎn)后土地多被用來(lái)種植優(yōu)勢(shì)特色經(jīng)濟(jì)作物；土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)多以出租形式成交，入股、轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、互換等形式占比較少；為了解決受讓方的融資問(wèn)題，目前各地農(nóng)交所正在探索以受讓經(jīng)營(yíng)權(quán)為抵押獲得貸款。供求還不平衡，受讓方(農(nóng)業(yè)公司)需求量大，但出讓方(農(nóng)民)比較謹(jǐn)慎。

　　承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)最活躍

　　土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)占到目前流轉(zhuǎn)項(xiàng)目的半數(shù)以上，武漢農(nóng)交所總經(jīng)理孫曉燕對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示。自2009年4月底至2010年2月初，武漢農(nóng)交所共成交222宗交易項(xiàng)目，涉及流轉(zhuǎn)面積達(dá)21萬(wàn)畝，交易額19.13億元。其中，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)超過(guò)半數(shù)。

　　目前，五大農(nóng)交所均將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)列為重點(diǎn)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容之一。最早成立的成都農(nóng)交所的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目包括林權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)等，武漢農(nóng)交所交易品種涵蓋了包括農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織“四荒地”使用權(quán)、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織養(yǎng)殖水面承包經(jīng)營(yíng)權(quán)在內(nèi)的九大品種。上海農(nóng)交所則以農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)、農(nóng)業(yè)技術(shù)成果、大型農(nóng)用設(shè)施、農(nóng)業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓為主。

　　土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)較好，一方面是得益于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的確權(quán)工作開(kāi)展相對(duì)較早。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至去年底，全國(guó)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)面積已達(dá)1.5億畝，超過(guò)全國(guó)承包耕地面積的12%。

　　另一方面，市場(chǎng)需求情況較好，也使得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)成交較多�！拔覀儙缀鯖](méi)做宣傳，現(xiàn)在每天都能接到80多個(gè)咨詢電話，市場(chǎng)需求很大”，上海農(nóng)交所有關(guān)人士對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示。自2009年9月成立至今，上海農(nóng)交所已成交100多個(gè)項(xiàng)目，其中，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)受到廣泛關(guān)注。“需求方包括種植大戶、農(nóng)業(yè)公司和農(nóng)產(chǎn)品加工公司，流轉(zhuǎn)后土地多被用來(lái)種植優(yōu)勢(shì)特色經(jīng)濟(jì)作物，成交面積多在30畝-50畝。”

　　值得注意的是，農(nóng)交所土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)多以出租形式成交，入股、轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、互換等形式占比較少。

　　有業(yè)內(nèi)人士以成都地區(qū)的情況算賬�！耙郧俺啥嫁r(nóng)民種一畝地的純收入在450元左右，而現(xiàn)在光是土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的出租收入都不止這么多。實(shí)現(xiàn)農(nóng)村權(quán)屬流動(dòng)后，以種植大戶、經(jīng)濟(jì)合作社的方式進(jìn)行規(guī)模經(jīng)營(yíng)，能達(dá)到投入少、產(chǎn)出高的效果。

　　農(nóng)民除了獲得土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)收益外，還可以選擇外出打工、在本經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)打工、或者自己創(chuàng)業(yè)，擴(kuò)大了農(nóng)民的收入來(lái)源。”

　　市場(chǎng)化提速

　　市場(chǎng)越大、越廣泛、越全面、越不被分割，交易就越方便，信息就越對(duì)稱，交易成本就越低，流動(dòng)性越好，市場(chǎng)效用就越大，武漢大學(xué)區(qū)域經(jīng)濟(jì)知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家伍新木教授強(qiáng)調(diào)。

