虎年伊始，“低價(jià)地”取代了“地王”。2月24日，北京樓市迎來“虎年第一拍”。引人關(guān)注的是，“第一拍”并未顯得虎虎有生氣：三地塊以底價(jià)成交，現(xiàn)場(chǎng)舉牌少了2009年的激烈廝殺，通州半壁店地塊只經(jīng)過24輪競(jìng)價(jià)；原本認(rèn)為可能成為新地王的常營(yíng)地塊也只以45.4億元的價(jià)格花落龍湖地產(chǎn)；房山區(qū)長(zhǎng)陽(yáng)西站1號(hào)、2號(hào)地樓面價(jià)則合約3151元/平米。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“地王”助推區(qū)域房?jī)r(jià)，而低價(jià)地則將平抑區(qū)域房?jī)r(jià)。

　　低價(jià)地為區(qū)域房?jī)r(jià)“撤火”

　　讓許多人記憶猶新的是，2009年京城一個(gè)接一個(gè)出現(xiàn)“地王”。它們不僅助推了新房?jī)r(jià)格，也傳導(dǎo)到二手房。據(jù)鏈家地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2009年地王周邊二手房?jī)r(jià)格漲幅均超過40%。

　　如何看待現(xiàn)在“低價(jià)地”對(duì)區(qū)域房?jī)r(jià)的影響？上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，今年低價(jià)地的影響和去年“地王”的影響相反�！暗赝酢蓖茲q區(qū)域房?jī)r(jià)，低價(jià)地則將平抑區(qū)域房?jī)r(jià)。因?yàn)榈蛢r(jià)地的出現(xiàn)，改變了買房人對(duì)后市預(yù)期。

　　中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長(zhǎng)陳云峰也表示，房?jī)r(jià)區(qū)域特點(diǎn)明顯。而在同一區(qū)域中，有的樓盤會(huì)成為領(lǐng)漲者，次高價(jià)樓盤以領(lǐng)漲樓盤為標(biāo)桿。例如在朝青板塊，因?yàn)樾呛訛车拇嬖�，許多樓盤都有了賣高價(jià)的理由。而低價(jià)地的入市，就給了買房人一個(gè)低價(jià)的選擇。

　　而由于買房人對(duì)區(qū)域價(jià)格發(fā)生改變，低價(jià)地對(duì)原來的“地王”也就產(chǎn)生了壓力。北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，相對(duì)于低價(jià)地的低成本，“地王”開發(fā)成本高，定價(jià)就比較被動(dòng)，很難占據(jù)價(jià)格優(yōu)勢(shì)。

　　盡管萬科企業(yè)股份有限公司北京萬科總經(jīng)理毛大慶在談到長(zhǎng)陽(yáng)低價(jià)地塊時(shí)表示，新出讓的地塊并不在萬科長(zhǎng)陽(yáng)項(xiàng)目所在的起步區(qū)，對(duì)萬科長(zhǎng)陽(yáng)項(xiàng)目影響有限。但楊紅旭仍然認(rèn)為，如果樓市火爆，“地王”受低價(jià)地影響不明顯；而一旦市場(chǎng)低迷，地價(jià)低的房子更有降價(jià)空間，而“地王”降價(jià)空間就相對(duì)小得多。

　　調(diào)控手段給土地市場(chǎng)“降溫”

　　2009年，奧運(yùn)村鄉(xiāng)安立路西側(cè)地塊競(jìng)價(jià)次數(shù)達(dá)95輪；長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)起步區(qū)1號(hào)地競(jìng)價(jià)次數(shù)達(dá)到163輪；SOHO中國(guó)拿下望京B29商業(yè)用地經(jīng)過245輪競(jìng)價(jià)。相對(duì)于去年這種競(jìng)價(jià)激烈程度，2010年首拍顯得冷清很多。而在虎年首拍中，通州半壁店地塊競(jìng)價(jià)輪次只有24輪。

　　這在業(yè)內(nèi)人士看來，也許可以作為虎年土地市場(chǎng)上“牛市”不再的一個(gè)縮影。而這背后恰是國(guó)家和地方調(diào)控政策的作用。

