“準(zhǔn)地王”被指內(nèi)定

　　位于北京市CBD核心地區(qū)、倍受關(guān)注的中服地塊，在空置了數(shù)年后，終于在1月29日被北京市國(guó)土局推出。然而，該地塊一經(jīng)推出，就遭到了業(yè)內(nèi)的諸多質(zhì)疑。

　　中服地塊之所以受到關(guān)注，不僅因?yàn)槠涞乩砦恢孟喈?dāng)好，而且被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是今年當(dāng)仁不讓的地王。

　　中服地塊為商業(yè)金融用地，土地面積超過(guò)6萬(wàn)平方米。北京中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)研究部測(cè)算，該地塊的起價(jià)已經(jīng)達(dá)到了50億元，折算樓面地價(jià)已經(jīng)到了15290元每平方米。而2009年北京供應(yīng)土地中涉及商業(yè)用途的共有47塊地，總建筑面積為6329462.8平方米，平均樓面均價(jià)為5310元每平方米，溢價(jià)率為105.9%。

　　北京中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)研究部研究員張大偉告訴中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者，相比2009年成交的地塊，中服地塊無(wú)論從面積還是位置來(lái)說(shuō)，都有極強(qiáng)的吸引力，樓面價(jià)突破3萬(wàn)元每平方米將成為必然，所以這一地塊的最終成交價(jià)肯定突破100億元并有望達(dá)到120億元。

　　然而，中服地塊的出讓條件中設(shè)定：本次掛牌出讓宗地的競(jìng)買人須為金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體，而且金融機(jī)構(gòu)必須為控股方。

　　北京市國(guó)土局設(shè)定的這一條件遭到了潘石屹等人的炮轟，認(rèn)為只是為一家公司“量身訂做”，而坊間傳聞一致指向遠(yuǎn)洋地產(chǎn)。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)則保持低調(diào)，一直未出面對(duì)此事表態(tài)。

　　去年12月24日，國(guó)壽以58.19億元認(rèn)購(gòu)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)9.34億股新股，占擴(kuò)大后已發(fā)行股本的16.57%；1月13日，國(guó)壽向中國(guó)中化收購(gòu)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)4.23億股舊股，收購(gòu)后國(guó)壽占遠(yuǎn)洋地產(chǎn)已發(fā)行股份的24.08%，躋身遠(yuǎn)洋地產(chǎn)第一大股東。中原地產(chǎn)張大偉認(rèn)為，當(dāng)然也不排除在拍賣日前，還有相關(guān)機(jī)構(gòu)繼續(xù)組建類似公司或者項(xiàng)目公司的可能。

　　對(duì)于業(yè)內(nèi)的質(zhì)疑，北京市國(guó)土局局長(zhǎng)魏成林日前表示，中服地塊“內(nèi)定說(shuō)”沒(méi)有根據(jù)，“之所以在出讓條件上作了約束，是為了符合CBD的功能規(guī)劃。最終誰(shuí)能拿到這塊地還是要看現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)的結(jié)果。”

　　北京市土地整理儲(chǔ)備中心副主任葉向忠也出面表示，不存在所謂“內(nèi)定”�！笆紫仍O(shè)定具有一級(jí)開發(fā)資質(zhì)且不低于30億元的注冊(cè)資本金門檻，是出于該地塊特殊的地理位置以及產(chǎn)業(yè)定位考慮�！比~向忠指出，如此核心地段的地塊是絕對(duì)容不得爛尾的，只有真正有資金實(shí)力和開發(fā)能力的開發(fā)企業(yè)才可以參與角逐�！罢�府是希望做持有型經(jīng)營(yíng)物業(yè)�！�

　　2月2日，中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者聯(lián)系北京數(shù)個(gè)開發(fā)商及房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)，但出乎意料的是，幾乎所有人對(duì)此事都表示沉默。有機(jī)構(gòu)對(duì)本報(bào)記者表示：“其實(shí)我們?nèi)��?nèi)人都知道內(nèi)幕消息，都知道是怎么回事，但我們不能說(shuō)，說(shuō)出去就不是小事，也容易得罪人�！�

