正當(dāng)北京雙料“地王”大龍地產(chǎn)天竺地塊以競(jìng)得土地被收回、2億元保證金被沒收而慘淡收?qǐng)鰰r(shí)，新黃浦(集團(tuán))有限責(zé)任公司(以下簡(jiǎn)稱：新黃浦集團(tuán))與上海新世界股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱“新世界”，股票代碼600628)聯(lián)手以34.1億元總價(jià)(折算樓面地價(jià)約為5.1819萬元/平方米)，一舉登上全國單價(jià)地王的寶座。

　　如何支付快要與自己凈資產(chǎn)等身的16.709億元的“地王”巨款必將考驗(yàn)著上市公司的高管，新世界又能否避免大龍地產(chǎn)“雞飛蛋打”的厄運(yùn)呢？

　　對(duì)于外界所擔(dān)心的是否會(huì)付不起錢，新世界副總經(jīng)理、董秘馬炳芳2月9日在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)回應(yīng)稱，這個(gè)以項(xiàng)目公司去運(yùn)作，應(yīng)該沒什么太大的問題，用項(xiàng)目公司去運(yùn)作對(duì)股份公司沒有太大的影響。

　　163地塊重出江湖

　　依然是“地王”

　　2月9日，新世界公告稱，聯(lián)合競(jìng)得后, 新世界與新黃浦集團(tuán)將共同設(shè)立項(xiàng)目公司進(jìn)行后續(xù)開發(fā)。該項(xiàng)目公司, 新黃浦集團(tuán)占51﹪股份, 新世界持有49﹪。按持有項(xiàng)目公司49﹪的股權(quán)來計(jì)算，新世界應(yīng)承擔(dān)的地價(jià)款為16.709億元。而截至2009年第三季度，新世界總資產(chǎn)為39.16億元，股東權(quán)益只有17.18億元，貨幣資金有2.63億元，資產(chǎn)負(fù)債率已為55.27%。

　　從2009年三季報(bào)來看，無論如何，新世界是無法足額支付自己應(yīng)該承擔(dān)的16.709億元。新世界的此情此景，就猶如當(dāng)時(shí)北京雙料“地王”大龍地產(chǎn)的處境一樣。如何給自己“解套”，的確是需要較高的資本運(yùn)作技巧，弄不好就成了自己的“絞索”。

　　新世界是1992年6月對(duì)外公開發(fā)行股票，股票于1993年1月在上海證券交易所掛牌交易。注冊(cè)地址為上海市南京西路2-88號(hào)，經(jīng)營范圍包括日用百貨零售與批發(fā)，兼營房地產(chǎn)、酒店、旅游、投資咨詢、成衣加工等業(yè)務(wù)�，F(xiàn)在擁有新世界麗笙大酒店有限公司、上海蔡同德藥業(yè)有限公司、新世界世嘉游藝有限公司等10多家全資或控股子公司。現(xiàn)任董事長(zhǎng)為顧振奮，總經(jīng)理為徐家平。

　　新世界所購的163地塊2年前就曾赫赫有名。出名的不僅在于它曾經(jīng)被拍賣過一次：2007年6月，南京蘇寧以44.04億元高價(jià)奪得163地塊，樓板價(jià)高達(dá)6.69萬元/平方米，每畝地價(jià)更是達(dá)到了驚人的2億元，這在當(dāng)時(shí)就震動(dòng)了全國。更出名的則在于：由于2008年全國樓市大調(diào)整，163地塊最終被退回，再一次的轟動(dòng)了全國。

　　據(jù)上海本地媒體報(bào)道，此次163地塊34.1億元總價(jià)、折算樓面地價(jià)約為5.1819萬元/平方米，一舉刷新上海單價(jià)地王紀(jì)錄(此前最高紀(jì)錄為去年9月由海航在濰坊濱江一幅商業(yè)地塊創(chuàng)下的3.65萬元／平方米)的同時(shí)，也當(dāng)之無愧地登上全國單價(jià)地王的寶座。

　　投資或繞開公司章程

　　運(yùn)作決竅關(guān)鍵在項(xiàng)目公司

　　有市場(chǎng)分析人士指出，新世界如此大手筆的投資或違背了自己公司章程中關(guān)于重大投資的有關(guān)規(guī)定。

　　根據(jù)新世界最新的2009年6月修訂的公司章程第一百十條的規(guī)定：董事會(huì)應(yīng)當(dāng)確定對(duì)外投資、收購出售資產(chǎn)、資產(chǎn)抵押、對(duì)外擔(dān)保事項(xiàng)、委托理財(cái)、關(guān)聯(lián)交易的權(quán)限, 建立嚴(yán)格的審查和決策程序；重大投資項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)專家、專業(yè)人員進(jìn)行評(píng)審, 并報(bào)股東大會(huì)批準(zhǔn)。

　　董事會(huì)進(jìn)行單項(xiàng)投資等運(yùn)用資金不得超過最近財(cái)務(wù)年度經(jīng)審計(jì)的凈資產(chǎn)的比例為百分之二十。

　　而新世界2008年末的凈資產(chǎn)只有16.38億元，它的20%也只有3.276億元。與新世界應(yīng)承擔(dān)的地價(jià)款16.709億元相對(duì)比，顯得微不足道。而當(dāng)前全國銀行信貸收緊，樓市又面臨著調(diào)整，各地的“地王”又受到媒體的高度關(guān)注，籌集“地王”款是難而又難，大龍地產(chǎn)就是明顯的例證。

　　那么，新世界是否違背了自己的公司章程？

　　新世界副總經(jīng)理、董秘馬炳芳向記者表示，沒有違反公司章程，“單項(xiàng)投資，每年都可以投資的，我們會(huì)控制在董事會(huì)權(quán)限范圍之內(nèi)，這個(gè)可以以項(xiàng)目公司去運(yùn)作的�！痹诓稍L過程中，馬炳芳反復(fù)向記者提及，163地塊可以項(xiàng)目公司去運(yùn)作。

　　“地王”能賺到錢嗎

　　對(duì)于眾多媒體以163地塊地面價(jià)5萬多元/平米的算法，馬炳芳并不認(rèn)可，“不能這樣算”。

　　馬炳芳向記者解釋稱，它地面有6萬平米，地下還有4萬平米，加起來等于10萬平米。按10萬平米來算，樓板價(jià)3.2萬元/平米，按南京路、淮海路2005年末商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)，每平米商業(yè)建筑市場(chǎng)價(jià)5萬元，正好還是接近2005年的市場(chǎng)價(jià)。

　　馬炳芳對(duì)未來的收益還是偏樂觀的，“一般的媒體是按地面來算，地下不算，地下還有4萬平方米，難道就沒有價(jià)格嗎？按國外的情況來看，地下也可以開商場(chǎng)、也能停車的，將來會(huì)有收益的�！�

　　對(duì)于與新黃浦集團(tuán)的合作，馬炳芳認(rèn)為“這個(gè)是比較好的組合。”將來如何開發(fā)、新世界是否會(huì)自用，馬炳芳坦承道，具體情況，我們能夠公布的，都公布了，沒有更多的信息可以提供了。

　　另據(jù)上海地產(chǎn)人士透露，地產(chǎn)界的“項(xiàng)目公司”是房地產(chǎn)開發(fā)和資本運(yùn)作的關(guān)鍵平臺(tái)。有了這個(gè)平臺(tái)，就可以“進(jìn)可攻，退可守”，如轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)，引進(jìn)戰(zhàn)略投資者等等。