　　目前土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)絕大多數(shù)仍處于鎮(zhèn)或村一級(jí)，這一情況有望隨著各地農(nóng)交所的逐步成立而變化。作為信息與服務(wù)的“集合地”，農(nóng)交所收集來(lái)自各方的需求信息，同時(shí)又集中了大量的待流轉(zhuǎn)項(xiàng)目在農(nóng)交所掛牌，大大降低了供需各方的信息成本，而農(nóng)交所的專業(yè)化服務(wù)能更好地實(shí)現(xiàn)價(jià)值發(fā)現(xiàn)與增值的功能。

　　據(jù)介紹，成都農(nóng)交所采取了以實(shí)物作為定價(jià)基礎(chǔ)的方式，每年每畝土地的租金折算成一定數(shù)量的農(nóng)作物，例如大米1000斤，或者玉米1200斤，再按照隨行就市的原則，折算成一定的金額，補(bǔ)貼給農(nóng)民。這樣一來(lái)，農(nóng)民可以享受到市場(chǎng)價(jià)格上漲的收益。

　　武漢農(nóng)交所則正在醞釀推出土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的指導(dǎo)價(jià)。孫曉燕透露，根據(jù)前期的成交情況和反饋，農(nóng)交所將對(duì)各區(qū)域的土地流轉(zhuǎn)發(fā)布指導(dǎo)價(jià)，這將利于促進(jìn)買(mǎi)賣(mài)雙方的成交。

　　金融服務(wù)成為農(nóng)交所大有可為的另一創(chuàng)新領(lǐng)域。業(yè)內(nèi)人士指出，只有創(chuàng)新地改善農(nóng)民權(quán)益的流轉(zhuǎn)和抵押的金融環(huán)境，才會(huì)真正地激活農(nóng)交所的交易，才能真正地達(dá)到農(nóng)交所的價(jià)值發(fā)現(xiàn)和增值的主體功能。

　　2009年10月，在武漢農(nóng)交所，武漢銀河生態(tài)農(nóng)業(yè)有限公司等3家農(nóng)業(yè)單位，以4046畝土地經(jīng)營(yíng)權(quán)為抵押物，從武漢農(nóng)村商業(yè)銀行貸款1400萬(wàn)元，成為該市憑借土地經(jīng)營(yíng)權(quán)貸款的“破冰”之舉。抵押貸款已成為各農(nóng)交所重點(diǎn)培育的業(yè)務(wù)之一。

　　作為政府引導(dǎo)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)的平臺(tái)，農(nóng)交所不以盈利為目的，交易所對(duì)農(nóng)民這方不收費(fèi)，對(duì)投資者收取一定的費(fèi)用。某農(nóng)交所工作人員對(duì)本報(bào)記者表示，目前交易所的盈利難度較大，不過(guò)一旦市場(chǎng)培育起來(lái)了，交易量上去了，前景可以說(shuō)非常廣闊。

　　期待政策推動(dòng)

　　我國(guó)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易在起步后，要保證市場(chǎng)活躍及進(jìn)一步的發(fā)展壯大，迫切需要相關(guān)政策的明晰與相應(yīng)法律法規(guī)的配套。

　　孫曉燕認(rèn)為，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易激活了沉睡多年的農(nóng)村生產(chǎn)要素，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易的前景廣闊，但農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易的發(fā)展仍然存在諸多挑戰(zhàn)，例如法律法規(guī)在某些方面存在障礙。房屋產(chǎn)權(quán)和集體建設(shè)用地的使用權(quán)方面，國(guó)家控制比較嚴(yán)格。例如農(nóng)村的房屋產(chǎn)權(quán)，農(nóng)民的宅基地，必須是農(nóng)村戶口，并且是本經(jīng)濟(jì)組織的才能夠購(gòu)買(mǎi)，這就給成交增加了難度。

　　“農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易的某些項(xiàng)目比較敏感，我們很慎重�！背啥嫁r(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所有關(guān)人士表示。

　　在集體土地流轉(zhuǎn)上，成都可謂全國(guó)“領(lǐng)頭羊”。2008年1月，成都市與國(guó)土資源部簽署試點(diǎn)協(xié)議，在都江堰、雙流等四市縣推進(jìn)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革，其內(nèi)容便是集體建設(shè)用地及宅基地的確權(quán)和市場(chǎng)流轉(zhuǎn)。