　　長(zhǎng)陽(yáng)西站1號(hào)、2號(hào)地只有北京創(chuàng)新建業(yè)地產(chǎn)投資有限公司和中創(chuàng)置業(yè)有限公司聯(lián)合體一家競(jìng)買人，常營(yíng)地塊只有4家競(jìng)買人，通州半壁店地塊競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)多個(gè)開發(fā)商并未舉牌，這在陳國(guó)強(qiáng)看來，開發(fā)商拿地?zé)崆樵诮禍�，而�?dǎo)致這種熱情降溫的主要原因是房企對(duì)市場(chǎng)走向預(yù)期變了；而導(dǎo)致市場(chǎng)預(yù)期變化的，主要是由于政府一系列的調(diào)控政策。

　　陳云峰在接受采訪時(shí)也表示，“虎年首拍”在2月24號(hào)，正是“京11條”公布的第二天。從2009年年底營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠的終止，到“國(guó)11條”和“京版十一條”的出爐，政策調(diào)控信號(hào)越來越強(qiáng)，影響了開發(fā)商的市場(chǎng)預(yù)期。在常營(yíng)地塊投標(biāo)報(bào)價(jià)中，最高價(jià)45.4億元超出最低價(jià)21億元一倍多，這說明開發(fā)商對(duì)后市判斷出現(xiàn)明顯分化。

　　毛大慶也表示，開發(fā)商對(duì)銷售預(yù)期謹(jǐn)慎，自然會(huì)降低拿地成本。

　　“暗標(biāo)出讓”直接拉低地價(jià)

　　而在接受記者采訪時(shí)，多位業(yè)內(nèi)人士不約而同地提到，在政府一系列調(diào)控手段中，“暗標(biāo)”的土地出讓方式，是導(dǎo)致低價(jià)地產(chǎn)生的直接原因。

　　陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，和拍賣現(xiàn)場(chǎng)過多受對(duì)手競(jìng)價(jià)影響不同，采用暗標(biāo)的出讓方式，房企給出投標(biāo)價(jià)，更多的是基于自身對(duì)市場(chǎng)的判斷。陳云峰對(duì)此借用了一個(gè)形象的說法，“投標(biāo)底價(jià)就像底牌一樣，開發(fā)商不看底牌出價(jià)的膽子，要遠(yuǎn)比看底牌出價(jià)的膽子小�！�

　　就“暗標(biāo)”這種出讓方式，無論是作為開發(fā)商的毛大慶，還是作為業(yè)內(nèi)學(xué)者的陳國(guó)強(qiáng)等人，均認(rèn)為這是對(duì)原有土地出讓多走單一拍賣方式的有效補(bǔ)充，值得肯定。

　　而從中服地塊為競(jìng)拍房企設(shè)定“身份”要求，到大望京地塊提出拿地一次性付款，再到“暗標(biāo)”出讓方式的采用，業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為政府一系列調(diào)控土地市場(chǎng)的手段，抬高了參與競(jìng)地的門檻，限制了參與競(jìng)價(jià)企業(yè)的數(shù)量，都是為了給土地市場(chǎng)降溫，平抑地價(jià)，避免2009年地王迭出的局面再現(xiàn)2010年。

　　作為參與通州半壁店地塊的開發(fā)商，陳云峰介紹說，從現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍的一個(gè)細(xì)節(jié)就能看出政府調(diào)控土地市場(chǎng)的“用心良苦”：以往現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)階梯都在500萬到2000萬元之間，但半壁店地塊現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)階梯從一開始就是2億元，讓現(xiàn)場(chǎng)開發(fā)商冷靜不少。22億、24億、26億，當(dāng)拍賣師第一次從26億喊到28億時(shí)，發(fā)現(xiàn)沒人舉牌之后，就把價(jià)格回調(diào)到27億，并縮小了競(jìng)價(jià)階梯，現(xiàn)場(chǎng)開發(fā)商開始再次舉牌，最終成交價(jià)格定格在28.2億。

　　而對(duì)于土地市場(chǎng)是否會(huì)就此冷卻？毛大慶認(rèn)為還不能一概而論，如果有位置更好的優(yōu)質(zhì)地塊出讓，或許又將點(diǎn)燃開發(fā)商拿地?zé)崆�。另有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，土地出讓方式對(duì)土地市場(chǎng)影響明顯。而采用什么樣的出讓方式，就要看政府部門的出發(fā)點(diǎn)是什么，出發(fā)點(diǎn)不同，出讓方式也會(huì)不同，產(chǎn)生的結(jié)果自然也就不一樣�！