2010年,萬科能否穩(wěn)坐地產(chǎn)商的龍頭寶座？這無疑是今年地產(chǎn)業(yè)內(nèi)最樂意于“八卦”的話題。

　　這種猜測并非空穴來風。在去年一波銷售狂潮后,萬科在地產(chǎn)業(yè)的霸主地位已然遭遇來自綠城集團的強力挑戰(zhàn),緊隨其后的,還有虎視眈眈的保利地產(chǎn)等一眾地產(chǎn)大佬。而在今年1月份的銷售額增長率上,綠城則以同比7倍多的驚人增幅蓋過了其他地產(chǎn)巨頭,其延續(xù)去年四季度以來的銳氣不禁令業(yè)內(nèi)浮想聯(lián)翩:莫非地產(chǎn)業(yè)老大的“巔峰對決”會提前至虎年上演？

　　規(guī)模龍虎斗

　　在去年第四季度異軍突起,一舉以510多億元拿下地產(chǎn)業(yè)銷售額第二把交椅的綠城集團,今年的開局同樣咄咄逼人。

　　綠城集團最新發(fā)布的銷售簡報顯示,1月份,該集團銷售額為人民幣24.1億元,較去年同期增長高達745%,共實現(xiàn)合同銷售面積(不包括車庫、庫房)13.8萬平方米,較去年同期增長334%。截至2010年1月31日,集團尚有人民幣12億元未轉(zhuǎn)合同的協(xié)議銷售額。

　　除了上述數(shù)據(jù)外,一則隱含的信息也令業(yè)內(nèi)非常關注:簡報還顯示,1月份綠城集團共有11個新項目或項目分期推出新房源銷售,總推盤面積約14萬平方米,而該月份銷售面積就達到13.8萬平方米,這意味著,盡管政策風聲日緊,但綠城集團的產(chǎn)品卻依然保持旺銷的勢頭。

　　綠城集團那逼人的銳氣,矛頭顯然直指“老大”的寶座。此前,綠城集團的掌舵人宋衛(wèi)平多次在多個場合,隱語或者直白地表達了對萬科多年穩(wěn)坐的地產(chǎn)業(yè)頭把交椅的覬覦,而最終決戰(zhàn)的時間,宋衛(wèi)平曾將其定為2011年。不過,如果綠城集團的這種銷售勢頭能夠持續(xù),那這場巔峰對決的時間,就可能提前至今年。因為,雖然都在奔跑,但萬科的速度明顯比綠城慢了許多。

　　萬科2009年銷售額達634億元。公司發(fā)布的1月份簡報顯示,1月份公司實現(xiàn)銷售面積為52.3萬平方米,銷售金額為62.6億元,分別比去年同期增長83.3%和185.9%。雖然在總量上依然高于綠城,但其在增長率上卻大大落后于綠城集團。事實上,綠城的高增長率也大大超越去年緊隨其后的保利地產(chǎn)。保利地產(chǎn)公告顯示,1月份,公司實現(xiàn)簽約面積和簽約金額同比增長分別為119.67%和141.67%。這或許能讓綠城能更專注于挑戰(zhàn)萬科的霸主地位。

　　而讓業(yè)內(nèi)期待這場龍爭虎斗提前的另一個重要因素,則是在去年的圈地運動中,綠城集團瘋狂砸錢拿地,儲備了豐厚的“原料”:有數(shù)據(jù)顯示,2009年,綠城新增土地面積為406萬平方米,可建面積大約為780萬平方米,其中,2009年綠城通過招拍掛方式花費的拿地金額大約為313億元。今年1月份,綠地拿地熱情不減,再度增加了四個項目計劃,共耗資59.8億元。按照宋衛(wèi)平的說法,這些土地的開發(fā),將使得綠城沖擊年度千億規(guī)模的銷售額,并將在這個等級上與萬科一決雌雄。

