據(jù)中國之聲《新聞縱橫》7時45分報道，最快2010年元旦起，浙江將在全省范圍內(nèi)推廣農(nóng)村集體建設(shè)用地入市，逐步實現(xiàn)與城市國有土地“同地、同價、同權(quán)”的流轉(zhuǎn)模式。這項政策，是否將在未來打破目前房地產(chǎn)市場的“地荒”局面，并對居高不下的樓市泡沫產(chǎn)生強烈沖擊？

　　浙江集體建設(shè)用地入市政策實現(xiàn)保障農(nóng)民利益

　　在農(nóng)村集體建設(shè)用地使用制度改革方面，浙江的現(xiàn)行政策是：在土地利用規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍外，經(jīng)批準占用農(nóng)村集體土地建設(shè)非公益性項目，允許農(nóng)民依法通過多種方式參與開發(fā)經(jīng)營并保障農(nóng)民合法權(quán)益。

　　隨著城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場的逐步建立，政府將對依法取得的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地，通過統(tǒng)一有形的土地市場、以公開規(guī)范的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，在符合規(guī)劃的前提下與國有土地享有平等權(quán)益。這就意味著農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)與國有建設(shè)土地使用權(quán)一樣，有了轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等權(quán)利，具有了“同地、同價、同權(quán)”�！稗r(nóng)村集體建設(shè)用地平等化”使農(nóng)民擁有了集體土地的主體地位和土地出讓的收益權(quán)利，為推進新農(nóng)村建設(shè)提供了一個巨大資金來源，是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的一個重大制度安排，也是完善我國土地法律體系的一個必要環(huán)節(jié)。

　　浙江農(nóng)村宅基地入市的流轉(zhuǎn)途徑

　　浙江省的主要做法是對農(nóng)村宅基地的整理。發(fā)達沿海地區(qū)可謂“寸土寸金”，但在農(nóng)村，農(nóng)民住房空置率高達30%左右。以浙江嘉興為例，嘉興農(nóng)業(yè)用地保有率高達86%，但農(nóng)業(yè)產(chǎn)出僅占嘉興GDP不到6%的比重，非農(nóng)用地儲備不足的同時農(nóng)村建設(shè)用地較為浪費。

　　2008年，嘉興開始實行以土地使用制度改革為核心，包括戶籍制度、規(guī)劃管理制度、公共服務(wù)均等化、新市鎮(zhèn)建設(shè)等在內(nèi)的“十改聯(lián)動”改革；率先取消農(nóng)業(yè)戶口、非農(nóng)業(yè)戶口分類管理模式，全市城鄉(xiāng)居民戶口統(tǒng)一登記為“居民戶口”。還有一項重要內(nèi)容就是鼓勵農(nóng)村居民實施“兩分兩換” ，并在南湖區(qū)、平湖市等地試點。“兩分兩換”，就是宅基地和承包地分開、搬遷與土地流轉(zhuǎn)分開，在依法、自愿的基礎(chǔ)上，以宅基地置換城鎮(zhèn)房產(chǎn)、以土地承包經(jīng)營權(quán)置換社會保障。

　　具體做法是取消農(nóng)業(yè)戶口，把目前的農(nóng)村宅基地置換為城鎮(zhèn)建設(shè)用地，在城鎮(zhèn)集中建設(shè)新社區(qū)安置農(nóng)民，原村莊復(fù)墾為耕地，然后把多余出來的土地指標挪到城市近郊用作工商業(yè)開發(fā)。以嘉興三個試點鄉(xiāng)鎮(zhèn)為例，姚莊鎮(zhèn)戶均占有1.163畝，置換出3800畝左右的用地空間；龍翔街道通過宅基地置換，土地節(jié)約率將達到50%以上，可置換出約3000畝用地空間；七星鎮(zhèn)通過農(nóng)村宅基地置換城鎮(zhèn)房產(chǎn)，戶均可節(jié)約用地0.736畝，可置換出2955畝左右的用地空間，節(jié)約率為71%。照此推算，整個浙江省可以整理、置換出來的用地將是非常大的一個數(shù)字。