　　是否有違公平？

　　北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h2月2日在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)指出，中服地塊的出讓方式跟前不久中央出臺(tái)的有關(guān)政策里探討的新的土地出讓方式有關(guān)，但該政策本意是抑制地價(jià)，讓房地產(chǎn)行業(yè)更加健康穩(wěn)定發(fā)展，而不是給土地市場(chǎng)一個(gè)新的暗箱操作的空間。

　　“如果說(shuō)中服地塊沒(méi)有問(wèn)題，北京市國(guó)土局的公告對(duì)所有人都是公平的，這話沒(méi)有一個(gè)人會(huì)相信�！睏钌黉h認(rèn)為，這次中服地塊的招標(biāo)條件是出乎大家的意料之外的，公告中中服地塊的出讓條件非�？量�，而且給參與競(jìng)拍的企業(yè)留的時(shí)間非常短，這里面明顯有暗箱操作的嫌疑，因此潘石屹的質(zhì)疑不是沒(méi)有道理。

　　“我們看最后有幾家企業(yè)可以參與競(jìng)拍就知道怎么回事了。各個(gè)地方的開發(fā)商做一級(jí)開發(fā)難度比較大，戰(zhàn)線也比較長(zhǎng)，政府在招拍掛的條件之上設(shè)置一些有利于一級(jí)開發(fā)商的條件也是情有可原，但這次中服地塊的門檻之苛刻實(shí)在出乎意料�！睏钌黉h對(duì)本報(bào)記者表示。

　　北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)同日在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，中服地塊有其特殊性，政府額外設(shè)置一些條件也能理解，但設(shè)置的條件過(guò)于苛刻，把大多數(shù)開發(fā)商都擋在門外、不給一點(diǎn)機(jī)會(huì)的做法就顯得很不公平了，不排除政府此舉有為某些企業(yè)“量身定做”、“內(nèi)定”的嫌疑。

　　據(jù)了解，北京市國(guó)土局除了前述對(duì)競(jìng)標(biāo)主體的嚴(yán)格限制條件，還有掛牌出讓的時(shí)間也被業(yè)內(nèi)指為有“內(nèi)定”之嫌�！皰炫聘�(jìng)價(jià)起始時(shí)間為2010年2月22日9時(shí)起，掛牌競(jìng)價(jià)截止時(shí)間為2010年3月8日15時(shí)止。”有人士指出，只有短短20余天時(shí)間，其間還有10天左右是春節(jié)假期，根本不可能拿到政府的任何批文。

　　北京市國(guó)土局方面并不認(rèn)可業(yè)內(nèi)的質(zhì)疑。北京市土地整理儲(chǔ)備中心副主任葉向忠在接受媒體采訪時(shí)強(qiáng)調(diào)，只要是一個(gè)實(shí)力足夠強(qiáng)大的房企背后一定會(huì)有一個(gè)強(qiáng)大的金融機(jī)構(gòu)團(tuán)隊(duì)，組成聯(lián)合體應(yīng)該不成問(wèn)題。

　　“這是在混淆概念�！标悋�(guó)強(qiáng)對(duì)本報(bào)記者表示，關(guān)鍵要看是以什么方式合作，現(xiàn)在是國(guó)土局要求開發(fā)商和金融機(jī)構(gòu)整合成聯(lián)合體拿地，這和平時(shí)開發(fā)商與金融機(jī)構(gòu)的合作關(guān)系譬如貸款的關(guān)系是兩碼事。

　　他告訴本報(bào)記者，政府設(shè)置的時(shí)間限制也是一個(gè)很重要的因素，如果是半年左右時(shí)間，很多企業(yè)能采取應(yīng)對(duì)措施，例如注冊(cè)新公司或者跟原有合作的金融機(jī)構(gòu)聯(lián)手，就可以突破這個(gè)限制，但現(xiàn)在政府把時(shí)間設(shè)置得非常短，這對(duì)其他企業(yè)來(lái)說(shuō)很明顯是不公平的。

　　不過(guò)，他還認(rèn)為，符合中服地塊競(jìng)標(biāo)要求的由金融機(jī)構(gòu)和地產(chǎn)公司組成的聯(lián)合體未必只有遠(yuǎn)洋地產(chǎn)一家，可能還有其他企業(yè)。