自“遏制部分城市房?jī)r(jià)上漲過快”的調(diào)控基調(diào)出臺(tái)后，中央推出的第一項(xiàng)房地產(chǎn)新政，目標(biāo)直指土地市場(chǎng)。12月17日，財(cái)政部、國土資源部、中國人民銀行、監(jiān)察部和審計(jì)署聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)，規(guī)定開發(fā)商拿地首付款不得低于全部土地出讓款的50%，此前，這項(xiàng)數(shù)據(jù)約為20%-30%。從營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠取消，到“國四條”的出臺(tái)，再到《通知》的出臺(tái)，近期中央對(duì)樓市出手頻繁，業(yè)界認(rèn)為，不排除不久還會(huì)出臺(tái)更多具體政策的可能。

　　政策意圖 打擊囤地

　　2009年，全國土地出賣市場(chǎng)一直火熱，大開發(fā)商拿地兇猛。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，國內(nèi)土地儲(chǔ)備排名前十的地產(chǎn)公司囤地規(guī)模達(dá)到3億平方米。各地土地出賣收入也創(chuàng)下新高。業(yè)界認(rèn)為，這是中央地產(chǎn)新政直指土地市場(chǎng)的原因。

　　河南大學(xué)教授、中國國情研究所特邀研究員巫繼學(xué)接受�？谕韴�(bào)記者電話采訪時(shí)表示，由于新政規(guī)定拿地首付款劇增，對(duì)開發(fā)商拿地、囤地有相當(dāng)影響。他表示，就他跟全國開發(fā)商接觸的情況看，過去開發(fā)商拿地首付款比例很低，一般只需要交10%的押金，很少超過30%。“付完這部分款項(xiàng)后，開發(fā)商就可以通過融資或者政府等其他途徑，將剩余款項(xiàng)壓緩再付，然后迅速進(jìn)入開發(fā)程序。據(jù)我所知，很少有開發(fā)商在大宗地塊上首付50%的�！蔽桌^學(xué)說。

　　由于小開發(fā)商對(duì)資金風(fēng)險(xiǎn)的抵抗能力弱于大開發(fā)商，有輿論認(rèn)為，首付款比例的提高可能會(huì)打擊中小開發(fā)商，促成行業(yè)洗牌，造成業(yè)界壟斷。但巫繼學(xué)認(rèn)為，這個(gè)政策對(duì)大開發(fā)商的影響不會(huì)小于小開發(fā)商，據(jù)他所知，中小開發(fā)商都是有多少錢就做多大的事，很少拿高價(jià)地，所需首付款也就相應(yīng)較少，影響反而不會(huì)太大。

　　市場(chǎng)影響 改變心理預(yù)期

　　盡管新政來勢(shì)兇猛，但一些業(yè)內(nèi)人士表示，對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)來說，單個(gè)政策的影響力有限，其影響主要還是在心理預(yù)期方面。

　　巫繼學(xué)表示，短期來看，該政策的出臺(tái)有一定的正面影響，可能會(huì)影響消費(fèi)者的購房預(yù)期和對(duì)樓市走向的看法，緩解一部分消費(fèi)者的購房意愿，從而緩解房?jī)r(jià)的過快上漲；對(duì)開發(fā)商開說，由于買地成本的增加，可能會(huì)擠壓開發(fā)商手頭的部分資金，促成其加快推貨的數(shù)量和速度，以便快速回籠資金。

　　但巫繼學(xué)也表示，該政策的長(zhǎng)期效果還需要觀察，關(guān)鍵在于這項(xiàng)政策最后能不能得到切實(shí)的執(zhí)行。“由于各種利益集團(tuán)的影響，一項(xiàng)政策從上到下的貫徹往往會(huì)變形�！蔽桌^學(xué)說，因此，其長(zhǎng)期的影響還很難說。

　　另一位業(yè)內(nèi)人士也向記者表示，由于該政策關(guān)系到賣地收入，地方政府在執(zhí)行這一政策時(shí)可能變味。此外，開發(fā)商也有可能以上有政策下有對(duì)策的方式將影響淡化，所以該政策的長(zhǎng)期影響尚不明朗。

　　后續(xù)動(dòng)作 政府或推組合拳

　　相對(duì)于單個(gè)政策，業(yè)界更在意的是政府可能的后續(xù)動(dòng)作。由于“國四條”釋放的相關(guān)政策信息，業(yè)界認(rèn)為，在打擊囤地炒地之后，政府可能有政策組合拳推出，這才是可能真正影響未來樓市走向的因素。

　　根據(jù)“國四條”的內(nèi)容，未來調(diào)控重點(diǎn)集中在增加普通商品房供應(yīng)、推動(dòng)安居工程，加強(qiáng)信貸管理上。12月20日的住建部會(huì)議上，提出要繼續(xù)加大保障性住房建設(shè)，業(yè)界猜測(cè)，下一步的政策重點(diǎn)可能集中在金融、信貸等方面。“這次的意圖很明顯�！蔽桌^學(xué)說，以往政府都是從地根、銀根兩方面來對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，以往政府采取的都是緊縮地根的方式，今年反而提出要增加土地供應(yīng)，這就意味著讓更多的土地進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。那么政府未來很有可能在緊縮銀根上下功夫，在金融等方面推出相關(guān)政策來調(diào)控樓市。他表示，由于海南房地產(chǎn)市場(chǎng)投資投機(jī)性較高，在政策變動(dòng)帶來的市場(chǎng)調(diào)整中可能會(huì)受到較大沖擊。