　　然而，上述做法在一些業(yè)內(nèi)人士看來(lái)仍存較大瓶頸。一方面，相關(guān)流轉(zhuǎn)法律尚未明確；另一方面，確權(quán)與否是決定集體建設(shè)用地是否能流轉(zhuǎn)的前提，但當(dāng)前農(nóng)村土地權(quán)益關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，確權(quán)尚有較大困難，要真正實(shí)現(xiàn)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)還需要很長(zhǎng)時(shí)間。

　　上海農(nóng)交所有關(guān)人士也對(duì)記者表示，上海農(nóng)交所至今未開(kāi)展房屋產(chǎn)權(quán)和集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)項(xiàng)目，具體進(jìn)程要待上級(jí)部門(mén)考慮。

　　即使是流轉(zhuǎn)占比最大的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，確權(quán)工作也不是很完備。業(yè)內(nèi)人士指出，目前農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)處于培育期，存在聯(lián)系部門(mén)很多、法律有障礙、買(mǎi)賣(mài)時(shí)間較長(zhǎng)、成交難度較大等問(wèn)題。

　　此外，供求雙方還不平衡，受讓方(農(nóng)業(yè)公司)需求量大，但出讓方(農(nóng)民)比較謹(jǐn)慎，其中的主要原因是許多農(nóng)民對(duì)現(xiàn)行土地流轉(zhuǎn)政策不太了解，這需要一個(gè)過(guò)程。對(duì)此，地方政府紛紛出招。為鼓勵(lì)農(nóng)民將土地流轉(zhuǎn)給經(jīng)營(yíng)大戶、龍頭企業(yè)、技術(shù)能手，促進(jìn)土地的集約化、規(guī)模化經(jīng)營(yíng)，廣州市去年對(duì)流轉(zhuǎn)面積50畝以上(北部山區(qū)40畝以上)、流轉(zhuǎn)期限在3年以上的，由市財(cái)政按每年100元/畝標(biāo)準(zhǔn)給予農(nóng)戶補(bǔ)助。2009年，廣州市財(cái)政用于推進(jìn)該項(xiàng)試點(diǎn)工作的�？钸_(dá)1000萬(wàn)元。鄭州市政府也出臺(tái)相關(guān)實(shí)施意見(jiàn)，市財(cái)政將安排土地流轉(zhuǎn)獎(jiǎng)補(bǔ)激勵(lì)資金，用于扶持和促進(jìn)家庭承包耕地的土地流轉(zhuǎn)，到2012年年底，力爭(zhēng)使鄭州市農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)面積達(dá)50萬(wàn)畝，土地流轉(zhuǎn)率達(dá)13%以上。

　　此外，專家提示，近年來(lái)我國(guó)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)呈流轉(zhuǎn)規(guī)模加大、流轉(zhuǎn)速度加快之勢(shì)，個(gè)別地方的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)存在不規(guī)范問(wèn)題。主要表現(xiàn)在：違背農(nóng)民意愿強(qiáng)迫流轉(zhuǎn)；以突破法律規(guī)定的方式流轉(zhuǎn)；流轉(zhuǎn)利益糾紛呈上升趨勢(shì)和土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中出現(xiàn)“非糧化”和“非農(nóng)化”傾向。此類問(wèn)題的梳理與解決急需相關(guān)法律法規(guī)的配套實(shí)施。

　　“相關(guān)配套服務(wù)的專業(yè)化水準(zhǔn)也有待提高。”孫曉燕說(shuō)，目前中介機(jī)構(gòu)對(duì)工業(yè)企業(yè)的評(píng)估作價(jià)比較在行，但對(duì)涉農(nóng)項(xiàng)目，比如對(duì)土地收益的評(píng)估作價(jià)則顯得專業(yè)化程度不高。