　　不過,對于綠城的咄咄逼人,萬科的態(tài)度依舊是云淡風輕。萬科總裁郁亮多次表示,萬科重點將從追求規(guī)模增長,轉(zhuǎn)向追求質(zhì)量效益增長,而萬科的靈魂人物王石則數(shù)度向媒體表達了對這場規(guī)模戰(zhàn)的“蔑視”。此外,對外界頗為關注的萬科拿地策略,萬科董秘譚華杰則向記者表示,拿地策略不應押注房價暴漲預期,土地是房屋開發(fā)不可或缺的原材料,而對萬科來說僅僅是原材料。萬科的土地儲備理念體現(xiàn)了定投的概念,鎖定了每期的買入金額,價格越低的時候,買入的數(shù)量就越多,在經(jīng)歷一次完整的周期后,平均買入成本會低于波動中軸。萬科內(nèi)部把握土地獲取量時,是以總獲取金額作為核心的約束變量。

　　關注著這場龍虎斗的易居中國分析師薛建雄認為,作為綠城集團而言,放言2011年打敗萬科在他們已有策略里肯定是相對保守的,否則不會在時間上如此明確,所以今年綠城在銷售額上超過萬科的可能性是存在的。不過,他也指出,由于綠城去年新增土地儲備價格較高,未來會影響其銷售速度,業(yè)績高增長的潛力會存在一定問題,因此,即便其在短期內(nèi)奪得銷售額的頭把交椅,但其持續(xù)性卻會受到市場較大考驗。

　　踏準節(jié)奏才能稱王

　　作為資本驅(qū)動型行業(yè),房地產(chǎn)業(yè)的競爭主要體現(xiàn)在對要素資源的掌控力以及對市場形勢的判斷力上。一家成功的房企,必然能在調(diào)控變局與市場趨勢間,尋找兩種能力的平衡點。2009年房地產(chǎn)市場的火熱,成就了一批“激進擴張型”房企實現(xiàn)業(yè)績爆發(fā),也讓行業(yè)競爭格局出現(xiàn)了許多微妙的變化。但是,2010年后,政策收緊“先期而至”,樓市調(diào)整概率也在加大,此時,謀求業(yè)績提升的房企,更應踏準擴張的節(jié)奏。

　　對于房企而言,每一輪市場調(diào)整都意味著行業(yè)的洗牌,每一波行業(yè)景氣都將催生一批領軍企業(yè)。在2008年市場大調(diào)整中資金鏈瀕臨斷裂的綠城、恒大等企業(yè),經(jīng)過2009年后,迅速躋身房地產(chǎn)第一集團行列,并拉近了與行業(yè)老大萬科的差距。而在土地儲備方面,保利、中海等公司的擴張勢頭也明顯快于萬科。

　　業(yè)內(nèi)專家指出,市場格局演變的背后,是各大房企對資金、土地等要素資源的爭奪;而驅(qū)動市場競爭和要素爭奪的動力,則是在宏觀調(diào)控預期下,房企自身的應對策略以及對市場趨勢的判斷。具體來說,便是現(xiàn)金與土地的不同匹配。

　　當預判市場形勢趨熱時,房企對土地必然會趨之若鶩;而預判市場形勢趨冷時,房企經(jīng)營便轉(zhuǎn)向“現(xiàn)金為王”。這在2008-2009年的市場風格“大轉(zhuǎn)換”中體現(xiàn)得十分明顯。不過,市場的機遇永遠只給那些具有“先見之明”且準備充分的企業(yè)。

　　如果說,2009年的房地產(chǎn)“大牛市”出乎預料,業(yè)績大爆發(fā)的房企多少有點“撞大運”的感覺。那么,未來房地產(chǎn)市場理性回歸后,房企如何實現(xiàn)對資源的合理掌控、如何研判市場,就更是核心競爭力的體現(xiàn)。

　　缺乏對市場正確預判的擴張是盲目的,2006年順馳資金鏈斷裂就是前車之鑒。而保守預判形勢,則可能錯失資源掌控良機,2010年后萬科便存在老大地位不保的“隱憂”。顯然,行業(yè)競爭格局的變化已經(jīng)深刻影響到房企的進退取舍。