　　嘉興市委書記陳德榮表示，宅基地置換后騰空出來的土地，有一部分將可用作工業(yè)用地和商業(yè)用地。換句話說，浙江此番土地“新政”，意在充分挖掘農(nóng)村宅基地被差強人意的利用率所掩蓋的價值。嘉興模式最具有價值的地方，就是農(nóng)村集體所有的非農(nóng)業(yè)用地(目前僅限于宅基地)進入土地市場，并逐步實現(xiàn)與國有土地“同地、同價、同權(quán)”的目標。

　　分析：此舉將在一定程度上緩解高房價

　　近來，種種跡象表明，國土資源部土地新政在禁止囤地行為。9月4號，國土部下發(fā)了《關(guān)于開展土地儲備制度建設(shè)和運行情況調(diào)查的緊急通知》，調(diào)查內(nèi)容包括建設(shè)用地供應(yīng)總量、結(jié)構(gòu)以及來源于儲備土地的情況等，調(diào)查目標直指開發(fā)商囤地問題。

　　本月12號，國土資源部又正式出臺文件，針對商品住宅用地的宗地出讓面積首次給出明確的上限，要求大城市不能超過20公頃。這一政策有望解決土地有限，供應(yīng)不足問題，遏制大宗地王。

　　有分析人士認為：國土資源部的新一輪土地調(diào)控政策，還遠不止于此。浙江的試點，很可能是為國土資源部推廣農(nóng)村集體建設(shè)用地入市鋪路。那么，浙江的 “農(nóng)地入市”政策對于打壓囤地和高房價將起到多大的作用？昨晚，中國人民大學不動產(chǎn)經(jīng)濟研究中心況偉大教授在接受中國之聲《新聞縱橫》值班編輯采訪時說，引入農(nóng)村集體建設(shè)用地就等于在土地市場引入了有效競爭，勢必會使土地價格進入合理空間。

　　況偉大：因為農(nóng)地入市自然而然增加了土地的供給，供給增加之后就產(chǎn)生了競爭。一方面是價格下降，另一方面會提高資源配置的效率，能夠把土地真正的用到那些需要土地的人手中。所以我認為，如果農(nóng)地入市的話，對提高土地資源的利用效率、抑制目前高房價是有一定作用的。

　　以北京市為例，官方統(tǒng)計，今年10月份，北京新建住房中，四環(huán)以內(nèi)期房均價達19750元，五環(huán)至六環(huán)期房均價也達到了每平方米10314元，均價50000元/平方米的豪宅也不在少數(shù)。北京大學房地產(chǎn)研究所所長陳國強表示，北京城市建設(shè)用地僅占全市土地的兩成，農(nóng)村集體所有土地卻占到了八成，其中農(nóng)村集體建設(shè)用地也有相當?shù)谋壤�。如果農(nóng)村集體建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)，將在一定程度上緩解北京的高房價。

　　那么，農(nóng)村集體建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)、實現(xiàn)與城市國有土地“同地、同價、同權(quán)”還有多遠呢？它是否將是未來土地資源配置的一個走向呢？昨晚，中央黨校研究室副主任周天勇在接受中國之聲《新聞縱橫》采訪時表示，推廣農(nóng)村集體建設(shè)用地入市，實現(xiàn)與城市國有土地“同地、同價、同權(quán)”將是大勢所趨。

　　周天勇：早晚都會的，必須得走這一步。因為農(nóng)村建設(shè)用地“同地、同價”，不能因為所有制不同，價格就不一樣，這是不對的。而且農(nóng)村集體建設(shè)用地直接進入市場這是十七屆三中全會作的決定，一定要把政府壟斷的招、拍、掛的市場制度改革為國有土地全部統(tǒng)一上市的這樣一種市場結(jié)構(gòu)，這才是合理的。

　　農(nóng)村集體建設(shè)用地入市，雖然將緩解目前土地供應(yīng)緊張的局面，地價抬高房價的問題得到一定程度的緩解。但是，畢竟，這種土地政策的改革涉及諸多方面的利益，改革的過程中也可能遇到意想不到的復(fù)雜問題，中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室主任陳錫文在接受中央臺記者采訪時表示，在農(nóng)村集體建設(shè)用地入市的過程中要嚴格依照相關(guān)規(guī)定，確保我國18億畝農(nóng)業(yè)耕地不被占用。