　　對于資本市場而言,愿意看到的是伴隨業(yè)績提升的規(guī)模擴張;因此,上市房企傾向于“融資囤地沖規(guī)�！�;但是,對于企業(yè)經(jīng)營者而言,可能更愿意看到形成一種持續(xù)增長的生意模式。

　　SOHO中國董事長潘石屹的看法具有代表性。他認為“土地并不是房企的核心問題,關鍵是品牌和商業(yè)模式,房地產(chǎn)公司的未來持續(xù)能力在于土地儲備價值的持續(xù)供應能力,而不僅僅是土地面積的供應能力�！�

　　雖然從長期來看,我國的房地產(chǎn)業(yè)仍處于繁榮期,但市場的調(diào)整和波動仍需要在擴張中加以防范。去年,許多房地產(chǎn)上市公司借資本市場大舉拿地,蘊含的風險不言而喻。“牛市不常有”,在常態(tài)市場及政策調(diào)控中,保持對市場的深刻理解以及對風險的高度警惕,才能把準擴張的節(jié)奏,這或許是比融資和拿地更重要的競爭力。(林喆)

　　理念碰撞

　　事實上,在綠城立意和萬科在規(guī)模上一較高下的背后,是經(jīng)營理念的尖銳碰撞。

　　在宋衛(wèi)平看來,雖然萬科和綠城都做住宅,但二者卻存在檔次上的差別。他明確表示,綠城的最大優(yōu)勢在于品質(zhì),在產(chǎn)品品質(zhì)上,目前的地產(chǎn)業(yè)中綠城可能沒有對手�？傮w而言,綠城在住宅領域一直走的是高端路線:高價拿地——造高品質(zhì)住宅——高價銷售。而萬科則秉承多年來的穩(wěn)健策略,“在細分客戶的基礎上,形成住宅產(chǎn)品體系,建立住宅標準,通過工廠化生產(chǎn),提高住宅的品質(zhì)和性價比,在各項目進行未來可能住宅的研發(fā)。”始終是萬科在住宅領域的運作準則。換個說法,就是綠城著力于為富人們造房,純商業(yè)意味更濃。

　　這種差異化在2009年二者的銷售均價上可以看出來。根據(jù)去年銷售情況統(tǒng)計顯示,綠城2009年的銷售單價達到約1.4萬元/平方米,而萬科則在9000元/平方米左右。而也正是這種單價上的差距,使得宋衛(wèi)平對趕超萬科信心十足,畢竟,如果當前市場銷售環(huán)境保持穩(wěn)定,綠城存在用更少的面積獲得更大的銷售額的潛力,這無疑會大大加快綠城角逐龍頭寶座的速度。

　　對于這兩種不同的經(jīng)營風格,業(yè)內(nèi)看法也頗有不同。薛建雄表示,就個人而言,他比較欣賞綠城的做法,因為高品質(zhì)的房屋確實容易受到客戶的青睞,因此,在未來的競爭中,綠城具有一定戰(zhàn)略上的優(yōu)勢。而綠城這種戰(zhàn)略,實質(zhì)上又可以繞開與萬科、保利等實力雄厚的開發(fā)商的直接交鋒,從而可以為自己挖掘出一塊獨特的發(fā)展領域。

　　而眾廈地產(chǎn)戰(zhàn)略研究中心總監(jiān)林曉華則顯然青睞萬科的穩(wěn)健步伐。他表示,萬科以長線發(fā)展為主,可能并不追求短期利潤率的大幅度提升,但在乎長期規(guī)模和利潤率的穩(wěn)定和發(fā)展,因此萬科的長期業(yè)績能夠鎖定,對應萬科的股價也表現(xiàn)較為平穩(wěn),不會大起大落�！凹幢�2010年市場較2009年下滑,萬科的利潤也會降低,但長期看來,還是一個穩(wěn)定發(fā)展的水平。”林曉華說。

　　2月第一周全國樓市成交量普跌

　　中國指數(shù)研究院最新公布的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,2月第一周,34個重點城市中,成交量環(huán)比下跌的城市達21個,占比繼續(xù)擴大。其中,福州樓市成交環(huán)比跌幅最大,達54.35%。武漢次之,環(huán)比下跌達53.57%。

　　一線城市中,北京、上海成交量上漲,深圳、廣州成交量下滑明顯。數(shù)據(jù)顯示,2月第一周,北京商品住宅(期房加現(xiàn)房)成交4146套,成交面積為42.22萬平方米,環(huán)比上漲24.58%。上海商品住宅成交2723套,成交面積為28.49萬平方米,環(huán)比微漲4.02%。廣州商品房成交1077套,成交面積11.78萬平方米,環(huán)比下跌21.20%,深圳商品住宅成交588套,成交面積為4.96萬平方米,環(huán)比下跌25.67%。多數(shù)二線城市新建商品房成交持續(xù)回落。其中僅有杭州、成都和南京的成交量環(huán)比有所上漲。

　　價格方面,北京房價依然堅挺,2月以來新盤成交價環(huán)比上升2.73%;上海、廣州、深圳房價則有所松動。其中,上海新盤成交價環(huán)比下滑10.67%,廣深房價則分別微跌0.34%和0.01%。二線城市商品房整體價格環(huán)比上漲。杭州房價上漲最為明顯。2月以來新盤成交均價環(huán)比上漲33.34%。(林喆)

　　資金之累

　　不過,在綠城興致勃勃地向地產(chǎn)業(yè)龍頭寶座發(fā)起沖擊時,一個可能致命的軟肋或許會成為其夢想的攔路虎,這個軟肋曾在2008年一度危及綠城的生存,那就是資金。

　　幾個數(shù)字可以描述出綠城激進策略背后的壓力:2009年,綠城總銷售金額中歸屬于集團的權(quán)益金額為人民幣334億元,而當年綠城通過招拍掛方式花費的拿地金額大約為313億元。這意味著,去年綠城回籠的資金幾乎全砸在新增土地儲備上,而開發(fā)這些土地的巨額資金恐怕又需要宋衛(wèi)平施展他的財技了。

　　在1月底,宋衛(wèi)平已經(jīng)施展過一次財技,借道平安信托獲得了13億的委托貸款和2億元的股權(quán)出讓款。不過,這筆資金的利息也頗為可觀:該筆委托貸款期限為自信托成立之日起的12個月,除非例外,可以延長三個月,若不延期,利息將按10%×15/13初始年利率來計算,年利息率約為11.6%。

　　但對于萬科而言,資金壓力顯然要輕松很多。薛建雄指出,從表面上看。萬科前期土地儲備較多,去年拿地相對較少,而且高成本的地王拿得少,所以現(xiàn)金壓力相對較小。而綠城是去年底,在地價最高的時候拿的大量地王,所以相對資金壓力最大。至于另一個有力競爭者保利地產(chǎn),盡管其也經(jīng)常拿地王,但隨著之后地價的上漲壓力相對減輕,加上保利是央企,在政府層面的融資能力最強,所以三者之中,保利的資金壓力可能是最小的。

　　林曉華則認為,如果2010年依然是房地產(chǎn)牛市,則綠城可保持高增長;如2011年市場下滑,綠城可能面臨銷售量的萎縮,加之其在港上市,再融資能力不如內(nèi)地上市房企,資金鏈可能面臨考驗。

　　而2010年房地產(chǎn)政策的一個重要轉(zhuǎn)變,就是卡住了開發(fā)商資金的脖子。在這種狀況下,是高歌猛進者獲勝,還是穩(wěn)健前行者占優(yōu),一切仍存變數(shù)。不過,有一點毋庸置疑,在綠城的銳意挑戰(zhàn)下,巔峰對決不過剛剛開始。